ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ ДОМОМ
КОММЕНТАРИЙ ЮРИСТА :
Для собственников жилья в многоквартирном доме важно не только выбрать на общем собрании форму управления ( в данном случае посредством Управляющей компании ), но и серьезно обсудить , а затем утвердить сам текст договора , который в дальнейшем УК должна будет заключить с каждым собственником квартиры . Если собственники не утвердят на общем собрании свой вариант договора , то Управляющая компания имеет полное право предоставить свой вариант такого договора . Но некоторые пункты их варианта могут существенно ущемлять права собственников жилья , хотя и формулировка этих пунктов может быть выстроена так хитро , что непосвященный в юридические тонкости человек может их просто не заметить . Если же на Общем собрании собственников жилья текст договора обсуждался и был утвержден , то при выборе УК жильцы вправе настаивать , чтобы с ними был заключен именно этот договор управления на условиях , указанных в решении Общего собрания конкретного дома ( п . 1 ст . 162 ЖК РФ ). За основу мы взяли стандартный ( типовой ) Договор управления многоквартирным домом , но внесли в него свои коррективы : какие - то пункты дополнили с целью большей защиты прав собственников , какие - то полностью исключили , как нарушающие эти права . Приведем только один пример : П . 4.1.3. типового договора звучит так : «Представлять интересы Собственника ( ов ) по предмету Договора , в том числе по заключению Договоров , направленных на достижение целей настоящего Договора , во всех организациях , предприятиях и учреждениях любых организационно - правовых форм и уровней» . Данный пункт мы исключили из договора в силу некорректности . Наличие этого пункта позволяет утверждать , что договор между УК и , например , водоканалом , заключен от имени собственника помещения , а не от имени УК . Но из Жилищного кодекса следует , что именно УК является поставщиком коммунальных услуг для собственника помещения и именно с УК тот же водоканал должен спросить за просрочку платежей за потребляемую воду .
ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ , КОТОРЫМИ ДОЛЖНЫ РУКОВОДСТВОВАТЬСЯ СТОРОНЫ ДОГОВОРА :
• Указанный договор публичный , то есть условия для всех и каждого одинаковы ( ст . 426 Гражданского кодекса РФ ). Это значит , что договор в одной и той же редакции должен быть заключен с каждым собственником того или иного дома .
• Для каждого собственника в том или ином многоквартирном доме этот договор обязательный , то есть собственник обязан его заключить , если на общем собрании собственников жилья было принято решение об управлении домом посредством Управляющей компании . Это условие распространяется и на тех собственников жилья в конкретном доме , которые на собрании голосовали против управления домом посредством УК .
ПОПРАВКИ , КОТОРЫЕ МЫ ВНЕСЛИ В ТИПОВОЙ ДОГОВОР
В п . 2.
«Термины , используемые в договоре» в строку «Коммунальные услуги ... » помимо горячего и холодного водоснабжения , отопления и водоотведения , мы включили также газоснабжение , электроснабжение , поскольку это напрямую вытекает из ч . 4 ст . 154 ЖК РФ . Но собственники того или иного дома вправе оставить в своем варианте договора только те услуги , которые они получают и которые необходимы им для нормальной жизни в их доме .
В п . 4.1.4.
добавлена строка «результаты осмотров предоставлять собственнику по его требованию» . Данная редакция этого пункта направлена на лучшую защиту интересов собственника жилья . Поскольку тогда возникает обязательство Управляющей компании предоставлять собственникам документацию , на основании которой собственник жилья может делать выводы о состоянии дома и работах , которые проводит УК по улучшению этого состояния .
П . 4.1.5.
изменен почти полностью . В нашем варианте он лучше защищает интересы собственника . Поскольку в типовом договоре этот пункт делал акцент на разработке планов и услуг по содержанию , текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома . Но , согласитесь , одно дело составлять планы , другое - непосредственно проводить работы по содержанию и текущему ремонту . Собственника жилья куда более интересует именно второе . Кроме того , в нашем варианте в этом пункте делается акцент на том , что УК должна не просто уведомлять , а согласовывать с собственником решения о порядке проведения работ ( например , ремонтных или оказания услуг ), а также проводить их в порядке и в сроки , предусмотренные законодательством и условиями настоящего договора . Нарушение условий договора , например , несвоевременное проведение ремонтных работ , повлечет за собой штрафные санкции в адрес Управляющей компании .
В п . 4.1.8.
внесена строка «Отказ в выдаче предусмотренных договором согласований может обосновываться только конкретными положениями нормативных актов» . При наличии данного пункта УК может отказать вам в выдаче каких - то документов только в том случае , если она сумеет обосновать отказ нормативными актами , действующими в России или вашем муниципальном образовании на данный момент . Кроме того , сделан отсыл к
п . 7.2, который в типовом договоре позволял собственнику предъявлять претензии ( жалобы ) к работе УК в течение всего лишь 2 недель от даты , когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его прав . По истечении этого срока жалобы уже не рассматривались . Таким образом типовой
договор позволял УК фактически ничего не делать только на том основании , что жильцами был пропущен срок подачи жалобы на плохую работу Управляющей компании , хотя нарушения и были допущены . В нашем варианте в отсылочной норме пункта 7.2. был установлен пресекательный срок для рассмотрения : собственник должен получить ответ на жалобу , направленную Управляющей компании , не позднее 2 недель с момента получения ее Управляющей компанией . Включение последнего положения позволит хоть каким - то образом воздействовать на работу УК в том случае , если необходимо действительно что - то согласовать .
П .4.1.15
уточнен . В типовой версии указаны конкретные виды справок , действующих в настоящее время . А если будут требоваться иные справки , или номера справок изменятся ? Может случиться и такое , что вам в этом случае откажут в выдаче иных справок , не перечисленных в договоре , или потребуют за их выдачу деньги .
Изп .4.3.1
исключена фраза «Возмещать Управляющей компании расходы , связанные с исполнением Договора . Данные расходы включаются в выставляемый УК счет на оплату услуг» . Поскольку она , как и другие двусмысленные формулировки подобного рода , позволяет УК , помимо предусмотренного договором вознаграждения за оказанные Управляющей компанией услуги , включать неопределенное количество каких - то расходов УК . Для примера - УК в таком случае может выставить счет за расходы по банковским платежам , сделанные в рамках договора обслуживания расчетного счета .
В новой версии п . 4.3.6.
исключено следующее положение : «А также не подключать и не использовать бытовые приборы и оборудование , включая индивидуальные приборы очистки воды , не имеющие технических паспортов ( свидетельств ), не отвечающие требованиям безопасности эксплуатации и санитарно - гигиеническим нормативам без согласования с Управляющей компанией» , как имеющее неоднозначное толкование . Например , это позволит устраивать проверки со стороны УК на предмет наличия сертификатов и всех паспортов на бытовую технику . Например , даже на электробритву .
П .4.3.8.
в новой версии звучит так : «Не осуществлять переоборудование внутренних инженерных сетей без уведомления и , в необходимых случаях , согласования с Управляющей компанией . Выделенные слова защищают права собственника , поскольку исходя из первоначальной версии Договора Управляющая компания может , например , не дать собственнику согласие на установку в квартире даже дополнительной розетки . В то же время замену водопроводных труб действительно необходимо согласовывать , так как это может повлечь нежелательные последствия для всех водопроводных сетей в доме .
В пункте .4.4.3.
старой версии Договора говорится о том , что собственник может требовать перерасчета размера оплаты за отдельные виды услуг в случае временного отсутствия ( но не менее месяца ) одного или всех пользователей жилого помещения , принадлежащего собственнику , при предоставлении подтверждающих документов установленного образца . В нашей редакции данный срок отсутствует , поскольку правительством этот срок еще не определен . И если будет определен , например , путем установления периода временного отсутствия в две и более недели , положение о месячном сроке нарушит права собственника жилья . Предложенная поправка опирается на п . 11 ст . 155 ЖК РФ .
П .4.4.4.
в новой редакции дает собственнику возможность требовать от УК перерасчета платежей в связи с недопоставкой услуг и несоответствием их утвержденному перечню , а также надлежащего контроля за исполнением договоров снабжения коммунальными услугами . В версии типового договора собственник платит всегда , вне зависимости от качества работы самой УК .
В п . 5.5
о принципах оплаты услуг исключена строка о предоплате этих услуг юридическими лицами . Такая постановка вопроса неправомочна , да и сам принцип предоплаты непонятен , поскольку коммунальные услуги по условиям Договора оплачиваются по приборам учета , то есть по факту .
П .5.8.
новой версии четко определяет единый срок внесения платежей как физическими , так и юридическими лицами - до 10 числа месяца , следующего за истекшим . Из новой версии Договора полностью исключен пункт , который дает Управляющей компании право по своему усмотрению менять условия Договора в части оплаты . Это явное нарушение прав собственника , поскольку оно повлечет за собой и рост пеней .
П . 6.11.
дополнен следующими словами : « ... если указанное качество зависит от состояния общего имущества многоквартирного дома» . Данная фраза более защищает интересы собственника , нежели первоначальный вариант .
В приложении I
«Перечень работ по содержанию жилья» - в п . 5.8 вместо строки «уборка вспомогательных помещений» вписано «уборка общих помещений» . Эта поправка вытекает из норм ЖК РФ , который под вспомогательными помещениями понимает помещения внутри квартир ( ст . 15 ЖК РФ ), а под общими - как раз общее имущество дома ( ст . 36 ЖК РФ ).
В приложении II
«Перечень работ по текущему ремонту общего имущества дома» - в п . 8 добавлено «в том числе» . Если указанного добавления не будет , УК сможет не восстанавливать эти элементы , даже в том случае , если они будут нарушены по вине самой УК ( например , работа с некачественными красками
ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ.
г . _________________ « __ » _ ________ 20_ г
_______________________________ , ОГРН
( наименование юридического лица ), ИНН , именуемое в дальнейшем «Управляющая компания» , в лице
( должность , Ф . И . О . руководителя , представителя ) действующего на основании ( устава , доверенности и т . п .)
и гражданин __________________ ,
паспорт серии _________________ ,
№ _____ выдан ( когда ) __________ ,
( кем ) ________________________ ,
код подразделения _____ ,
собственник жилого помещения - квартиры № ___ ( части квартиры , комнаты
в коммунальной квартире ) в многоквартирном доме по адресу :
действующий на основании свидетельства о регистрации права собственности № от выданном
( наименование регистрирующего органа ) заключили настоящий Договор об управлении многоквартирным жилым домом .
1 . Общие положения
1.1. Настоящий Договор заключен на основании ст . 162 Жилищного кодекса РФ , решения общего собрания собственников жилого дома от « __ »
- 200_ г ., ( либо протокола открытого конкурса от « __ » __ 200_ п ,
проведенного _________ « ____________________________________ ).
( наименование органа самоуправления )
1.2. Условия настоящего Договора определены собранием собственников жилого дома и являются одинаковыми для всех собственников помещения .
2. Термины , используемые в Договоре
Собственник - субъект гражданского права , право собственности которого на жилое помещение в многоквартирном доме зарегистрировано в установленном порядке .
Состав имущества - общее имущество многоквартирного дома , предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме , в том числе помещения в данном доме , не являющиеся частями квартир и нежилых помещений , именно : межквартирные лестничные площадки и клетки , лестницы , лифты , лифтовые и иные шахты , коридоры , технические этажи , чердаки , подвалы , в которых имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование ( технические подвалы ), а также крыши , ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома , механическое , электрическое , санитарно - техническое и иное оборудование , находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения , земельный участок , на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания , эксплуатации и благоустройства данного дома объекты , расположенные на указанном земельном участке .
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме ( доля Собственника помещения в данном доме ) - доля , определяемая отношением общей площади указанного помещения к сумме общих площадей всех помещений в данном доме .
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения , включая площади помещений вспомогательного использования , предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд , связанных с их проживанием в жилом помещении , за исключением балконов , лоджий , веранд и террас .
Доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире - доля , определяемая отношением общей площади указанной комнаты к сумме общих площадей всех помещений в данной квартире .
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире , находящейся в данном доме , - доля , определяемая отношением суммы общей площади указанной комнаты и площади доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире к сумме общих площадей всех помещений в данном доме .
Коммунальные услуги - холодное и горячее водоснабжение , отопление , водоотведение , газоснабжение , электроснабжение .
Содержание общего имущества многоквартирного дома - комплекс работ и услуг по контролю за его состоянием , поддержанию в исправном состоянии , работоспособности , наладке и регулированию инженерных систем и т . д . включает :
• уборку общего имущества многоквартирного дома , в том числе подвала , чердака , мусорокамер , подъезда , лестничных площадок и маршей , крыши , лифта ( ов ) при их наличии ;
• содержание придомовой территории ( уборка , озеленение , благоустройство земельного участка );
• вывоз и размещение ТБО на городской свалке ;
• техническое обслуживание коммуникаций и оборудования , относящихся к общему имуществу многоквартирного дома ;
• содержание конструктивных элементов многоквартирного дома ;
• обслуживание технических устройств , в том числе лифтов и общедомовых приборов учета , а также технических помещений многоквартирного дома . Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома - комплекс ремонтных и организационно - технических мероприятий в период нормативного срока эксплуатации с целью устранения неисправностей ( восстановления работоспособности ) элементов , оборудования , инженерных систем многоквартирного дома для поддержания эксплуатационных показателей коммуникаций , оборудования , конструкций включает :
• текущий ремонт общего санитарно - технического оборудования ;
• текущий ремонт электротехнического оборудования ;
• текущий ремонт конструктивных элементов многоквартирного дома и придомовой территории ;
• текущий ремонт технических устройств ( лифтов , пожарной сигнализации и т . д .).
3. Предмет Договора
3.1. Собственник поручает , а Управляющая компания обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу :
____________________________________ , предоставлять коммунальные
услуги собственнику и пользующимся в этом доме лицам осуществлять иную , направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность .
3.2. Собственник обязуется оплачивать услуги Управляющей компании в порядке , установленном настоящим Договором .
4. Права и обязанности Сторон
4.1. Управляющая компания обязуется :
• Управлять многоквартирным жилым домом в соответствии с условиями настоящего Договора и действующим законодательством .
• Самостоятельно или с привлечением иных юридических лиц и специалистов , имеющих необходимые навыки , оборудование , сертификаты , лицензии и иные разрешительные документы , организовать предоставление коммунальных услуг , проведение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в соответствии с действующим законодательством .
• Вести и хранить техническую документацию ( базы данных ) на многоквартирный дом , внутридомовое инженерное оборудование и объекты придомового благоустройства , а также бухгалтерскую , статистическую , хозяйственно - финансовую документацию и расчеты , связанные с исполнением Договора . По требованию Собственника знакомить его с условиями совершенных Управляющей компанией сделок в рамках исполнения Договора .
• Систематически проводить технические осмотры многоквартирного дома , результаты осмотров предоставлять собственнику по его требованию .
• Проводить работы ( оказывать услуги ) по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в установленные сроки . Перечень вы -
полнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома определяется Приложением № 1 к настоящему Договору . Периодичность проведения работ определяется законодательством РФ . Иные решения по проведению данных работ и услуг могут быть приняты на общем собрании Собственников и по согласованию с Управляющей компанией , закреплены дополнительным соглашением к настоящему Договору за подписью обеих Сторон .
• Обеспечивать потребителей коммунальными услугами установленного уровня , качества , в объеме , соответствующем установленным нормативам потребления .
• Обеспечивать аварийно - диспетчерское обслуживание принятого в управление многоквартирного дома .
• Осуществлять рассмотрение предложений , заявлений и жалоб Собственников многоквартирного дома и принимать соответствующие меры в установленные для этого сроки с учетом пункта 7.2 Договора . Отказ в выдаче предусмотренных Договором согласований может обосновываться только конкретными положениями нормативных актов .
• Информировать в письменной форме Собственника об изменении размеров установленных платежей , стоимости коммунальных услуг не позднее , чем за тридцать дней до даты представления платежных документов , на основании которых будут вноситься платежи в ином размере .
• Производить начисление платежей , установленных в п . 5.1. Договора , обеспечивая выставление счета в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц .
• Производить сбор установленных в п . 5.1. Договора платежей .
• Рассматривать все претензии Собственника , связанные с исполнением заключенных Управляющей компанией Договоров с третьими лицами и разрешать возникшие конфликтные ситуации .
• Обеспечить Собственников и владельцев помещений информацией о телефонах аварийных служб .
• Организовать работы по ликвидации аварий в данном многоквартирном доме .
• По требованию Собственника выдавать справки соответствующих форм .
• Приступить к выполнению своих обязательств по Договору с момента вступления его в силу .
• Предоставлять отчет о выполнении Договора управления за год в течение первого квартала следующего года .
4.2. Управляющая компания вправе :
• Самостоятельно , соблюдая установленные периоды и сроки , определять порядок и способ выполнения работ по управлению многоквартирным домом , привлекать сторонние организации , имеющие необходимые навыки , оборудование , сертификаты , лицензии и иные разрешительные документы к выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома .
• Организовывать и проводить проверку технического состояния коммунальных систем в помещениях Собственника .
• В случае непредоставления Собственником до конца текущего месяца данных о показаниях приборов учета в помещениях , принадлежащих Собственнику , производить расчет размера оплаты услуг с использованием утвержденных на территории г . нормативов с последующим перерасчетом стоимости услуг после предоставления собственником сведений о показаниях приборов учета .
• Организовывать проверку правильности учета потребления ресурсов согласно показаниям приборов учета . В случае несоответствия данных , предоставленных Собственником , проводить перерасчет размера оплаты предоставленных услуг на основании фактических показаний приборов учета .
4.2.5. Проводить проверку работы установленных приборов учета и сохранности пломб .
4.2.6. Прекращать предоставление услуг по Договору в случае просрочки Собственником оплаты оказанных услуг более трех месяцев или нарушения иных требований раздела 5 Договора .
4.2.7. Проверять соблюдение Собственником требований , установленных пп .4.3.3-4.3.17. Договора .
• Осуществлять иные права , предусмотренные действующим законодательством , отнесенные к полномочиям Управляющей компании .
• Взыскивать с Собственника в установленном порядке задолженность по оплате услуг в рамках Договора .
4.3. Собственник обязуется :
• Своевременно в установленные сроки и порядке оплачивать предоставленные по Договору услуги . При внесении соответствующих платежей руководствоваться утвержденным Управляющей компанией порядком и условиями Договора .
• Оплачивать вывоз крупногабаритных и строительных отходов сверх установленных п . 5 платежей .
• Выполнять предусмотренные законодательством санитарно - гигиенические , экологические , архитектурно - градостроительные , противопожарные и эксплуатационные требования .
• Своевременно предоставлять Управляющей компании сведения :
• о количестве граждан , проживающих в помещении ( ях ) совместно с Собственником , и наличии у лиц , зарегистрированных по месту жительства в помещении , льгот для расчетов платежей за услуги по Договору . При отсутствии этих данных все расчеты производятся исходя из нормативной численности проживающих .
• о смене Собственника . Сообщить Управляющей компании Ф . И . О . нового Собственника и дату вступления нового Собственника в свои права . Представить Управляющей компании Договор купли - продажи жилого помещения , аренды , найма и другие документы , подтверждающие смену Собственника или владельца .
• Обеспечить доступ в принадлежащее ему помещение представителям Управляющей компании , а также организаций , осуществляющих жилищно - коммунальное обслуживание многоквартирного дома для осмотра приборов учета и контроля , а также для выполнения необходимого ремонта общего имущества многоквартирного дома и работ по ликвидации аварий .
• Не устанавливать , не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью , превышающей технические возможности внутридомовой электрической сети , дополнительные секции приборов отопления , регулирующую и запорную арматуру без согласования с Управляющей компанией .
• Своевременно сообщать Управляющей компании о выявленных неисправностях , препятствующих оказанию Собственнику услуг в рамках Договора .
• Не осуществлять переоборудование внутренних инженерных сетей без уведомления , и , в необходимых случаях , согласования с Управляющей компанией .
• Не нарушать имеющиеся схемы учета услуг , в том числе не совершать действий , связанных с нарушением пломбировки счетчиков , изменением их местоположения в составе инженерных сетей и демонтажом без согласования с Управляющей компанией .
• Своевременно осуществлять поверку приборов учета . К расчету оплаты коммунальных услуг предоставляются данные только поверенных приборов учета . Если прибор учета не поверен , объем потребления коммунальных услуг принимается равным нормативам потребления , установленным на территории г . в порядке , определяемом Правительством Российской Федерации .
• Не производить слив воды из системы и приборов отопления ;
• Ознакомить всех совместно проживающих в жилом помещении либо использующих помещение , принадлежащее Собственнику , дееспособных граждан с условиями Договора .
• Не совершать действий , связанных с отключением многоквартирного дома от подачи электроэнергии , воды и тепла .
• Предоставлять Управляющей компании в установленные сроки показания приборов учета .
• Исполнять иные обязанности , предусмотренные действующими законодательными и нормативно - правовыми актами Российской Федерации , региональных и местных органов власти применительно к данному Договору .
• При проведении общестроительных , монтажных и отделочных работ при перепланировке и переустройстве принадлежащего Собственнику помещения строго руководствоваться Жилищным кодексом РФ и действующими нормативными актами .
4.3.18. В случае возникновения необходимости проведения Управляющей компанией не установленных Договором работ и услуг , в том числе связанных с ликвидацией последствий аварий , наступивших по вине Собственника , либо в связи с нарушением Собственником п . п . 4.3.5., 4.3.6., 4.3.7., 4.3.8., 4.3.9., 4.3.11., 4.3.13., 4.3.15. настоящего Договора , указанные работы проводятся за счет Собственника . 4.4. Собственник имеет право :
• Знакомиться с условиями сделок , совершенных Управляющей компанией в рамках исполнения Договора .
• В случае неотложной необходимости обращаться к Управляющей компании с заявлением о временной приостановке подачи в многоквартирный дом воды , электроэнергии , отопления .
• Требовать в соответствии с действующими на территории г . ____ нор -
мативными актами перерасчета размера оплаты за отдельные виды услуг , рассчитываемые исходя из нормативов потребления , в случае временного отсутствия одного , нескольких или всех пользователей жилого помещения , принадлежащего Собственнику , при условии представления подтверждающих документов установленного образца .
• Требовать в установленном порядке от Управляющей компании перерасчета платежей за услуги по Договору в связи с несоответствием услуг перечню , составу и периодичности работ ( услуг ).
• Осуществлять другие права , предусмотренные действующими нормативно - правовыми актами РФ , области
города применительно к настоящему Договору .
5. Цена и порядок расчетов
5.1. Собственник производит оплату в рамках Договора за следующие услуги :
• коммунальные услуги ( тепло , горячее водоснабжение , холодное водоснабжение , водоотведение );
• содержание общего имущества многоквартирного дома ;
• текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома ;
• управление многоквартирным домом .
5.2. Плата за услуги по содержанию и текущему ремонту в рамках Договора устанавливается в размере , обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме , в соответствии с действующим перечнем , составом и периодичностью работ ( услуг ), указанным в Приложении № 1.
• Размер платы услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома определяется на общем собрании Собственников дома с учетом предложений Управляющей компании . Если Собственники помещений на своем общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт помещения , такой размер устанавливается органом местного самоуправления г . .
• Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается Управляющей компанией как произведение установленных органом местного самоуправления тарифов на объем потребленных ресурсов по показаниям приборов учета . При отсутствии приборов учета или использовании непроверенных приборов учета , объем потребления коммунальных услуг принимается равным нормативам потребления , устанавливаемым органом местного самоуправления г . в порядке , определяемом Правительством Российской Федерации .
5.5. Оплата Собственником оказанных услуг по Договору осуществляется на основании выставляемого Управляющей компанией счета ( счет - извещение - для физических лиц , счет - фактура и счет - для юридических лиц .) В выставляемом Управляющей компанией счете - извещении указываются : размер оплаты оказанных услуг , сумма задолженности Собственника по оплате оказанных услуг за предыдущие периоды , а также сумма пени , определенная в соответствии с условиями Договора .
• Льготы по оплате услуг , являющихся предметом Договора , предоставляются в соответствии с действующим законодательством .
• В случае изменения стоимости услуг по Договору Управляющая компания производит перерасчет стоимости услуг со дня вступления изменений в силу .
• Срок внесения платежей - до 10 числа месяца , следующего за истекшим .
• В случае возникновения необходимости проведения не установленных Договором работ и услуг Собственники на общем собрании определяют необходимый объем работ ( услуг ), сроки начала проведения работ , стоимость работ ( услуг ) и оплачивают дополнительно . Размер платежа для Собственника рассчитывается пропорционально доли собственности в общем имуществе многоквартирного дома . Оплата в установленном случае производится Собственником в соответствии с выставленным Управляющей компанией счетом на предоплату , в котором должны быть указаны :
наименование дополнительных работ , их стоимость , расчетный счет , на который должны быть перечислены денежные средства . Платеж должен быть внесен Собственником не позднее 10 банковских дней со дня выставления счета .
• Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет Собственника по отдельному Договору . Решение Общего собрания Собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений Управляющей компании о сроке начала капитального ремонта , необходимом объеме работ , стоимости материалов , порядке финансирования ремонта , сроках возмещения расходов и других предложений , связанных с условиями проведения капитального ремонта . Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех Собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме . При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому Собственнику переходит обязательство предыдущего Собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома .
Неиспользование помещений не является основанием невнесения платы за услуги по Договору . При временном отсутствии Собственника внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг , рассчитываемой исходя из нормативов потребления , осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия Собственника в порядке , утверждаемом Правительством Российской Федерации и органами местного самоуправления г . . . Перерасчет платы по услуге «управление» не производится .
. Ответственности сторон
6.1. Управляющая компания несет ответственность за ущерб , причиненный многоквартирному дому в результате ее действий или бездействия , в размере действительного причиненного ущерба .
6.2. Управляющая компания не несет ответственности за все виды ущерба , возникшие не по ее вине или не по вине ее работников .
6.3. Ответственность по сделкам , совершенным Управляющей компанией со сторонними организациями , самостоятельно несет Управляющая компания . 6.4. В случае нарушения Собственником сроков внесения платежей , установленных разделом 5 Договора , Управляющая компания вправе взыскать с него пени в размере 1/300 ( одной трехсотой ) учетной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно . Размер пени указывается в счете , ежемесячно выставляемом Управляющей компанией , и подлежит уплате Собственником одновременно с оплатой услуг в соответствии с разделом 5 Договора .
6.5. При нарушении Собственником обязательств , предусмотренных Договором , последний несет ответственность перед Управляющей компанией и третьими лицами за все последствия , возникшие в результате каких - либо аварийных и иных ситуаций .
• При выявлении Управляющей компанией факта проживания в квартире Собственника лиц , не зарегистрированных в установленном порядке , и невнесения за них платы по Договору , Управляющая компания после соответствующей проверки , составления акта и предупреждения Собственника , вправе в судебном порядке взыскать с него понесенные убытки .
• В случае , если Собственник своевременно не уведомил Управляющую компанию о смене Собственника и не предоставил подтверждающие документы , то обязательства по Договору сохраняются за Собственником , с которым заключен Договор , до дня предоставления вышеперечисленных сведений .
• Собственник несет ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством .
• Управляющая компания несет ответственность за организацию и соответствие предоставляемых услуг нормативным актам органов местного самоуправления г . в соответствии с действующим законодательством .
• В случае причинения убытков Собственнику по вине Управляющей компании последняя несет ответственность в соответствии с действующим законодательством .
• В случае истечения нормативного срока эксплуатации общего имущества многоквартирного дома Управляющая компания не несет ответственности за качество коммунальных услуг по параметрам , зависящим от технического состояния эксплуатируемого оборудования , и качество услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома , если указанное качество зависит от состояния общего имущества многоквартирного дома .
• Во всех остальных случаях нарушения своих обязательств по Договору Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации .
7. Особые условия
7.1. Все споры , возникшие из Договора или в связи с ним , разрешаются сторона -
ми путем переговоров . В случае , если стороны не могут достичь взаимного соглашения , споры и разногласия разрешаются в судебном порядке по заявлению одной из сторон .
7.2. Претензии ( жалобы ) на несоблюдение условий Договора предъявляются Собственником в письменном виде и подлежат обязательной регистрации в Управляющей компании . Ответ по существу претензии ( жалобы ) Собственнику должен быть дан не позднее 2 недель с момента получения ее УК .
8. Форс - мажор
• При возникновении обстоятельств , которые делают полностью или частично невозможным выполнение Договора одной из сторон , а именно пожар , стихийное бедствие , военные действия всех видов , изменение действующего законодательства и другие возможные обстоятельства непреодолимой силы , не зависящие от сторон , сроки выполнения обязательств продлеваются на то время , в течение которого действуют эти обстоятельства .
• Если обстоятельства непреодолимой силы действуют в течение более двух месяцев , любая из сторон вправе отказаться от дальнейшего выполнения обязательств по Договору , причем ни одна из сторон не может требовать от другой возмещения возможных убытков .
• Сторона , оказавшаяся не в состоянии выполнить свои обязательства по Договору , обязана незамедлительно известить другую сторону о наступлении или прекращении действия обстоятельств , препятствующих выполнению этих обязательств .
9. Срок действия Договора
• Договор является публичным Договором в соответствии со статьей 426 Гражданского кодекса Российской Федерации .
• Договор заключен на срок : _____ . Начало действия Договора с ____ г .
( не позднее чем через месяц после подписания ).
• Договор может быть досрочно расторгнут в соответствии с действующим законодательством при условии письменного извещения Собственниками многоквартирного дома Управляющей компании за два месяца до даты расторжения .
• В случае расторжения Договора Управляющая компания за 30 ( тридцать ) дней до прекращения действия Договора обязана передать техническую документацию ( базы данных ) на многоквартирный дом и иные , связанные с управлением таким домом , документы вновь выбранной управляющей организации , одному из собственников , указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом , или , если такой собственник не указан , любому собственнику помещения в таком доме .
• Договор считается расторгнутым с одним из Собственников с момента прекращения у данного Собственника права собственности на помещение в многоквартирном доме и предоставления подтверждающих документов .
• Изменение и расторжение настоящего Договора управления осуществляется в порядке , предусмотренном законодательством .
9.7. При отсутствии заявлений одной из сторон о прекращении Договора управления по окончании срока его действия , настоящий Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях .
10. Реквизиты сторон
Собственник :
( Ф . И . О .)
паспорт выдан _ когда __
№
зарегистрирован по месту постоянного проживания :
_/.
( подпись )
Управляющая компания :
юр . адрес :____________
ОГРН :________________
ИНН :________________
Р / с __________________
в ____________________
к / с _ БИК
Руководитель :
( подпись ) ( Ф . И . О .)
Приложение N1
к Договору № ___________
от «_» ________ 20_ г.
Перечень работ , услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу : _____________________________________________________
I . Перечень работ по содержанию жилья
1. Работы , выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений дома :
1.1. Устранение незначительных неисправностей в общедомовых системах центрального отопления и горячего водоснабжения ( регулировка трехходовых кранов , набивка сальников , мелкий ремонт теплоизоляции , устранение течи в трубопроводах , приборах и арматуре , разборка , осмотр и очистка грязевиков воздухосборников , вантозов , компенсаторов , регулирующих кранов вентилей , задвижек , очистка от накипи запорной арматуры и др .).
• Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств в местах общего пользования ( смена перегоревших электроламп , мелкий ремонт электропроводки и др .).
• Прочистка канализационного лежака в подвальных помещениях и технических этажах .
• Проверка исправности канализационных вытяжек .
• Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах .
• Проверка заземления ванн .
• Промазка суриковой замазкой свищей , участков гребней стальной кровли и др .
• Проверка заземления оболочки электрокабеля , замеры сопротивления изоляции проводов .
• Осмотр пожарной сигнализации и средств тушения в домах .
2. Работы , выполняемые при подготовке дома к эксплуатации в весенне - летний период :
• Укрепление водосточных труб , колен и воронок .
• Расконсервирование и ремонт поливочной системы .
• Консервация системы центрального отопления .
• Ремонт оборудования детских и спортивных площадок .
• Ремонт просевших отмосток .
3. Работы , выполняемые при подготовке дома к эксплуатации в осенне - зимний период :
• Замена разбитых стекол окон и дверей в местах общего пользования и вспомогательных помещениях .
• Утепление чердачных перекрытий .
• Утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях .
• Укрепление и ремонт парапетных ограждений .
• Изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках .
• Ремонт , регулировка и испытание систем центрального отопления .
• Утепление и прочистка дымовентиляционных каналов .
• Консервация поливочных систем .
• Проверка состояния продухов в цоколях зданий .
3.10. Ремонт и укрепление входных дверей в подъездах .
4. Работы , выполняемые при проведении частичных осмотров :
• Промазка суриковой замазкой или другой мастикой гребней и свищей в местах протечек кровли .
• Проверка наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах .
• Уплотнение сгонов в общедомовых инженерных сетях .
• Прочистка общедомовой канализации .
• Набивка сальников в вентилях , задвижках на общедомовых инженерных сетях .
• Укрепление трубопроводов на общедомовых инженерных сетях в местах общего пользования .
• Проверка канализационных вытяжек .
• Мелкий ремонт изоляции .
• Устранение мелких неисправностей электропроводки в местах общего пользования .
5. Прочие работы :
• Регулировка и наладка систем центрального отопления .
• Регулировка и наладка вентиляции .
• Промывка и опрессовка систем центрального отопления .
• Озеленение территории , уход за зелеными насаждениями .
• Удаление с крыш снега и наледей .
• Очистка кровли от мусора , грязи , листьев .
• Уборка и очистка придомовой территории .
• Уборка общих помещений .
• Удаление крупногабаритного мусора из здания и его вывозка .
• Очистка и промывка стволов мусоропровода и их загрузочных клапанов .
• Дератизация , дезинфекция подвалов , мусоропроводов .
• Озеленение территории , уход за зелеными насаждениями .
• Посыпка территорий песком в зимнее время .
• Прочистка дымоходов и вентиляционных каналов .
• Управление многоквартирным домом , организация работ по содержанию и ремонту дома .
II . Перечень работ по текущему ремонту общего имущества дома
1. Устранение местных деформаций , усиление , восстановление поврежденных участков фундаментов , вентиляционных продувов , отмосток и входов в подвалы .
2. Герметизация стыков ( межпанельных швов , трещин в кирпичной кладке стен ), заделка и восстановление архитектурных элементов , смена небольших участков обшивки деревянных наружных стен , восстановление кирпичной кладки несущих стен .
З . Частичная смена отдельных элементов перекрытий , заделка швов и трещин в местах общего пользования , их укрепление и окраска .
• Усиление элементов деревянной стропильной системы , антисептирование и антиперирование , устранение неисправностей стальных , асбестоцементных и других кровель , замена водосточных труб , ремонт гидроизоляции , утепления и вентиляции .
• Смена и восстановление отдельных элементов ( приборов ), оконных и дверных заполнений в местах общего пользования .
• Восстановление или замена отдельных участков и элементов лестниц , балконов , крылец ( зонты , козырьки над входами в подъезды , подвалы , над балконами верхних этажей ).
• Замена , восстановление отдельных участков полов в местах общего пользования .
• Восстановление отделки стен , потолков , полов отдельными участками в
подъездах , технических помещениях , в других общедомовых вспомогательных помещениях , в том числе в связи с аварийными ситуациями ( пожар , затопление и др .).
• Установка , замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних общедомовых систем центрального отопления .
• Установка , замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних общедомовых систем водоснабжения , канализации ( включая насосные установки в жилых зданиях ).
• Восстановление работоспособности общедомовой системы электроснабжения и электротехнических устройств ( за исключением внутриквартирных устройств и приборов , а также приборов учета электрической энергии , расположенных в местах общего пользования ).
• Восстановление работоспособности общедомовой системы вентиляции .
• Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств мусоропроводов , крышек клапанов и шиберных устройств .
• Ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров , проездов , дорожек ограждений и оборудования спортивных , хозяйственных площадок для отдыха , площадок и навесов для контейнеров - мусоросборников в границах территорий , закрепленных за домом .
Примечание :
К общедомовым системам относятся :
• стояки отопления , ответвления от стояков до приборов отопления ;
• стояки холодного и горячего водоснабжения и отключающие устройства , расположенные в местах общего пользования ( подвал , тех . этаж и т . д .)
Собственник Руководитель Управляющей компании
/ ______ / _____________ / / / ____________ /
Ф . И . О . Ф . И . О .
| 
