УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ

НЕ ПОЛАГАЙТЕСЬ НА ДЕШЕВУЮ РЕКЛАМУ

На общем собрании собственников жилья вашего дома было решено выбрать Управляющую компанию ( УК ), которая возьмет на себя решение хозяйственных вопросов , касающихся предоставления коммунальных услуг , технического обслуживания , ремонта общего имущества и т . д . Все просто . Сложность состоит лишь в выборе самой Управляющей компании . Естественно , любому собственнику захочется , чтобы компания оказывала качественные коммунальные услуги , но по приемлемым ценам . И здесь главное не погнаться за дешевизной и не нарваться на аферистов , а найти оптимальное соотношение цены и качества . Коммунальный рынок уже сегодня наводнен компаниями - однодневками , а к 1 января 2007 года их станет еще больше , подобно тому , как лет 8-10 назад на финансовом рынке страны появлялись десятки и сотни всевозможных банков и финансовых пирамид . Собрав с доверчивых вкладчиков их сбережения ( под баснословные проценты ), эти банки лопались как мыльные пузыри или просто исчезали в неизвестном направлении вместе с деньгами вкладчиков . Сегодня существует большая опасность повторения пройденного , но на жилищно - коммунальном рынке . Так что вполне можно предположить , что к концу 2006 года , когда все собственники обязаны будут принять решение о выборе способа управления своим жильем , появится огромное количество печатной и прочей рекламы о деятельности коммерческих компаний по предоставлению коммунальных услуг ( вспомните истории рекламных кампаний МММ , РДС , и прочих : где теперь эти компании ?). Рекламные листовки будут развешивать на подъездах ваших домов , бросать в почтовые ящики . Так что , выбирая Управляющую компанию , обращайте внимание в первую очередь на следующие моменты .

ДОВЕРЯЙТЕ ПРОФЕССИОНАЛАМ

Выбирая Управляющую компанию , обратите внимание , имеет ли компания опыт по управлению жилищным фондом . Нелишним будет поинтересоваться профессионализмом сотрудников , начиная от руководителя и бухгалтера и заканчивая слесарем - сантехником , а также тем , какие дополнительные услуги за пределами предоставляемых стандартов может дать вам данная компания . Например , занимается ли она озеленением или обустройством детских площадок , есть ли у них в штате профессиональный дизайнер ( не улыбайтесь , от того , как обустроят ваш подъезд или детскую площадку , будет во многом зависеть и ваше настроение , и настроение ваших детей ). Хотя , возможно , выбранная вами компания будет именно предоставлять услуги по управлению вашим домом , а для выполнения специальных , например , электротехнических , слесарных или тех же работ по озеленению будет привлекать специализированные организации . Правда ,

такое посредничество со стороны Управляющей компании ударит в первую очередь по карману потребителей услуг , то есть вашему карману .

ДЕШЕВО - НЕ ЗНАЧИТ ХОРОШО

Если представители Управляющей компании предлагают вам услуги по низким расценкам - есть повод насторожиться . Помните , что рынок коммунальных услуг не может быть дешевым .

ВЫБИРАЙТЕ КОМПАНИЮ-ДОЛГОЖИТЕЛЯ

Одним из главных критериев при выборе Управляющей компании , прежде всего , служит длительность работы этой частной компании на рынке жилищно - коммунальных услуг . В больших городах , особенно в Москве и Санкт - Петербурге , таких компаний уже достаточно много , а вот информации об их работе нет практически никакой . Если нет печатной информации о работе той или иной Управляющей компании ( хотя крупная и сильная компания обязательно имеет печатные проспекты о своей деятельности ), просто придите в офис той или иной УК и прямо просите : дайте нам адреса домов , которые вы обслуживаете , - а затем не поленитесь пройтись по всем этим адресам и посмотреть , как люди живут в этих домах . Обратите внимание на состояние подъездов , придомовой территории , побеседуйте с жильцами . Они лучше любого рекламного проспекта ответят на все ваши вопросы : как быстро специалисты самой компании или привлеченные ею службы ( сантехники , ремонтники , электрики и т . д .) реагируют на заявки жильцов , регулярно ли проводится влажная и сухая уборка лестничных пролетов и площадок , и сколько за все это жильцы платят . Одним словом , они вам ответят на главный вопрос , который вас волнует : соответствует ли цена качеству предоставляемых услуг .

СИЛЬНАЯ КОМПАНИЯ -

ЗНАЧИТ МАТЕРИАЛЬНО ОСНАЩЕННАЯ

Вы имеете право поинтересоваться материально - технической базой Управляющей компании . Согласитесь , что , если в арсенале компании только личная машина руководителя да пара грузовых машин , толку от ее работы будет мало . На любую мало - мальски серьезную аварию в вашем доме специалисты фирмы вынуждены будут арендовать те же бойлеры для откачки воды из подвалов , бульдозеры или тракторы у кого - то . А это влетит в копеечку в первую очередь тем , кто коммунальные услуги оплачивает , то есть собственникам жилья . Старый разводной ключ в чемоданчике слесаря - сантехника - тоже пережиток прошлого . Сегодня хороший слесарь обвешан новейшими орудиями труда как новогодняя елка . Такой слесарь и унитаз отремонтирует по высшему разряду .

ПРОВЕРЬТЕ УСТАВНОЙ КАПИТАЛ

■ Сильная Управляющая компания должна иметь собственные средства , своего рода Уставной капитал , а не полагаться только на квартплату собственников жи -

лья , с которыми заключила договор об оказании коммунальных услуг . Поэтому вы имеете право поинтересоваться у представителя компании о размерах ее Уставного капитала .

ЗАКЛЮЧАЕМ ДОГОВОР

Наконец , компания выбрана . Теперь необходимо грамотно составить договор . Его Управляющая компания будет заключать с каждым собственником индивидуально , но условия договора , конечно же , будут общие для каждого конкретного дома ( ст . 162 Жилищного кодекса РФ ). В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны :

•  состав общего имущества многоквартирного дома , в отношении которого будет осуществляться управление , и адрес дома ;

•  перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме , порядок изменения такого перечня , а также перечень коммунальных услуг , которые предоставляет управляющая организация ;

•  порядок определения цены договора , размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги , а также порядок и сроки внесения такой платы ;

•  порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления .

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме . Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет .

Управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания ( если иное не установлено самим договором управления многоквартирным домом ). Ежегодно в течение первого квартала текущего года управляющая организация должна представить собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год ( если договором не установлены иные условия отчетности ). Например , вы решите на общем собрании , что на первых порах неплохо бы получать отчет о работе вашей УК ежеквартально .

ДОГОВОР ПОДЛЕЖИТ ОБСУЖДЕНИЮ

■ Прежде чем подписывать договор , его условия лучше обсудить на общем собрании собственников жилья в присутствии представителей УК . Поскольку жильцам одного дома будет вполне достаточно , например , если лестничные площадки и тамбуры уборщица будет мыть 1 раз в 2 недели , а другим , более состоятельным , захочется , чтобы их подъезды мыли каждый день , да еще с использованием моющих средств . Естественно , оплата услуг в разных случаях будет разной . Кроме того , Управляющая компания на основании вашего с ней договора будет заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг ( горячей и холодной воды , тепла , электроэнергии , лифтовой службой города ). То есть теперь

Управляющая компания станет посредником между вами и этими структурами . Тарифы на потребляемые услуги Управляющая компания изменять не имеет право ( они утверждаются на местном уровне , в соответствии с установленными российским законодательством порядком и условиями ), а вот за посредничество может потребовать плату ( а может и не потребовать ). Размер этой оплаты и нужно оговорить . Хотя , возможно , вам и не придется оговаривать скрупулезно каждую статью расходов . Просто Управляющая компания представит вам ( собранию собственников ) стандартный список оказываемых ею жилищно - коммунальных услуг и расценки на эти услуги . Вы имеете право какие - то из них вычеркнуть , снизив тем самым размер ежемесячной квартплаты . Однако из списка нельзя исключать те услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома , которые впоследствии могут сказаться на состоянии самого здания и коммунальных коммуникаций . Особое внимание при составлении договора обратите на обязанности исполнителя , то есть Управляющей компании , и штрафные санкции , которые может повлечь ненадлежащее исполнение этих обязанностей . Если зимой температура в квартире ниже показателей , установленных санитарными нормами и правилами , нелишним будет прописать в договоре механизм установления данного факта . Например , пропишите в договоре , кто ( комиссия из скольких человек и в каком составе ) должен замерять температуру в квартире . Или вопрос отсутствия горячей воды в вечернее время ( такое , судя по вашим письмам , встречается очень часто ). Обязанность же заказчика услуг , то есть ваша , по большому счету , сводится только к одному : своевременно вносить плату за эти услуги . Чтобы облегчить ваш диалог с выбранной вами УК , наши юристы составили примерный типовой договор с Управляющей компанией . Вы можете опираться на него , заключая свой договор с УК .

ЖЭК СМЕНИТ НАЗВАНИЕ

■ Если выбора нет , то есть управляющие компании в вашем городе молодые или вызывают большие сомнения , лучше не рисковать и заключить договор с прежним ЖЭКом ( ЖЭУ , ДЭЗом и пр .), которые к 1 января 2007 года не исчезнут бесследно , а лишь изменят свой юридический статус . До этого они были ( за редким исключением ) муниципальными унитарными предприятиями . Теперь могут стать самостоятельными хозяйственными организациями . Ваша задача умно составить с ними договор об оказании услуг , чтобы было проще предъявлять претензии к их качеству .