НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЯ

УПРАВЛЯЕМ ЕДИНОЛИЧНО ...

•  На общем собрании собственников жилья вашего дома был выбран способ непосредственного ( личного ) управления многоквартирным домом . Это значит , что каждый собственник жилья ( квартиры ) обязан будет заключить договоры на холодное и горячее водоснабжение , водоотведение ( канализацию ), электроснабжение газоснабжение ( в том числе поставки бытового газа в баллонах ), отопление ( или теплоснабжение ) или поставки твердого топлива там , где есть печное отопление . В соответствии с договорами вы лично будете перечислять на соответствующие счета ежемесячную плату за предоставленные услуги . Значит , квитанций об оплате станет больше - по количеству потребляемых услуг . Но долги соседа на вас никак не отразятся .

... НО СООБЩА

•  Но непосредственное управление вовсе не сводится к тому , чтобы каждый владелец ( собственник ) квартиры отвечал и обустраивал только свою квартиру . Или , например , собственник какой - то квартиры лично вызывал мастера лифтового оборудования , чтобы тот починил сломанный лифт , а расплачивался с мастером при этом хозяин квартиры из своего кармана . И это только один пример . А ведь в вашем подъезде или доме есть еще лестничные пролеты , тамбуры , общие стояки тепло - и водоснабжения , электрощитовая , через которую электроэнергией обеспечивается весь подъезд или дом и т . д . Все это называется общим имуществом собственников жилья , а оно требует ухода и ремонта , если вы , конечно , хотите , чтобы лифт в вашем доме работал бесперебойно , и лампочки на лестничных площадках тоже всегда горели .

То есть непосредственное управление собственников жилья не дает им права пускать обслуживание и содержание общего имущества на самотек , экономить на этой статье расходов или действовать единолично ( п . 1 ст . 64 ЖК РФ ). Тем более что , как уже сейчас утверждают чиновники , дома эти будут постоянно контролировать такие организации , как Госпожарнадзор , санэпидстанция , жилищные комитеты муниципалитетов и проч . Чтобы управляться со всем этим непростым хозяйством , на общем собрании владельцев квартир подъезда , нескольких подъездов или всего дома ( это как вы пожелаете ) вы должны выбрать уполномоченное лицо ( назовем его комендантом или управляющим , но при этом не путайте с Управляющей компанией ), которое от имени всех жильцов будет заключать договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома ( п . 3 ст . 164 ЖК РФ ). Необязательно собираться вновь , возможно , что первое собрание по выбору формы управ ления домом ( стр . 4-5) плавно перейдет к обсуждению кандидатуры коменданта подъезда ( дома ). Форма голосования в данном случае законодательством не оговаривается и принимается на усмотрение общего собрания . Это может быть простое голосование поднятием руки или тайное голосование . Лучше , если у вас будет несколько кандидатур на роль коменданта ( управляющего ) из числа соседей , которые уже зарекомендовали себя не столько на общественной работе , сколько на хозяйственной .

УПРАВЛЯЮЩИЙ ПЛАТНЫЙ ИЛИ БЕСПЛАТНЫЙ ?

■ Вопрос оплаты работы управляющего ( или коменданта ) подъездом ( или домом ) тоже будет решать общее собрание собственников жилья . Но здесь не стоит забывать простую вещь : дешево не значит хорошо . На первых порах комендант , может , и будет работать на голом энтузиазме , но придет время , когда и он задастся вопросом : «А почему я бегаю по всевозможным конторам , заключаю от имени соседей договоры ( в то время как они сидят на диване и смотрят телевизор ), выискиваю недорогие и качественно работающие фирмы ( например , по ремонту подъездов ) и все это за «спасибо» ? Так что лучше на первом же собрании обсудить вопрос ежемесячного материального вознаграждения вашего управляющего и разделить эту сумму на всех жильцов . Эффект от его работы будет куда выше . Возможно , в помощь коменданту понадобится выбрать еще и бухгалтера , поскольку документации даже у собрания жильцов одного - двух подъездов будет немало . Бухгалтера тоже выбирайте из числа профессионалов , тех , кто хорошо знаком с бухгалтерской документацией , Налоговым кодексом РФ и так далее .

СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА ТРЕБУЕТ ДЕНЕГ

■ Услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома могут быть разовыми , например , ремонт крыши . Или вы решили на общем собрании , что неплохо бы заново заделать швы между панелями в стенах дома . Комендант ( управляющий ) найдет фирму , которая латает крыши , или бригаду верхолазов , которая качественно заделывает швы , договорится с ними об оплате и вынесет этот вопрос опять же на общее собрание . На нем вы решите , какую сумму обязан будет внести в общий котел каждый собственник жилья , включая и муниципальное . Совсем другое дело - обслуживание лифтового оборудования , общих тепло - или электросетей в доме . Работа эта не разовая , а постоянная и требует регулярной , то есть ежемесячной оплаты . Управляющий от имени жильцов подъезда или дома должен будет заключить договоры с организациями , осуществляющими ремонт электросетей или с тепловым хозяйством , который , к примеру , и ранее обслуживал ваши теплосети , и оговорить с ними размеры оплаты услуг , сроки их внесения и т . д . Всю эту информацию он донесет до жильцов , которые опять же на общем собрании решат , кто и сколько будет платить ( как правило , исходя из квадратного метра жилья ). Еще одна статья расхода - уборка подъездов , замена лампочек и прочие мелочи . Возможно , на общем собрании вы решите этот вопрос просто : соберете определенную сумму , приобретете лампочки , и кто - то из жильцов ( бесплатно или за умеренную плату ) будет менять перегоревшие . То же самое с уборщицей : найдете аккуратную женщину , оговорите с ней условия , периодичность уборки , размер ежемесячной оплаты и «разбросаете» эту сумму на всех владельцев квартир . Но это не единственные статьи расходов на содержание общего имущества . Их намного больше и диктовать вам их будет сама жизнь . Важно ! Не забывайте приглашать на собрания уведомлением под роспись или заказным письмом представителей муниципалитета , если в подъезде есть квартиры , сдаваемые по договорам социального найма . Представители муниципалитета должны наравне с другими собственниками участвовать в собраниях собственников и голосовать за принятые вами решения по содержанию и ремонту общего имущества дома .

САМ СЕБЕ ЭЛЕКТРИК

■ Возможно , что в вашем подъезде живут мастера на все руки : электрики , малярыштукатуры или сантехники , специалисты по обслуживанию котельных и другого теплооборудования . В этом случае закон допускает , что собственники квартир распределят между собой обязанности по обслуживанию и ремонту общего имущества дома . Но при этом они должны подтвердить свои способности либо документально ( например , наличием «корочек» профессионального электрика и т . д .), либо пройти программу обучения и освоить основные правила эксплуатации электро -, газо - и теплооборудования . В этом случае вы существенно сэкономите на обслуживании и содержании общего имущества дома .

ЗЛОСТНЫХ НЕПЛАТЕЛЬЩИКОВ НАКАЗЫВАЙТЕ ЧЕРЕЗ СУД

■ Хочется заранее предупредить , что злостные неплательщики найдутся всегда , даже в вашей ситуации : на собрании соглашались с размерами платежей , а как дело дошло до самих капвложений , так сразу же появились какие - то отговорки . Приготовьтесь к тому , что из некоторых соседей деньги все - таки придется «выколачивать» . Хотя делать это следует цивилизованно , через суд . Но здесь есть одно «но» . Если , например , собственник квартиры отказался вносить свою долю платежей за обслуживание и ремонт общего имущества дома , оговоренных в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда» , утвержденных Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно - коммунальному комплексу в Постановлении от 27 сентября 2003 г . ( о них мы писали неоднократно ), этот долг вы можете потребовать с него через суд , поскольку оплачивать эту статью расходов - обязанность , а не право . Для этого придется подать коллективное заявление в суд на должника и приложить к нему калькуляцию постатейных расходов , копию решения общего собрания , на котором рассматривался вопрос оплаты .

Но если вы на собрании решили сделать в подъезде евроремонт , обзавестись консьержем в подъезде , а кто - то из жильцов отказался вносить свою долю за эти излишества , заставить их вы не сможете . Это дело добровольное и выходит за . пределы вышеназванных «Правил и норм ... » . Придется смириться с тем , что кто - то из жильцов будет вместе с вами красиво жить , но откажется платить за эту красоту .