Обмен опытом

КАК ТСЖ РАБОТАЕТ НА ПРАКТИКЕ

Своим опытом делится Владимир ПРОШИН , домоуправ ТСЖ «Рассвет»

МЫ ЗАЩИЩАЕМ ЖИЛЬЦОВ ОТ ПОБОРОВ

•  Ваша должность называется домоуправ . Это что - то вроде председателя ТСЖ ?

•  Нет . Я именно домоуправ и моя должность штатная , а не выборная . Более того , я не живу в этом доме , а только работаю .

•  Но ведь в ТСЖ должно быть правление , во главе с председателем , который набирает штат :

слесарь , электрик , дворник и т . д .

•  У нас примерно то же самое . Но председатель выполняет чисто организационные , а не хозяйственные функции : объявляет о созыве собрания , доводит до сведения жильцов необходимую информацию . Работа эта не оплачивается , как и работа членов правления . У нас их восемь , по два человека от каждого подъезда . А я как раз занимаюсь хозяйственными вопросами , являюсь штатным сотрудником и получаю зарплату . В моем подчинении находятся : бухгалтер , паспортист , слесарь - сантехник , электрик , уборщица внутридомовых помещений , дворник , уборщик мусоросборников . Это тот минимум , который мы можем себе позволить . Причем все штатные сотрудники работают на полставки , по совместительству . Опять же из экономии .

•  И как они работают ?

•  Слесарь и электрик - в дежурном и аварийном режиме . То есть если у кого - то из жильцов прорвало трубу или замкнуло электропроводку , можно позвонить им домой или на сотовый . Номера их телефонов есть у каждого жильца . Но даже если номеров не оказалось под рукой , всегда их можно найти на информационном стенде в каждом подъезде . Аварийные ситуации устраняются бесплатно . Также бесплатно сантехник устранит ( по заявке жильца ) любые неполадки , случившиеся на общих стояках , например , на стояках горячей и холодной воды . Все остальные работы - поменять прокладку на кране , отрегулировать работу сливного бачка и т . д . - производятся за счет владельцев квартир , но по заранее оговоренным расценкам . Слесарь уже не может заломить за свою работу слишком высокую цену . Так мы защищаем жильцов от непомерных поборов , с которыми сталкиваются жители домов , обслуживаемых ЖЭКами . Если же владельцу квартиры захотелось поменять старый унитаз на сверхмодный , цена установки будет уже договорная .

ТСЖ ВОРОЧАЕТ ДЕНЬГАМИ , НО НЕ ВЛАДЕЕТ ИМИ

- При выборе любой формы управления человека волнуют по большому счету , два вопроса : не снизится ли уровень услуг ( хотя куда уж хуже ) и не придет -

ся ли за этот минимум платить больше прежнего . У вас изменился размер квартплаты ?

- Нет .

•  Тогда за счет каких поступлений живет ваше ТСЖ ? Из каких средств получают зарплату штатные сотрудники и вы в том числе ?

•  В квитанции по квартплате , которую ежемесячно получает любой собственник жилья в России , есть следующие статьи расходов : за горячую и холодную воду , оплата за отвод воды ( канализация ), за вывоз твердых отходов и за техническое обслуживание . В некоторых квитанциях эту строку расходов называют иначе : за обслуживание или содержание дома . Все зависит от того , какая форма записи принята тем или иным муниципальным образованием .

•  Давайте рассмотрим на примере моей квитанции , которую я ежемесячно получаю от своего ЖЭУ ( в нашем доме еще не создано ТСЖ ).

•  Члены нашего ТСЖ получают точно такие же квитанции об оплате . За счет верхней строки в квитанции ( содержание и ремонт жилого фонда ) ЖЭК обслуживает ваш дом , то есть следит за состоянием его коммуникаций , а также обязан регулярно (!) проводить влажную и сухую уборку подъездов . В эту же строку заложена плата за обслуживание лифта ( у некоторых она прописана отдельно ). ТСЖ живет и работает тоже за счет этой строки . Хотя на общем собрании жильцы могут принять решение о дополнительных взносах . Но мы пока этого не делаем , поскольку в доме живут не самые обеспеченные люди , и увеличение квартплаты существенно скажется на их бюджетах .

•  То есть на ваш счет приходят средства за содержание и ремонт дома от всех владельцев квартир .

•  Не совсем так . На расчетный счет нашего ТСЖ «Рассвет» и любого ТСЖ приходят все суммы , уплаченные жильцами в соответствии с квитанциями по квартплате : за воду , канализацию , вывоз мусора и т . д . С этого момента начинается работа нашего бухгалтера , который перечисляет соответствующие суммы всем поставщикам услуг . В итоге в нашем распоряжении остаются только средства «за техобслуживание дома» .

•  Значит , не случайно говорят , что любое ТСЖ ворочает огромными деньгами , и велик соблазн ими не воспользоваться . Предположим ( чисто теоретически ), бухгалтер не перечислил эти средства поставщикам тепла , воды , а поделил , к примеру , с председателем ТСЖ и ... смылся . Деньги - то немалые - с 200- квартирного дома в среднем полмиллиона рублей только за один месяц . За дватри месяца можно озолотиться и исчезнуть как МММ . Или другой вариант пустить эти средства в оборот и перечислить поставщикам услуг на 10 дней позже , получив банковские проценты .

•  Это достаточно сложно сделать , так как если ТСЖ вовремя не перечислит деньги поставщикам энергоресурсов , те выставят счет на оплату пеней за просрочку платежей . И эти пени с лихвой «съедят» те самые банковские проценты . А если срок задержки платежей будет очень большим , могут отключить дом от воды , тепла или электроэнергии . И второй сдерживающий фактор : ревизионная проверка со стороны членов ТСЖ . Отчетным периодом может быть год , а может быть и полгода и даже три месяца .

ВЫБРАЛИ В ТСЖ СЛУЧАЙНЫХ ЛЮДЕЙ - ВИНИТЕ СЕБЯ

•  Кто устанавливает периодичность ревизионных проверок ?

•  Все оговаривается в Уставе Товарищества . И даже если при первом обсуждении текста Устава был упущен какой - то вопрос , всегда можно созвать собрание жильцов и внести недостающий пункт . Помимо этого , любой собственник квартиры в нашем доме и любой член нашего ТСЖ может прийти к бухгалтеру и спросить : «Мы никому не должны ? » И мы обязаны представить ему отчетность по всем платежам . Ну и , естественно , должен существовать элемент доверия . Ведь вы сами выбрали этих людей руководить ТСЖ , значит , они уже успели зарекомендовать себя с хорошей стороны . А если вы выбрали случайных и непроверенных людей , предъявляете претензии в первую очередь к себе .

СНАЧАЛА - ОТДАЙ ДОЛГИ , ПОТОМ - ПЛАНИРУЙ БЮДЖЕТ

•  Вернемся к тем средствам , которые остаются на счету ТСЖ и которыми оно может распоряжаться в интересах всего дома . Куда направляете их в первую очередь ?

•  Сначала погашаем долги по квартплате .

•  Ага ! Те самые долги , которые появляются из - за нерадивых жильцов и которыми всех сейчас так пугают ?

•  Не совсем так . Нерадивые жильцы есть и у нас , но их немного . И долги их невелики . Но сейчас во многих домах ставят общие счетчики учета горячей , холодной воды , тепла и т . д . ТСЖ платит поставщикам энергоресурсов исходя из показаний этих счетчиков . При этом каждый владелец платит либо по показаниям внутриквартирных счетчиков ( водомеров и электросчетчиков ), либо по тарифам , если средства учета в квартирах не установлены . В итоге размер оплаты израсходованной домом горячей ( или холодной ) воды , оказывается больше , чем сумма , внесенная за ту же воду всеми жильцами дома , исходя из тарифов или показаний квартирных водомеров . Эту разницу мы доплачиваем из «общего кармана» .

•  А откуда эта разница ?

•  Причин много . Во - первых , никто серьезно не проверяет счетчики на соответствие их показаний реальному расходу воды . Во - вторых , на их работе могут сказаться даже магнитные бури . В - третьих , возможны потери воды на общих стояках во время аварий . И четвертая ситуация : в квартире , к примеру , прописан один , и платит он за одного , а фактически проживают трое . И воды они расходуют в три раза больше . То же касается электроэнергии . Владелец квартиры оплачивает ее по показаниям своего счетчика . Но свет горит на площадках , в тамбурах . Расход этой электроэнергии мы оплачиваем из общих денег .

•  Итак , вы оплатили разницу , долги нескольких неплательщиков . А что осталось ?

•  Осталось не так уж много . И на эти крохи мы покупаем лампочки в подъезды , платим зарплату штатным сотрудникам , оплачиваем обслуживание лифтов соответствующей службой , проводим санэпидемобработку подвалов ( это необходимо ) и много чего еще .

•  Вы можете похвастаться , что ваш дом благополучный ?

•  К сожалению , нет . У нас нет дополнительных средств , чтобы создавать накопительную часть для серьезных ремонтов ( я имею в виду только текущие ремонты , поскольку капитальные требуют неимоверных капиталовложений ). Пока не хватает денег , чтобы повысить оклады тому же электрику или сантехнику , которые работают в режиме «где - то что - то потекло , перегорело , замкнуло» . А надо организовать работу так , чтобы этих ЧП не было .

ЗА БЛАГОПОЛУЧИЕ НУЖНО ДОПЛАЧИВАТЬ

•  Что нужно делать , чтобы дом стал благополучным ?

•  Для этого нужен текущий ремонт всех систем , чтобы поддерживать их в рабочем состоянии . В условиях нового дома проще : можно в течение нескольких лет работать в поддерживающем режиме и потихоньку создавать накопительный фонд для серьезного ремонта . Сначала для теплосетей , потом для ремонта стояков горячей и холодной воды , потом для кровли и так далее . А если дом старый , большие ремонтные работы можно делать только за счет привлечения дополнительных взносов .

•  И как вы решаете эти вопросы ? Собираете жильцов и просите сдать деньги ?

•  Сначала вопрос о дополнительных взносах обсуждаем на правлении , все просчитываем , составляем калькуляцию будущих работ и потом доводим информацию до сведения жильцов . Если это касается всех , то обходим всех . Если жильцов только одного подъезда или , к примеру , стояка , то только тех , в чьих интересах выполняются эти работы . Собрать общее собрание трудно . Поэтому ходим по квартирам и сообщаем каждому собственнику информацию под роспись . Или второй вариант : обзваниваем всех по телефону и просим подойти в дни приема ( у нас их два в неделю ) в помещение , где располагается правление ТСЖ . Есть другой путь - повысить ежемесячную плату за техобслуживание дома . Тогда ТСЖ сможет потихоньку создавать свой накопительный фонд . Но жильцы нашего дома пока не готовы к такому шагу . Если мы на это решимся , то вопрос , конечно , будет обсуждаться на собрании .

ХОРОШИЙ УСТАВ - ЗАЛОГ ЧЕСТНОЙ РАБОТЫ

•  Кто у вас выдает все необходимые справки и где ?

•  Я уже говорил , что в штате есть паспортист . Она принимает жильцов раз в неделю в помещении правления . День и время приема всем известны . Все справки выдаются бесплатно , но если у членов будущего ТСЖ есть сомнения , что с них впоследствии потребуют деньги , лучше внести этот пункт в Устав . Еще раз повторю : в Устав следует вносить все ! А если что - то забыли , соберитесь и обсудите вновь , потому что хорошо прописанный Устав - залог честной работы всего ТСЖ и спокойной жизни жильцов . .

•  Устав уставом , но наверное , в ТСЖ большая часть работы строится на доверии ?

•  Конечно . ТСЖ , как правило , создается без какого - либо финансового интереса . По крайней мере , мне такие примеры неизвестны . Вот если создается ТСЖ из двух - трех и более домов , и если еще дома однотипные - это тем более удобно . Но выгодно это

не оттого , что можно чем - то «поживиться» , а потому , что можно взять того же слесаря или бухгалтера не на полставки , а на целую ставку . Дать им достойную зарплату . И человек работает постоянно , и спросить с него можно строже .

•  Кстати , откуда у вас помещение ?

•  В каждом доме при застройке предусматривается техническое помещение для обслуживающего персонала . Если такое помещение отсутствует , нужно смотреть первоначальную документацию на дом . Возможно , благодаря действиям чиновников , это помещение , которое изначально считалось нежилым , переведено в жилое и сдано , например , внаем . Надо отвоевать его .

•  На что бы вы посоветовали обратить внимание собственников квартир , решивших создать в своем доме ТСЖ ?