ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
ЧТО СУЛИТ ВАМ ЭТА ФОРМА ?
■ Допустим , на первом собрании вы выбрали в качестве формы управления домом Товарищество собственников жилья . Что сулит вам эта форма ? Кроме непосредственной функции управления многоквартирным домом и обеспечения наиболее выгодной членам ТСЖ эксплуатации всех систем вашего дома ( тепло -, водо -, канализации , лифта и т . д .), Товарищество может заниматься хозяйственной деятельностью и использовать общее имущество дома в интересах всех собственников ( ст . 152 ЖК РФ ). Например , ТСЖ может сдавать в аренду подвальные или иные помещения фирмам под офисы и магазины , а наружные стены дома и крыши - для размещения световой и прочей рекламы . Оно может даже строить дополнительные помещения . Полученные от хозяйственной деятельности средства могут быть использованы только на нужды Товарищества ( на ремонт дома , на создание резервного фонда оплаты коммунальных услуг и т . д .).
ЧЕТЫРЕ ШАГА НА ПУТИ К ТСЖ
• Товарищество будет считаться законным только после государственной регистрации . А для этого необходимо пройти несколько этапов : 1 - й шаг - провести общее собрание собственников жилья ; 2- й шаг - принять Устав ТСЖ ;
3- й шаг - избрать правление ТСЖ : председателя и членов ревизионной комиссии ; 4- й шаг - на основании решения общего собрания пройти государственную регистрацию ТСЖ в органах налоговой службы по месту нахождения .
ОБСУЖДАЙТЕ УСТАВ АКТИВНО
■ К общему собранию следует готовиться основательно . Еще раз напоминаем , что принять участие в собрании могут только собственники жилья . Сообщение о дне его проведения должно быть доставлено каждому собственнику квартиры ( в том числе и представителям местной власти , если в доме имеется муниципальное жилье , сдаваемое внаем ) заказным письмом или вручено под расписку не менее чем за 10 дней до собрания . В извещении должны значиться все вопросы повестки дня . К нему прилагаются бюллетени для голосования по всем вопросам , проект Устава ТСЖ и проект договора , который в дальнейшем Товарищество заключит с каждым собственником . Почему это важно ? В нашу газету уже поступают письма и звонки от читателей , которые рассказывают , с каки -
ми проблемами столкнулись в процессе деятельности своих ТСЖ . Например , Татьяна Михайловна из г . Реутова Московской области сообщила , что в феврале 2006 года ( спустя 6 месяцев после создания в их доме ТСЖ ) квартплата возросла вдвое . Причину такого роста председатель правления объяснила , ссылаясь на некие пункты договора и Устава ТСЖ , которые дают ей широкие полномочия для увеличения квартплаты с целью погашения каких - то долгов . Далее выяснилось , что ни Татьяна Михайловна , ни другие собственники дома этого Устава в глаза не видели , а проголосовали за его принятие по старинке : «за» , «против» , «принято единогласно» . А вместо договоров с ТСЖ вообще подписывали чистые листы . Председатель заверила их тогда , что договоры типовые и не сулят собственникам жилья никаких неожиданностей . Не повторите этих ошибок ! Имея на руках проекты Устава ТСЖ и договора задолго до дня проведения собрания , вы сможете избежать подобных неприятностей . У каждого собственника жилья будет достаточно времени , чтобы досконально изучить эти документы и при желании внести в них свои коррективы , а в дальнейшем вынести их на всеобщее голосование .
ПОМНИТЕ :
Устав должен максимально защищать права каждого жильца , поскольку ТСЖ и создается для того , чтобы качество жизни в вашем доме стало лучше , а квартплата - меньше .
ВАЖНО !
Жилищный кодекс не устанавливает жестко , кто определяет общие условия договора - собрание членов ТСЖ или правление Товарищества . Но лучше все - таки , чтобы текст договора обсуждался на общем собрании собственников : меньше будет потом споров и недовольства отдельными пунктами .
ВЫБИРАЕМ ПРАВЛЕНИЕ
■ В состав правления входят председатель , члены правления и члены ревизионной комиссии , которые будут раз в год или чаще ( как вы запишете в Уставе ) проводить ревизию финансовой деятельности и представлять результаты проверки на общем собрании . Количество членов правления Жилищным кодексом не ограничено и определяется собранием собственников , но , как правило , по 1-2 человека от каждого подъезда для равнозначного представления интересов всех жильцов дома ( это же касается и количественного состава членов Ревизионной комиссии ). Избирают правление на срок , установленный Уставом , но не более чем на 2 года . В Устав можно включить пункт о досрочном переизбрании правления . В компетенции правления находятся следующие вопросы ( ст . 148 ЖК РФ ):
• контроль за своевременным внесением членами Товарищества установленных обязательных платежей и взносов ;
• составление смет доходов и расходов на год , предоставление на обсуждение общего собрания отчетов о финансовой деятельности Товарищества за отчетный период ;
• заключение договоров на управление данным многоквартирным домом , а также договоров на обслуживание , эксплуатацию и ремонт общего имущества ;
• ведение списка членов Товарищества , документов по делопроизводству , бухгалтерскому учету и отчетности ;
• созыв и проведение общего собрания .
ВОЗМОЖНОСТИ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ
■ У председателя правления не так много возможностей . Это стоит знать и тем , кто уже столкнулся с неблаговидной деятельностью председателя своего ТСЖ , и тем , кто только собирается создавать Товарищество ( ст . 149 ЖК РФ ). Председатель правления :
• дает указания и распоряжения всем должностным лицам Товарищества ;
• подписывает от имени Товарищества все платежные документы ;
• совершает сделки ( но только те , которые в соответствии с Жилищным кодексом и Уставом не подлежат обязательному одобрению правления или общего собрания );
• разрабатывает и вносит на утверждение собрания правила внутреннего трудового распорядка наемного персонала Товарищества , положение об оплате их труда .
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ
• Документы для регистрации непосредственно предоставляются в налоговые органы по месту нахождения создаваемого ТСЖ либо направляются по почте с объявленной ценностью и описью вложенных в письмо документов (ст. 9 Федерального закона.от 08.08.01 г. № 129 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (с изменениями вплоть до 23.12.03 г.). Пакет документов состоит из:
• заявления в налоговый орган (существует установленная форма заявления о государственной регистрации юридического лица № Р11001 (эту форму мы обязательно дадим в следующих номерах). С заполненной формой председатель идет к нотариусу, расписывается при нем в этом заявлении, что нотариус и удостоверяет;
• протокола решения общего собрания о создании ТСЖ;
• Устава ТСЖ и протокола ведения собрания (данные документы могут быть как в виде подлинников, так и в виде копий, заверенных в нотариальном порядке;
• заполненных форм документов, используемых при государственной регистрации в налоговых органах по форме (приобретаются в налоговом органе за деньги);
•
• квитанции об уплате госпошлины;
• расписки с перечнем всех представленных документов.
НАЧИНАЕМ РАБОТАТЬ
• После госрегистрации ТСЖ нужно:
• оформить документы на земельный участок и прилегающую к дому территорию ( заключить договор аренды с администрацией города или района );
• написать заявление в областной ( краевой , автономного округа ) комитет государственной статистики о включении ТСЖ в состав единого госреестра предприятий и организаций ( ЕГРПО ) и присвоении ему кода общероссийских классификаторов ;
• написать заявление в Фонд социального страхования о прохождении обязательного социального страхования юридических лиц ;
• заключить договоры с организациями , предоставляющими жилищно - коммунальные услуги : газ , воду ( горячую и холодную ), тепло -, электроэнергию , вывоз мусора ;
• заключить договор управления многоквартирным домом с каждым членом ТСЖ ;
• заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками жилья , не являющимися членами ТСЖ ( см . стр . 13);
• заключить договоры об оказании услуг или трудовые договоры со штатными сотрудниками Товарищества , а также прочие договоры в интересах членов ТСЖ .
ШТАТНЫЕ СОТРУДНИКИ ТОВАРИЩЕСТВА
Мы приведем минимальный перечень штатных сотрудников , которые обеспечат полноценную жизнь дома :
• бухгалтер ;
• специалист по электротехническому оборудованию ( электрик );
• специалист ( специалисты ) по обслуживанию тепло -, водо -, газовых систем ( слесарь - сантехник );
• паспортист ;
• уборщица ;
• дворник и другие .
Всех ( кроме бухгалтера ) может нанять председатель правления на договорных условиях .
Например , уборшица моет полы на лестничных площадках 2 раза в неделю , паспортист ( по совместительству ) выдает справки 1 раз в неделю и т . д . Все зависит от условий заключенного с этими сотрудниками договора и уровня оплаты труда . А вот бухгалтера вы можете выбрать из числа самих жильцов на общем собрании ( если в вашем доме есть профессиональные бухгалтеры ). Последний момент очень важен , поскольку финансовой документации в работе ТСЖ будет много , бухгалтеру понадобится хорошее знание налогового законодательства и бухучета . Так что выбор по принципу : да вот , моя соседка Марья Ивановна нигде не работает , пусть с квитанциями нашими и разбирается - в данном случае не подойдет . Первая же проверка налоговых органов может привести вас к немалым штрафам . А вам это нужно ?
ЗАПОМНИТЕ !
Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления Товарищества и созывается в порядке , установленном Уставом Товарищества .
Например , внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе как правления и ревизионной комиссии ( ревизоров ), так и по заявлению рядовых членов Товарищества ( если данный пункт внесен в Устав ). К компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся ( ст . 145 ЖК РФ ):
• внесение изменений в Устав ;
• установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ ;
• образование специальных фондов , в том числе резервного фонда , фонда на восстановление и ремонт общего имущества дома и его оборудования ;
• принятие решения о получении заемных средств , в том числе банковских кредитов ;
• определение направлений использования доходов , полученных от хозяйственной деятельности Товарищества ; *
• утверждение годового плана финансовой деятельности , отчет о выполнении данного плана и др . ( о них более подробно будет сказано в Уставе ТСЖ ).
Как видите , все наиболее значимые финансовые вопросы принимаются не в узком кругу правления и не председателем , а на общем собрании всех членов ТСЖ , в том числе и вопросы оплаты труда сотрудников правления ТСЖ и штатных работников Товарищества .
| 
