Оплата строительных работ

Оплата строительных работ: как избежать споров

УСЛОВИЯ О ЦЕНЕ, ПОРЯДКЕ И СРОКАХ ОПЛАТЫ РАБОТ ПО ДОГОВОРУ СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА ОПРЕДЕЛЯЮТСЯ СТОРОНАМИ САМОСТОЯ­ТЕЛЬНО. Однако часто возникают спорные моменты, которые могут привести к судебным разбирательствам. Чтобы этого избежать, нужно четко определять эти условия еще на стадии заключения договора

Порядок определения цены
Цена работ по договору строительного подряда указывается в смете (п. 1 ст. 743 Гражданского кодекса РФ). Однако она может быть согласована и в самом договоре или в его приложениях. Тогда даже если и не будет сметы, договор считается заключенным, если все его существенные условия (в том числе цена) согласованы (см. постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибир­ского округа от 8 февраля 2005 г. № Ф04-75/2005 (8198-А46-10)).
При этом законодательство не регулирует вопрос о том, ка­ким образом должна быть определена цена в договоре. Это может быть твердая сумма за весь комплекс работ или за каждый вид ра­бот, тарифы за определенный объем выполненных работ каждого вида, процент от затрат подрядчика. Главное, чтобы способ опре­деления цены был установлен сторонами в такой форме, которая позволяет рассчитать цену без дополнительных согласований.
ПРИМЕР 1
В договоре строительного подряда стороны могут установить цену строительных материалов, которые будет приобретать подрядчик, стоимость пользования оборудованием, цену работ субподрядчи­ков. При этом стороны могут предусмотреть, что оплата работ, вы­полненных подрядчиком, будет определяться как определенный процент от сумм, затраченных им на приобретение материалов, аренду оборудования, оплату субподрядных работ.
Обратите внимание: если в договоре определена цена работ, но не указано, что заказчик должен оплачивать подрядчику стои­мость приобретенных им стройматериалов и субподрядных ра­бот, то подрядчик не сможет требовать возмещения этих затрат. Ведь в силу пункта 1 статьи 745 Гражданского кодекса РФ обеспе­чение строительства материалами и оборудованием несет под­рядчик, если договором не предусмотрено иное.
Изменение цены
Цена работ по договору подряда может быть как твердой, так и приблизительной (п. 4, 6 ст. 709 Гражданского кодекса РФ). Под­рядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказ­чик - ее уменьшения даже в случае, когда в момент заключения договора невозможно было предусмотреть полный объем работ, подлежащих выполнению, или необходимых для этого расходов.
Однако это правило не касается случаев существенного возраста­ния стоимости материалов и оборудования, предоставленных подряд­чиком, а также стоимости услуг, оказываемых ему третьими лицами, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора. Тогда подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а если заказчик откажется выполнить это требование - расторгнуть договор в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса РФ.
Правда, суды, как правило, отказывают в применении дан­ной статьи, если удорожание материалов связано с инфляцией (см. постановление Федерального арбитражного суда Северо-За­падного округа от 21 апреля 2003 г. № А56-21429/02).
Но даже если договор допускает возможность корректировки цены при определенных условиях, то в случае спора подрядчик должен доказать факт наступления этих условий (см. постановле­ние Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 ок­тября 2003 г. № Ф09-3104/03-ГК).
Вообще изменение цены работ может возникнуть в силу раз­личных факторов: внесение в техническую документацию изме­нений по инициативе заказчика, необходимость выполнения не учтенных ранее работ, превышение сметной стоимости работ по причинам, не зависящим от подрядчика.
Если по требованию заказчика в техническую документацию внесены изменения и вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают 10 процентов указанной в смете об­щей стоимости строительства, подрядчик не вправе требовать увеличения договорной цены. Внесение в техническую докумен­тацию изменений в большем объеме осуществляется на основе со­гласованной сторонами дополнительной сметы.
Если возникла необходимость в проведении дополнительных работ, подрядчик должен сообщить об этом заказчику и согласовать увеличение сметной стоимости строительства (ст. 743 Гражданского кодекса РФ). Иначе он не сможет потребовать оплаты этих работ (см. постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского ок­руга от 2 октября 2001 г. № А79-2006/01-СК2-1789). При этом Граж­данским кодексом РФ установлен десятидневный срок, по истечении которого подрядчик приостанавливает работы до получения ответа от заказчика. Данная норма является диспозитивной, стороны могут установить и иной срок. При этом убытки, вызванные приостановле­нием строительства, возмещаются заказчиком, если тот не докажет, что в проведении дополнительных работ не было необходимости.
Подрядчик может не приостанавливать работы, если требу­ются немедленные действия в интересах заказчика, в частности, если приостановление работ может привести к гибели или повреж­дению объекта строительства. В иных случаях подрядчик лишает­ся права требовать от заказчика оплаты выполненных им допол­нительных работ и возмещения вызванных этим убытков.
Порядок и сроки оплаты работ
Оплата работ должна осуществляться в порядке и в сроки, ус­тановленные условиями договора. Это может быть предваритель­ная оплата выполненной работы или оплата отдельных ее этапов либо единовременная оплата после приемки объекта заказчиком.
ПРИМЕР 2
В договоре строительного подряда может быть предусмотрено, что оплата осуществляется поэтапно. Один из этапов - приобретение генподрядчиком оборудования и строительных материалов. После подписания сторонами соответствующего документа, свидетель­ствующего о приемке данного этапа работ заказчиком, генподряд­чик вправе потребовать оплаты.