Отвод земли под строительство

Отвод земли под строительство

Прежде чем приступить к строительству, необходимо в зако­нодательном порядке отвести для застройки земельный уча­сток, например купить или арендовать. Иначе построенный объект будет признан самовольной постройкой. А она обыч­но, СОГЛАСНО СТАТЬЕ 222 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РФ, ПОДЛЕЖИТ сносу*.

Покупка земельного участка
В собственность земельные участки приобретают инвесто­ры или иные участники договора строительного подряда, кото­рым после завершения строительства будет принадлежать закон­ченный объект. Ни заказчик, ни подрядчики прав на эти участки не имеют. Поэтому стоимость земельных участков должна учиты­ваться у инвестора (иного собственника). Земельные участки, ес­ли они находятся на балансе организации, не облагаются налогом на имущество (подп. 1 п. 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ).
Если же ведется долевое строительство, а заказчик и под­рядчик являются дольщиками, то они могут принять к учету стоимость земельного участка в части, которая по условиям договора должна перейти в их собственность. Подобные вопросы желательно регулировать до начала строитель­ства - на стадии заключения договора.
Операции по реализации земельных участ­ков не облагаются НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 Нало­гового кодекса РФ). Поэтому «входного» НДС у покупателя земли не возникает.
Все расходы на покупку земельного участка включаются в главу 1 сводного сметного расчета «Подготовка территории строительства» (п. 4.78 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, утвержденной! постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1). нако это не означает, что стоимость приобретенных в собствен­ность земельных участков должна увеличивать первоначальную стоимость построенных на них объектов: такие объекты должны учитываться обособленно. Ведь они имеют разный срок полезно­го использования (для земли его вообще нет); законченный объ­ект подлежит амортизации, а земля не амортизируется. Поэтому стоимость выкупленной земли отражается в бухучете на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» отдельно (субсчет «Приоб­ретение земельных участков»).
ПРИМЕР
ООО «Строитель» приобрело в собственность земельный участок Его стоимость - 1 800 000 руб. За услуги нотариуса работники предприятия за счет денежных средств, выданных под отчет, упла­чено 11 000 руб., учреждению юстиции за регистрацию права соб­ственности - 7500 руб.
Бухгалтер организации отразит в учете данные операции следую­щим образом:
ДЕБЕТ 08 субсчет «Приобретение земельных участков» КРЕДИТ 60
-  1 800 000 руб. - учтены капитальные вложения в земельный участок;
ДЕБЕТ 60    КРЕДИТ 51
-  1 800 000 руб. - произведена плата за землю;
ДЕБЕТ 08 субсчет «Приобретение земельных участков» КРЕДИТ 71
-  27 000 руб. - отнесена на стоимость приобретенной земли плата за услуги нотариуса;
ДЕБЕТ 08 субсчет «Приобретение земельных участков» КРЕДИТ 76
-  7500 руб. -отнесены на стоимость приобретенной земли расходы по регистрации права собственности;
ДЕБЕТ 76    КРЕДИТ 51
-  7500 руб. - перечислены денежные средства учреждению юстиции;
ДЕБЕТ 01
КРЕДИТ 08 субсчет «Приобретение земельных участков»
-  1 834 500 руб. (1 800 000 + 27 000 + 7500) - принят к учету земель­ный участок.
Что касается того, можно ли учесть стоимость выкупленной земли в целях налогообложения прибыли, нужно отметить следу­ющее. Минфин России однозначно заявил, что затраты, которые связаны с приобретением земельных участков в собственность, не уменьшают налоговую базу (см. письмо от 5 апреля 2005 г. № 03-03-01-04/1/158). Мнение чиновников основано на том, что для списания стоимости неамортизируемого имущества в расхо­ды необходимо ввести его в эксплуатацию. Для земельных участ­ков понятие «ввод в эксплуатацию» не предусмотрено ни бухгал­терским, ни налоговым учетом. Однако это мнение было опровергнуто в постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 17 августа 2004 г. № А08-2355/04-21-16. Суд указал, что расходы на покупку земли можно считать матери­альными и учитывать в целях налогообложения прибыли по под­пункту 3 пункта 1 статьи 254 Налогового кодекса РФ. Какой точки зрения придерживаться в этом вопросе, решать бухгалтеру.
В любом случае, согласно подпункту 40 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ, налогоплательщик может единовременно включить в состав прочих расходов платежи за регистрацию прав на землю, изготовление документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости.
Став владельцем земли, организации придется уплачивать земельный налог. Причем в постановлении Президиума ВАС РФ от 9 января 2002 г. № 7486/01 констатируется: «...отсутствие доку­мента о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, не может служить основанием для освобождения его от уплаты налога на землю».