Как оформить договор долевого строительства?

Как оформить договор долевого строительства?

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии
В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪ­ЕКТОВ недвижимости...» (далее - Закон «Об участии в долевом
СТРОИТЕЛЬСТВЕ») УСТАНОВИЛ НОВУЮ ФОРМУ ДОГОВОРА - ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ. В НАШЕЙ СТАТЬЕ МЫ РАССМОТ­РИМ, КАК ДОЛЖЕН БЫТЬ ОФОРМЛЕН ТАКОЙ ДОКУМЕНТ.

Стороны договора
Сторонами договора участия в долевом строительстве могут быть только застройщик и физическое или юридическое лицо, ко­торое хочет финансировать строительство объекта (кроме объек­та производственного назначения) в любых целях - как для лич­ного потребления, так и для предпринимательства.
Требования, предъявляемые к застройщику, перечислены в статье 2 Закона «Об участии в долевом строительстве». Так, по Закону застройщиками могут быть организация или индивиду­альный предприниматель, имеющие в собственности или на пра­ве аренды земельный участок и привлекающие денежные средст­ва дольщиков для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на ос­новании полученного разрешения на строительство.
А специальных требований к участнику долевого строитель­ства Законом не установлено.
Условия договора
Обязательные условия договора перечислены в пункте 4 ста­тьи 4 Закона «Об участии в долевом строительстве». Приведем их.
1. Определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащего передаче застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуа­тацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. К сожалению, ни Закон «Об участии в долевом строительст­ве», ни изданная в соответствии с ним Инструкция «Об особенно­стях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве...» не уточняют, как описать в договоре передавае­мый дольщику объект и как должны выглядеть документы с опи­санием этого объекта. По мнению автора, для многоквартирных домов в договоре достаточно указать строительный адрес объек­та, серию дома (при типовом строительстве), количество этажей и секций, номер секции и этажа, на котором находится квартира, строительный номер квартиры и ее площадь. К договору необхо­димо приложить подписанные обеими сторонами копии поэтаж­ных планов помещений, указав на них местоположения передава­емых помещений (обводкой или штриховкой).
2.  Срок передачи застройщиком объекта долевого строи­тельства участнику долевого строительства.
Этот срок должен быть единым для всех участников долевого строительства. При этом он может отличаться от срока ввода объек­та в эксплуатацию, но не более чем на два месяца в сторону его уве­личения (п. 3 ст. 8 Закона «Об участии в долевом строительстве»).
В договоре целесообразно добавить к ориентировочному сроку ввода объекта в эксплуатацию некоторое время, необходимое для подготовки передаточных актов и уведомления участника долевого строительства о готовности объекта к передаче. Причем если срок ввода объекта в эксплуатацию изменился, с участниками долевого строительства нужно подписать соответствующее дополнительное соглашение. Предложение о заключении такого соглашения должно быть направлено участнику не позднее чем за два месяца до истече­ния срока передачи объекта, указанного в договоре.
Если застройщик нарушит срок передачи объекта участнику долевого строительства, указанный в договоре, то ему придется уплатить неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирова­ния Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (п. 2 ст. 6 Закона «Об участии в долевом строительстве»). С 26 июня 2006 годы ставка рефинансирования - 11,5 процента годовых.

календарной датой. Указание срока в виде «III квартал 2006 года» недопустимо; нужно указывать точную дату, к примеру, 30 сентября 2006 года.
3.  Цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
Цена договора может указываться в рублях, но возможно при­вести в договоре порядок расчета этой цены. Однако он должен позволять однозначно определить цену договора. Иначе условие о це­не будет считаться несогласованным, а договор незаключенным*.
Так, цена договора может быть определена как сумма денеж­ных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату ус­луг застройщика.
Если оплата услуг застройщика не будет выделена в договоре отдельно и если одновременно в проектно-сметной документации затраты застройщика также не будут выделены отдельной стро­кой, то застройщик не сможет возместить затраты на свое содер­жание в силу статьи 18 Закона «Об участии в долевом строитель­стве».
Если дольщик должен уплатить цену договора единовремен­но, то просрочка оплаты более трех месяцев является основанием для того, чтобы застройщик предъявил требования о расторже­нии договора в судебном порядке. Это установлено пунктом 4 ста­тьи 5 Закона «Об участии в долевом строительстве».
Если же дольщик вносит платежи в предусмотренный догово­ром период, нарушение этих сроков более чем в три раза в тече­ние двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа более трех месяцев также является основанием для расторжения дого­вора в судебном порядке. Это записано в пункте 5 статьи 5 Закона «Об участии в долевом строительстве».
При этом дольщик уплачивает застройщику неустойку (пе­ни) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 6 ст. 5 Закона «Об участии в долевом строительстве»).
4. Гарантийный срок на объект долевого строительства.
Гарантийный срок не может составлять менее пяти лет. При этом он исчисляется со дня передачи объекта долевого строитель­ства участнику долевого строительства, если иное не предусмот­рено договором.
Государственная регистрация договора
Договор требует государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 За­кона «Об участии в долевом строительстве»). Однако Закон «Об участии в долевом строительстве» не запрещает, чтобы застрой­щик получал денежные средства от дольщика до того, как договор пройдет государственную регистрацию. Это важно, поскольку го­сударственная регистрация договора может затянуться. По мнению автора, в соответствии со статьями 3 и 5 Закона «Об участии в долевом строительстве» денежные средства по дого­вору можно принимать сразу после подачи документов на его госу­дарственную регистрацию*. Ведь любой договор купли-продажи недвижимости считается заключенным только с момента его госу­дарственной регистрации, но, согласно сложившейся судебной практике и практике регистрирующих органов, оплата может быть произведена до государственной регистрации такого договора.
Расторжение договора
Закон «Об участии в долевом строительстве» ставит в нерав­ное положение стороны договора по вопросу его расторжения и отказе от исполнения.
Дольщик может расторгнуть договор и в иных случаях (кро­ме установленных статьей 9 Закона «Об участии в долевом строи­тельстве»), предусмотренных договором. При этом застройщик обязан вернуть ему денежные средства, уплаченные в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, дейст­вующей на день возврата денежных средств. Проценты начисля­ются со дня внесения участником долевого строительства денеж­ных средств до дня их возврата ему.
Застройщик в отличие от участника долевого строительства вправе расторгнуть договор только через суд.

КОГДА МОЖНО НЕ ИСПОЛНЯТЬ ДОГОВОР.
Согласно статье 9 Закона, участник долевого строительства в одностороннем порядке впра­ве отказаться от исполнения договора, если:
-  застройщик не исполнил обязательства по передаче объекта долевого строительства
в предусмотренный договором срок;
-  прекращено или приостановлено строи­тельство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которых вхо­дит объект долевого строительства, при нали­чии обстоятельств, очевидно свидетельствую­щих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
-  существенно изменена проектная доку­ментация многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенно изменен размер объекта долевого строительства;

-  изменено назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
-  объект построен с отступлением от усло­вий договора, приводящим к ухудшению его качества;
-  существенно нарушены требования к качеству объекта долевого строительства.