ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РЕСПУБЛИКЕ ТАТАРСТАН

ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РЕСПУБЛИКЕ ТАТАРСТАН

В этом году федеральное Правительство начало реализацию ряда приоритетных национальных проектов по АПК, здравоохранению, образованию, жилищному строительству.

Республика Татарстан, благодаря реализации из собственных ресурсов еще с середины 90 годов 20 века инвестиционных программ, вышла в число инвестиционно привлекательных и наиболее подготовленных регионов России к реализации всех приоритетных национальных проектов, в том числе проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

В России непосредственное участие федерального Правительства в создание необходимой среды для развития жилищного строительства началось только несколько лет назад. А до этого момента происходило падение объемов ввода жилья в эксплуатацию. Эти диаграммы являются ярким примером того, как, благодаря прямым бюджетным вливаниям, государство может влиять на рост объемов жилищного строительства и такой важный показатель благосостояния граждан, как жилищная обеспеченность.

Направление республиканских средств на непосредственное строительство жилья, на развитие инженерной и социальной инфраструктуры позволило уже в прошлом году достичь уровня ввода жилья в республике близком к достигнутому в 1988 году максимуму. В 2010 году мы предполагается выйти на уровень ввода жилья 2,25 млн. кв. метров, т.е. показатель ввода жилья на одного проживающего в РТ выйдет на уровень 0,6 кв. метра. Не менее 40% вводимого жилья в республике должно быть индивидуальным.

Стартовым толчком к развитию жилищного строительстве в республике стала Программа ликвидации ветхого жилья. В среднем ежегодно ввод жилья по этой программе составлял 22-25% от общего объема жилья по республике.

Кроме этой программы, в республике реализована программа газификации населенных пунктов. Сейчас в городах республики обеспеченность сетевым газом составляет более 99%, на' селе — свыше 95%. Большими темпами в конце 90-х годов в республике шло строительство межселенческих дорог. А развитие инженерных сетей и дорог всегда приводит к увеличению объемов ввода жилья.
Примером тому ярко служит республиканская программа «Свой дом».

Рис. Структура вводимого жилья

Программа «Свой дом»
В целях ускорения ввода жи-лья в новых индивидуальных жилых поселках на обустройство инженерной инфраструктурой Кабинетом Министров Республики Татарстан в 1998 году была принята программа обеспечения строящихся жилых поселков индивидуальной застройки необходимой инженерной инфраструктурой — дорогами, газопроводом, водопроводом, электросетями, в некоторых поселках и сетями канализации. За три года на реализацию программы из целевых бюджетных фондов (за счет просроченной задолженности предприятий Республики в эти фонды) и местных бюджетов освоено - 308 млн. рублей.
В 1998, 1999 и 2000 годах индивидуальными застройщиками ежегодно вводилось свыше 700
тысяч квадратных метров жилья.
С 2001 года начал действовать новый Налоговый кодекс РФ, который изменил не только межбюджетные взаимоотношения, но и ликвидировал целевые бюджетные фонды, за счет которых финансировалась эта программа, оставшаяся без источников финансирования. Объемы ввода индивидуального жилья упали.
Нужно понимать, что для государства индивидуальное жилье — наиболее выгодный вид жилья. Если мы сейчас начинаем программы поддержки приобретения гражданами квартир в многоквартирных домах и проводим политику развития самоуправления в подобном жилье, то в индивидуальном жилье граждане изначально и строят, и эксплуатируют
его самостоятельно.
С целью нормализации ситуации мы добились направления бюджетных средств по федеральным целевым программам на строительство седей в индивидуальных поселках и объемы
ввода индивидуального жилья стали увеличиваться.
Поэтому в рамках реализации приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» в Республике Татарстан одним из перспективныхнаправлений жилищного строительства является малоэтажное строительство.
А какое жилье в республике строиться.
Разумеется, с учетом имеющихся доходов у населения и резкой потребности в жилье сейчас строится значительный объем дешевого жилья, возводимого индустриальными методами — это типовое панельное
и кирпичное домостроение. Но в последнее время растет и доля жилья, строящегося по новым технологиям, со свободной планировкой квартир. Это сборно-каркасные и монолитно-каркасные дома.
Растет и доля строительства комфортного и высококомфортного жилья. Однако у нас структура жилья по комфортности еще не ярко выражена, в отличии от московского рынка, где жилье уже четко проранжировано по комфортности и делится на несколько классов. При этом каждому классу соответствует соответствующий набор параметров. Это позволяет всем участникам рынка иметь четкое представление о жилье, как о товаре и соответственно оценивать его в денежных единицах.

Рис. Характеристики потребительских качеств жилья

Высший класс по комфортности жилья имеет категорию «А». Ему соответствуют жилые дома, имеющие все 24 параметра. При этом, учитывая, что каждый покупатель имеет свою шкалу ценности параметров, для простоты принята равнозначность каждого из параметров.

Домов класса «А» в Москве строится ежегодно не более 5-6. У нас таких домов нет. Максимальное количество параметров из этого набора, которые имеют казанские строящиеся и уже введенные в эксплуатацию дома — 15-18. Таких домов у нас вводится не более 1-2 в год (т.е. не более 50-80 квартир).

Это не значит, что наши строители не могут строить жилье, соответствующее высшему набору критериев комфортности и потребительских качеств. Могут. Также не значит, что у нас нет граждан, способных приобрести подобное жилье. Просто еще цена земли и неосвоенные территории города позволяют решать проблемы граждан с высокими доходами за счет другого сегмента высоко комфортного жилья — индивидуального. К домам этого сектора относятся усадьбы, коттеджи, особняки, индивидуальные дома рядовой застройки и др.

Не будем рассматривать особняки и усадьбы, т.к. они пока единичны. Рассмотрим коттеджную и рядовую индивидуальную застройку, которая также подразделяется на различные классы. Специалистами риэлторских компаний Москвы были сформированы 5 классов поселков: поселок категории А ( De Luxe ), категории В ( E . lit ), поселок бизнес-класса категории С, коттеджный поселок категории D (эконом- класс) и таунхаусы категории Т.

К обязательным характеристикам поселков категории А, В, С можно отнести наличие служб охраны и профессиональных служб эксплуатации, гаражей и прочих вспомогательных помещений, кроме того поселок должен соответствовать следующим требованиям:

Необходимым условием для поселков класса De Luxe является наличие водоема (реки, озера), возможно собственного пляжа и лодочной станции.

Особых требований к застройке коттеджных поселков категории D нет. Это может быть стихийная застройка в населенных пунктах с отсутствующей инфраструктурой.

Новым направлением в строительстве индивидуального жилья являются таунхаусы, т.е. сблокированные малоэтажные дома. В типовом таунхаусе — два или три этажа, парадная часть с собственным отдельным входом и обязательно — собственный земельный участок на заднем дворе площадью от 1 до 4 соток. Площадь каждой секции (или квартиры) от 120 до 300 кв. м . Также обязательно наличие собственного гаража или места, оборудованного под стоянку автомобилей. На каждом этаже секции есть свой санузел.

Таунхаусы должны располагаться в организованном поселке, который оснащен подъездными путями, коммуникациями (газ, водоснабжение, канализация), сервисными службами и профессиональной охраной также как и вышеперечисленные поселки категорий А, В, С.

В Татарстане подобная застройка практикуется в Набережных Челнах. К сожалению в Казани даже при более высокой стоимости земли она пока не нашла применения.

На основе имеющихся данных, а также приведенной выше классификации, жилые поселки категории А и В явля-ются характерными для московского рынка. В целом же в Москве и ближайшем Подмосковье, по имеющимся данным, количество поселков различных категорий составляет более 370, в том числе категории А — около 5%, категории В — околс 40%, категории С - около 20% оставшаяся часть приходится на поселки категории D и таунха-усы.

Рис. 6 Категории поселка

Рынок индивидуального жилья в наиболее крупных городах, в том числе и в Казани в целом можно разбить на не-сколько секторов, для которых характерны следующие особенности:

•  близость застройки к центру города;

•  наличие инженерной инфраструктуры;

- нередко типология и регулярность застройки носит характер деревенской, но преобладает регулярная городская, коттеджная застройка. Очень редко можно встретить особняки. Усадебная застройка с соответствующей инфраструктурой для обслуживающего персонала, с конюшнями, гостевыми домами пока не привилась в Татарстане.

Изучив данные по имеющимся в Казани поселкам индивидуального строительства и применив к ним приведенную выше классификацию, можно сделать вывод, что в основном это поселки класса D , т. е. поселки эконом-класса.

Отвечающие всем требованиям комфортности поселки классов А, В, С в Казани стали появляться, это уже построенный поселок «Казань — 1000», расположенный вблизи Казанского Кремля, а также строящиеся за городом поселки «Ореховка - Загородный клуб», « Green House », «Экоплаза».

Если использовать для строительства индивидуального жилья современные технологии быстровозводимых жилых домов, с которыми наше население пока практически не знакомо, то с поддержкой государства по обеспечению строящихся поселков инженерной, дорожной и социальной инфраструктурой, индивидуальные дома могут стать наиболее доступным и комфортным жильем для всех категорий населения, варьируя параметрами отнесения жилья к тому или иному классу (а значит и варьируя стоимостью) в зависимости от размеров земельного участка, используемых конструктивных, отделочных материалов и инженерного оборудования, а также количеством домовладе-ний в самом поселке. Развитие жилищного строительства и реализация национального проекта в республике видится, прежде всего, в применении новых, современных технологий в строительстве и промышленности строительных материалов, удешевляющих само строительство, ресурсосберегающих технологиях, обеспечивающих снижение энергозатрат при строительстве и обслуживании жилья. Важно выработать особый подход к строительству жилья — системный, комплексный, основанный на прогнозе развития рынка жилья. Сегодня уже очевидно, что многоэтажная застройка в городах не может дать ни основного объёма ввода жилья, ниосновного платёжеспособного спроса на него. Поэтому на первое место должно ставиться строительство малоэтажного быстровозводимого жилья в пригородных зонах и в сельской местности.

Для ознакомления жителей республики, нужен проект выставочного комплекса, рассчитанного на различного покупателя жилья от «Де люкс» до «эконом» класса - поселок на несколько домов самых различных архитектурных и конструктивных вариантов. На этом пилотном комплексе можно будет отработать планировочные решения и цены на различные типы домов, для изучения спроса и оформления заказов от населения.

Изначально хочется, чтобы индивидуальная застройка продумывалась как с точки зрения привлекательности, так и с точки зрения возможностей граждан по приобретению. Уже после прошедшего на этой неделе Совещания в Кабинете Министров, на котором были представлены несколько технологий строительства быстровозводимого жилья, к специалистам министерства начали обращаться граждане, желающие подробнее ознакомиться с возмож-ностями строительства подобных домов.

Существенное влияние на привлекательность индивидуального дома оказывает его месторасположение — поселки могут располагаться в черте города или же удалены от него. Но из-за высокой цены земли в городской черте построить доступное жилье для основной категории населения практически не возможно. Немаловажное значение имеет экологический аспект, соседство с водоемами, лесными массивами, а также транспортная доступность.

Следующим по значимости следует выделить характеристики самого дома, а именно его площадь (так, например, для поселка Эконом-класса характерен небольшой метраж до 150 кв.м., а для элитного по- селка - свыше 400 кв.м.).

Уже сегодня заявляет о себе такой критерий как наличие развитой инфраструктуры поселка. К числу обязательных для элитных поселков на сегодняшний день относят гостевую автостоянку, детскую и спортивную площадку, наличие в непосредственной близости торговых объектов, мест развлечений. В существующих поселках Эконом-класса инфраструктура часто отсутствует, но если государство и муниципалитеты заинтересованы в развитии подобного жилья, а мы заинтересованы, то подобные посел-ки необходимо помочь оснастить соответствующей их категории инфраструктурой. Конечно же, по мере роста конкуренции и увеличения предложения на рынке запросы потребителей растут. Поэтому уже сейчас застройщики должны обращать внимание и на такие факторы как охрана поселка, наличие единого архитектурного стиля исполнения домов, наличие однородной социальной среды, благоустройство территории, а также создание высокопрофессиональной службы эксплуатации поселка.

Должен возникнуть реальный рынок индивидуального жилья, чтобы семья, получив ипотечный кредит, выбирала дом так, как она сегодня выбирает квартиру.

Быстровозводимые дома тем и хороши, что они быстро возводятся. Если раньше наше население для удешевления строительства строило индивидуальное жилье самостоятельно и это длилось годами. При этом один дом мог быть уже построенным, а вокруг него имелось и сейчас имеется недостроенное жилье. Поэтому и проживание в подобном жилье не очень привлекательно.

Генеральный директор федерального Агентства по ипотечному кредитованию на совещании в нашем Кабинете министров привел следующую информацию, из которой очевидно видно, что чем быстрее мы строим дом, тем прибыльнее проект и быстрее достигается окупаемость кредита.

В качестве организации процесса строительства поселков быстровозводимых жилых домов можно предложить хорошо зарекомендовавшую себя форму строительства через девелоперские компании, с которыми по конкурсу с государством (по минимизации сроков, стоимости освоения земель и продажной стоимости жилья) заключается договоры по освоению земель. Заключенный с конкретным юридическим лицом, желающим получить прибыль в результате реализации проекта, контракт имеет больше возможностей для быстрой реализации, чем реализация подобного проекта через создание объединения граждан.

Быстровозводимые технологии позволяют и за счет самих технологий и за счет сокращения инвестиционного цикла, повышенного объема строительства, оптовых закупок, снизить себестоимость строительства, и сделать цену строительства даже меньше, чем при самостоятельном строительстве гражданами.

На сегодняшний день в Республике Татарстан имеются несколько производств изготовления комплектов домов для малоэтажного строительства. Самые известные из них:- Домостроительный комбинат клееных модульных конструкций, расположенный на территории производственной площадки «Алабуга». Комбинат введенный в действие в июне месяце 2006 года является современным полнопрофильным деревообрабатывающим комплексом, рассчитанным на переработку в год до 50 тыс.куб.м. круглого леса и изготовление изделий для комплектации малоэтажных жилых домов общей площадью 250 тыс.кв.м. в год. В конструкции стеновых панелей комплектуемых домов используются завозные OSB -плиты.

Комбинатом прорабатывается вопрос организации собственного производства фибролитовых плит мощностью 360 тыс.куб.м. в год для использования их взамен ввозимых OSB - плиты.

В случае наличия заказов данный комбинат готов увеличить выпуск изделий для комплектации малоэтажных жилых домов площадью 1,5 млн.кв.м. в год.

- В Зеленодольском районе на производственных площадях Васильевского лесопромышленного комбината ЗАО «Квинта-Холдинг» смонтировано современное оборудование и запущена линия по изготовлению быстровозводимых жилых домов полной комплектации на основе клееного бруса мощностью до 30 тыс.кв.м. общей площади в год. Производственные площади позволяют увеличить объемы производства продукции при наличии заказа до 60 тыс.кв.м. в год. Рассматривается также возможность малоэтажного домостроения с применением изделий из ячеистых бетонов. ООО «Казанский завод силикатных стеновых материалов» и ОАО «Завод ячеистых бетонов» (г. Набережные Челны) производят крупноформатные стеновые блоки из автоклавного ячеистого бетона.

Премьер-министр Республики Татарстан 6 июля 2006г. провел выездное совещание с участием представителей заинтересованных ведомств и организаций на Домостроительном комбинате клееных модульных конструкций, расположенном на территории ОЭЗ «Алабуга.

На данном совещании Главам Елабужского и Зеленодольского муниципальных районов дано указание обеспечить выделение на территории Елабужского и Зеленодольского районов земельных участков, под строительство пилотных малоэтажных жилых домов с использованием различных строительных технологий и материалов.

Исполнительному директору Государственного жилищного фонда при Президенте Республики Татарстан Т.М. Абдуллину и генеральному директору ОАО «Ипотечное агентство Республики Татарстан» А.А. Симакову предложено обеспечить проектирование и застройку выделенных участков малоэтажными быстровозводимыми жилыми домами различных предлагаемых конструктивных реше- ний, с преимущественным использованием местных строительных материалов и изделий, в том числе — производимых Елабужским Домостроительным комбинатом «Клееных модульных конструкций» с пос-
ледующим изучением и выбором подходящей технологии строительства для внедрения в Республике Татарстан.

Для реализации указанных проектов необходимы значительные инвестиционные ресурсы. Требуется государственная поддержка в виде выделения целевых возвратных кредитов, участия в совместном кредитовании окупаемых проекто на основе разделения риска с инвесторами, а также представления субсидий на оплату части процентов за пользование кредитами банков для финансирования инвестиционных проектов.

Эти проблемы можно решить быстрее, если средства республиканского бюджета будут выделяться на условиях софинансирования с муниципальными (местными) бюджетами и частными инвесторами.

Предоставление средств бюджета на софинансирование приоритетных проектов сыграет роль катализатора, послужит сигналом для потенциальных инвесторов, позволит разработать методическую базу оценки инвестиционных проектов и реализовать их на принципах го-сударственно-частного парт- нерства.

Для обеспечения земельными участками развития жилищного строительства, в республике создан Государственный резервный фонд земель в который передано более 40 тыс. га земель, в основном находящихся в категории сельскохозяйственного назначения. В рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» в Республике Татарстан для реализации малоэтажного строительства с 2005 по 2010 год планируется освоить около 3200 га земельных территорий ( 0,11 га на один индивидуальный дом), объем индивидуального жилищного строительства составит 4,2 млн. кв. метров (около 30 тыс. индивидуальных домов) при общем объеме по национальному проекту — 10 млн. кв. метров.

При условии возложения затрат на обустройство территории застройки (наружные коммунальные сети, объекты социального назначения, дороги) на бюджет, быстровозводимое жилье можно предлагать (с учетом ипотечного кредита) для граждан со средними и невысокими доходами, что обеспечит его доступность и массовость. Бремя эксплуатации подобного жилья, в отличие от многоквартирного, полностью перейдет с государства на граждан. Чем больше будет подобного жилья, тем меньше дотаций государства потребуется для компенсации расходов граждан по жилищно-коммунальным услугам.

Для решения вопроса обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой необходимо в кратчайшие сроки оформить полный перечень документов на земельные участки в соответствии с тре-бованиями предъявленными к национальному проекту.

В случае, если удастся своевременно закрепить земельные участки и оформить необходимые документы, у республики есть возможность уже в 2006 году дополнительным списком войти в состав программ государственной поддержки, реализуемых в рамках национального проекта.

Кроме удорожания стоимости квадратного метра жилья, вызванного необходимостью проведения инженерных сетей и коммуникаций Основные проблемы, сдерживающие развитие малоэтажного строительства:

•  отсутствие необходимого количества земельных участков под строительство (отсутствует прозрачный механизм предоставления земельных участков на торгах, формальная причина — участки должны быть полностью сформированными в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ),

•  налоговая политика органов местного самоуправления скорее отпугивает инвесторов,чем увеличивает предпринимательскую активность в сфере жилищного строительства,

•  административные барьеры при получении исходно-разрешительной документации на строительство.

Решив эти проблемы, будет сделано сразу несколько шагов вперед на пути повышения доступности и комфортности жилья.

Источник:

пресс-центр Министерства

строительства и ЖКХ РТ