ипотека : как избежать споров
ипотека : как избежать споров
А . К . КРУПСКИЙ , старший юрисконсульт ООО «ПРАДО Аудит»
Заложив имущество по договору ипотеки*, к примеру, еще недостроенный ОБЪЕКТ, СТРОИТЕЛЬНАЯ ФИРМА МОЖЕТ ПОЛУЧИТЬ ДЕНЬГИ НА ПРОДОЛЖЕНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА. О ПОПУЛЯРНОСТИ ТАКИХ ДОГОВОРОВ ГО ВОРИТ И ТОТ ФАКТ, ЧТО В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ИМЕЕТСЯ ДОВОЛЬНО МНОГО споров, связанных с ипотекой. Наиболее интересные из них обобщил Президиум ВАС РФ в информационном письме от 28 января 2005 Г . № 90. НО ЕСЛИ УЧЕСТЬ ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЗАРАНЕЕ, СУДОВ МОЖНО ВОВСЕ ИЗБЕЖАТЬ. ПРИНИМАЯ РЕШЕНИЯ, АРБИТРАЖНЫЕ СУДЫ БУДУТ РУКОВОДСТВОВАТЬСЯ ВЫВОДАМИ ВАС РФ.
Предмет ипотеки
Предметом ипотеки (то есть тем, что можно заложить по договору ипотеки) может быть недвижимое имущество: «незавершенка», часть недвижимости, земельные участки (кроме тех, которые находятся в федеральной или муниципальной собственности), предприятия, здания, сооружения, жилые дома и т. д.
ИПОТЕКА «НЕЗАВЕРШЕНКИ»
В залог можно отдать и недостроенные объекты. А после того, как они будут достроены, ипотека сохраняет силу - только ее предметом уже будет являться здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. Причем, как указал ВАС РФ, в этом случае не нужно вносить изменения в договор об ипотеке, касающиеся описания предмета ипотеки и его оценки, а значит, не нужно и регистрировать эти изменения (п. 1 приложения к письму ВАС РФ № 90).
ИПОТЕКА ЧАСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
В своем письме ВАС РФ высказался и по поводу договоров ипотеки, предметом которых является лишь часть недвижимого имущества: такая сделка возможна только при соблюдении определенных условий. Так, предметом ипотеки может быть отдельная часть недвижимого имущества (например, помещение, часть здания) только после регистрации прав на нее как на самостоятельный объект недвижимого имущества. А имущество, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть заложено по договору ипотеки (п. 2 приложения к письму ВАС РФ № 90).
ИПОТЕКА ЗЕМЛИ
Самое пристальное внимание ВАС РФ, пожалуй, уделил особенностям, связанным с использованием в качестве предмета залога земельных участков.
Так, суд указал, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, часть которого в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ находится в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, наряду с жилым помещением заложенной также считается соответствующая доля в праве общей собственности на дом. Поэтому хотя в договоре ипотеки это и не указано, вместе с помещением считаются заложенными доля залогодателя в праве собственности на общее имущество здания и на земельный участок (п. 3 приложения к письму
ВАС РФ №90).
Другой ситуации посвящен пункт 4 приложения к письму ВАС РФ № 90. Предметом ипотеки может быть право собственности залогодателя на нежилое помещение в здании и принадлежащая ему доля в праве собственности на землю под этим зданием. Согласно пункту 2 статьи 62 Федерального закона от 16 июля 1998 г . № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее -Закон об ипотеке), при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на выделенный земельный участок. Однако, по мнению суда, этот пункт применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает только в качестве самостоятельного предмета ипотеки. В описанной же ситуации выделять земельный участок не нужно.
Договор ипотеки
ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЕ СОГЛАСИЕ НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА
Иногда представители региональных властей, в чьей собственности находится земля, на которой расположено строение, яв-
ляющееся предметом ипотеки, требуют сначала получать их предварительное согласие на заключение договора ипотеки. ВАС РФ,
основываясь на норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, указал на то, что для заключения договора достаточно лишь уведо-
мить об этом арендодателя земли. Получать его согласие на заключение договора не нужно (п. 5 приложения к письму ВАС РФ № 90).
УСЛОВИЯ ДОГОВОРА
В договоре ипотеки должны быть указаны:
• предмет ипотеки (его наименование, местонахождение и информация, достаточная для идентификации этого предмета),
его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
• право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
• наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за-
регистрировавшего право залогодателя на предмет ипотеки.
Неясности, как показывает практика, могут возникнуть и при формулировании условия о цене предмета залога. Способов оценки недвижимого имущества может быть несколько. Возможно, что различные результаты, получившиеся в процессе оценок, будут одновременно закреплены в договоре. Однако цена договора ипотеки является существенным условием договора. Поэтому нечеткость при его формулировании может повлечь спор о действительности договора: суды могут признать договор незаключенным, если невозможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке (п. 19 приложения к письму ВАС РФ № 90).
ВСТУПЛЕНИЕ ДОГОВОРА В СИЛУ
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона
об ипотеке). На это еще раз обратил внимание ВАС РФ.
КОГДА ДОГОВОР НЕЛЬЗЯ ЗАКЛЮЧИТЬ
Нельзя заключить договор ипотеки при залоге прав по договору аренды нежилого помещения, заключенному на срок до одного
года. Ведь согласно пункту 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде-
лок с ним», основанием для отказа в государственной регистрации права или сделки является то, что право (сделка) не подлежит
госрегистрации. Поскольку договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит госрегистрации, то не может
быть зарегистрирован договор ипотеки арендных прав, вытекающих из такого договора (п. 10 приложения к письму ВАС РФ № 90).
Взыскание долга за счет заложенного имущества
При обращении взыскания на право аренды земельного участка, заложенное по договору ипотеки, к лицу, приобретшему такое
право, также переходят обязанности арендатора по соответствующему договору аренды. Ведь по смыслу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке перенайма). При этом ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор (п. 6 приложения к письму ВАС РФ № 90).
Если закладывается имущество, которое залогодатель впоследствии приобретает в собственность, то это автоматически по-
рождает право залогодержателя обратить свое взыскание на такое имущество залогодателя.
ПРИМЕР
Залогодержатель (кредитор) предъявил в арбитражный суд иск о взыскании с залогодателя долга по договору кредита и об обра-
щении взыскания на заложенное им здание и земельный участок, занятый этим зданием. Суд решил удовлетворить требование кре-
дитора. При этом он указал, что в соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания (строения, соору-
жения), находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
| 
