Понятие ипотеки и ипотечного кредита
Понятие ипотеки и ипотечного кредита
Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов по кредиту (плата за кредит), обеспечением выплаты данного обязательства служит залог недвижимости.
Ипотека первичная - первичный ипотечный залог, когда ипотека создается на базе объекта недвижимости, еще ранее не заложенного. Банки, как правило, лимитируют ипотечный кредит суммой, равной двум третям стоимости залога.
Ипотека вторичная - когда кредит выделяется под ранее уже заложенный объект недвижимости. Общая сумма двух кредитов не превышает, как правило, 80% от продажной стоимости.
Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.
Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.
Ипотечное Агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:
• выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;
• формирование первичных ипотечных активов;
• эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках.
Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.
Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов.
Риэлторская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.
Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.
Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:
• страхование риска повреждения и уничтожения объекта;
• страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки;
• страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика.
Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.
Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.
Нотариус - согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость и договор купли-продажи требуют нотариального заверения.
Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства.
Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
Недвижимое имущество, которое может быть предметом ипотеки
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:
• земельные участки, за исключением указанных в статье 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" , а именно: земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
• объекты незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке;
• право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.
Разница между классическим кредитом и ипотечным кредитом
Под кредитом понимается отношение между кредитором и заемщиком, при котором кредитор передает заемщику деньги или вещи, а заемщик обязуется в определенный срок возвратить такую же сумму денег или равное количество вещей того же рода и качества.
Ипотечный кредит отличается от обычного кредита тем, что заемщик обязательно передает в залог кредитору жилое помещение или иное недвижимое имущество, в качестве гарантии исполнения перед кредитором своих обязательств по договору ипотечного кредитования, иными словами ипотечный кредит - это кредит под залог недвижимости.
Минимальный и максимальный срок предоставления ипотечного кредита
В статье 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" сказано, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. То есть срок, на который предоставляется ипотечный кредит определяется соглашением сторон.
На сегодняшний день, установленный многими московскими банками, срок предоставления ипотечного кредита составляет от 3 до 15 лет. Однако, есть прецеденты, когда минимальный срок ипотечного кредита составляет 1 год, а максимальный - 30 лет .
Привлечение поручителя в ипотечном кредите
Для классической ипотеки никаких поручителей не требуется. Сама недвижимость является лучшей гарантией возврата кредита в случае отказа должника платить.
Однако, в некоторых банках (к примеру в Сбербанке РФ), дающих кредиты на жильё, требуют ещё личные гарантии поручителя (поручителей), в количестве от одного до четырех человек, проживающих в России, имеющих постоянную работу и, желательно, собственность в виде жилплощади или автотранспорта и - что особенно важно - не имеющих долговых обязательств или иных поручительств.
Налоговые вычеты лицам, приобретающим жилой дом или квартиру по ипотечному кредиту
Основания и порядок предоставления налоговых вычетов лицам, приобретающим жилой дом или квартиру по ипотечному кредиту устанавливаются статьей 220 Налогового кодекса РФ.
В соответствии с положениями данной статьи, налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в сумме, израсходованной на приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры
Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного данной статьей, не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома либо квартиры.
Обстоятельства, на которые необходимо обратить внимание при выборе банка-кредитора
При выборе банка-кредитора очень важно обратить внимание на следующие обстоятельства:
• ставка кредита и срок, на который он выдается;
• возможность досрочного погашения кредита, наличие ограничений и штрафов;
• будете ли вы являться собственником квартиры до полного погашения долга;
• максимальная доля выплат от совокупного дохода;
• полная стоимость всех процедур;
• действия банка в случае невозможности заемщика временно осуществлять выплаты;
• процедура взыскания долга и предоставления временного жилья.
Схема ипотечного кредитования в построенном доме
Перечень документов, подаваемых заемщиком в банк:
Для Заемщика:
• Справка о доходах за последние 6-12 месяцев с места работы;
• Анкета предварительной квалификации заемщика;
• Копия паспорта (все страницы с первой до последней включая пустые) нот. зав.;
• Копия водительского удостоверения или справка из ПНД нот. зав;
• При отсутствии в штате предприятия гл. бухгалтера, либо отсутствия у него права подписи, либо если Заемщик сам является гл. бухгалтером или ген. директором - необходимо предоставить копию банковской карточки с образцами подписей, заверенную в банке;
• Предварительный Договор купли-продажи квартиры;
• Копии правоустанавливающих документов на приобретаемую квартиру (свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, договор купли-продажи);
Для Поручителей (в случае, если требуется поручительство третьих лиц):
• Справка о доходах за последние 6 месяцев с места работы;
• Анкета предварительной квалификации поручителя;
• Копия паспорта (все страницы с первой до последней включая пустые);
• При отсутствии в штате предприятия гл. бухгалтера, либо отсутствия у него права подписи, либо если Поручитель сам является гл. бухгалтером или ген. директором - необходимо предоставить копию банковской карточки с образцами подписей, заверенную в банке.
На основании представленных документов Банк оценивает платежеспособность заемщика, устанавливает размер кредита и уровень ежемесячных выплат по его погашению.
Следует отметить, что банк оценивает только чистый (после уплаты налогов) ежемесячный доход клиента. В него может входить заработная плата супругов, доходы по депозитам в банках, по ценным бумагам, по страховым выплатам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости, получаемые алименты и т.д. Как правило, условия кредитования подбираются таким образом, чтобы платежи составляли 35% - 40% от ежемесячного дохода заемщика после уплаты налогов.
Привлекаемые банком риэлторские агентства, осуществляют поиск квартиры в соответствии с требованиями заемщика (район, цена, метраж и т.д.), а также проводят проверку документов по квартире и предоставляют консультации по вопросам приобретения жилья, прописки-выписки, а при необходимости - и по вопросам продажи Вашего недвижимого имущества.
Для получения кредита на приобретение выбранной квартиры, с банком заключается кредитный договор, определяющий условия получения и погашения кредита, в котором, в частности, указывается конкретная квартира, которая будет приобретена на средства кредита.
При покупке квартиры в кредит оформляется трехсторонний договор купли-продажи и ипотеки квартиры, который заключается между продавцом квартиры, ее покупателем и банком-кредитором.
Банк может предоставить кредит размером до 80-85% (в зависимости от ипотечной программы конкретного банка) от стоимости квартиры. Заемщик, соответственно оплачивает остаточную сумму от стоимости квартиры. Это и есть первоначальный взнос, который можно положить на специальный счет в банке-кредиторе в день заключения договора купли-продажи и ипотеки или положить в депозитную ячейку наличными. Кредитные средства перечисляются на счет продавца квартиры после государственной регистрации договора ипотеки.
Обязательным условием получения кредита является страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения, утраты права собственности на квартиру, а также страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика. Соответствующие услуги Вам предоставят страховые компании.
При наступлении страхового случая, страховая компания перечислит банку необходимую для погашения кредита сумму. Услуги страховой компании оплачивает Заемщик, однако стоимость всех трех видов страхования по ипотечному кредиту обычно составляет в сумме не более 1,5% от ежегодного остатка кредита, что примерно в два раза меньше суммы, которую пришлось бы заплатить по существующим тарифам по каждому виду страхования в отдельности.
Погашение кредита происходит ежемесячно равными платежами, что позволит Заемщику планировать свой семейный бюджет. В ежемесячный платеж входят проценты за пользование кредитом и часть основного долга.
Если у Заемщика появятся дополнительные средства, например, от использования льготы по подоходному налогу, то он может направить их на досрочное погашение кредита спустя шесть-семь месяцев (срок устанавливается каждым банком конкретно) с момента его получения, предварительно предупредив об этом Банк.
Если вы осуществляете досрочное погашение по кредиту, то Банком могут быть взысканы дополнительные компенсационные выплаты.
Ипотечный кредит на строящееся жилье
Предоставление ипотечного кредита на приобретение строящегося объекта недвижимости регламентируется статьями 76 и 77 Федерального Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" .
Для получения ипотечного кредита на приобретение квартиры в строящемся доме заемщик обращается в кредитную компанию. В дополнение стандартной процедуры анализа поданных заемщиком документов, проводится всесторонняя оценка строящегося жилья. Основными требованиями, предъявляемыми к строящемуся жилью, являются степень готовности объекта, в разных банках процент готовности жилья должен составлять в среднем 60 - 70% и срок ввода в эксплуатацию не позже 9-12 месяцев. Кроме того, застройщик должен иметь всю необходимую для осуществления строительства документацию.
Этапы оформления ипотечного кредита на приобретение квартиры в строящемся доме:
• Подача в банк-кредитор предварительной заявки на получение ипотечного кредита.
• Подача в банк-кредитор документов, после анализа которых кредитный комитет банка принимает решение о возможности предоставление ипотечного кредита (перечень предоставляемых документов аналогичен перечню документов, предоставляемых заемщиком при приобретении построенной квартиры.
• Кредит предоставляется после проведения оценки платежеспособности заемщика. При расчете платежеспособности принимается во внимание совокупный доход заемщиков.
• Получив кредит, заемщик может сразу оплатить инвестиционный взнос по фиксированной цене и погашать полученный кредит в течение :.. лет. По согласованию с банком кредит может быть погашен досрочно.
• Обеспечением кредита является: на этапе строительства - залог права требования заемщика на получение в собственность квартиры (в данном случае имеет место не ипотека, а именно залог права требования, между сторонами заключается обычный кредитный договор); после оформления права собственности заемщика на квартиру - залог квартиры (т.е. между сторонами заключается договор ипотечного кредитования).
• Кредит погашается ежемесячно, равными платежами. Размер платежей на период строительства квартиры и на период после оформления залога квартиры определяется соглашением между заемщиком и банком.
• Обязательным условием при предоставлении ипотечного кредита является страхование. На этапе строительства оформляется полис по страхованию жизни и трудоспособности заемщика. После оформления права собственности заемщика на квартиру дополнительно оформляется полис по страхованию приобретаемой квартиры от рисков повреждения. При наступлении страхового случая кредит погашается за счет страховых выплат.
Имущество, на которое не допускается ипотека
Имущество, на которое не допускается ипотека (незалогоспособность имущества):
не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
| 
