Рынок жилья в Казани замер и куда качнется после летнего затишья - не очевидно. Одни предрекают сползание цен, другие - привычный осенний рост, правда, уже меньшими темпами. Что же происходит?
Отставание предложения от спроса, усугубляемое безудержной накачкой рынка ипотечными кредитами, укоренившееся за последние годы в сознании зажиточных россиян мнение, что вложения в жилую недвижимость в разы выгоднее самой рискованной игры на рынке акций, а также решительные, но не до конца просчитанные инициативы местных властей (например, Казгорисполкома, потребовавшего от застройщиков 20-процентных "отступных" на развитие инфраструктуры) - все это привело к тому, что "доступное жилье" становится все более недоступным для обычных людей, в том числе и неплохо зарабатывающих. Но вот, кажется, маятник пошел в обратную сторону: московские риэлторы отмечают пусть небольшое, на 2-4 процента, но снижение средних цен на жилье в "белокаменной" за истекшее полугодие, прогнозисты заговорили о том, что в жилищном секторе на смену рынка продавца приходит рынок покупателя, что вложения в недвижимость дают отрицательную доходность… Насколько это справедливо по отношению к Татарстану?
Напомним, слухи о грядущем повышении цен на жилье на первичном, а следом, соотвественно, и вторичном рынке, поползли в Казани еще в начале прошлого лета, а в августе кулуарные прогнозы риэлторов сбылись - в течение одной недели стоимость квадратного метра подскочила почти вдвое и неуклонно росла вплоть до декабря 2006 года, дойдя до 120%-ной отметки. По мнению руководителя отдела продаж агентства недвижимости "Мегалит" Алины ХАРИСОВОЙ, в этом сыграли существенную роль несколько причин:
- На конец лета и осень приходится традиционный пик сделок на рынке недвижимости, и в этот период спрос в разы превышал предложение. Проще говоря, на одну квартиру приходилось 10 покупателей. Дефицит предложений на рынке был вызван недостаточными объемами строительства жилья, которое, в свою очередь, тормозят законодательные и подзаконные препоны в виде меняющихся в невыгодную для застройщиков сторону "правил игры", сложности в приобретении земельных участков под строительство, а также удорожание строительных материалов.
Подогрело спрос на квартиры в последние годы и широкое развитие ипотечного кредитования, общий рост доходов населения и инвестиционная привлекательность недвижимости (по статистике, до 20% сделок на рынке вторичного жилья и до 40% сделок на рынке первичного совершаются с целью краткосрочного вложения денег и дальнейшей перепродажи). В результате для многих покупателей приобретение квартиры стало недостижимой мечтой.
Однако с начала нынешнего года уровни спроса и предложения постепенно выровнялись, а сегодня отмечается переизбыток предложений. В результате за последние 6 месяцев рост цен на жилье несколько притормозился, а по некоторым позициям цены даже пошли вниз в пределах 5-8 процентов. Например, стоимость квадратного метра в "хрущевках" в течение 2-3 последних месяцев снизилась с 30 до 26 тысяч рублей, в "ленинградках" - от 46 до 41 тысячи рублей. Правда, продолжает расти стоимость квартир в новостройках - от 43 до 50 тысяч рублей за квадратный метр готового жилья, а в престижных районах и в элитном секторе - и выше.
- Несомненно, решающую роль в резком повышении цен сыграли объективные причины, - считает директор агентства недвижимости "Татюринформ" Мария РЫНДОВСКАЯ, - но все-таки, на мой взгляд, ситуация в некоторой степени была подогрета искусственно. Я слежу за ситуацией в Поволжском регионе и на Урале. Например, в Свердловске, Уфе цены всегда держались на более высокой отметке, и можно предположить, что у нас произошло неизбежное в этом случае выравнивание. Хотя в целом волна роста цен на жилье прокатилась по всей России.
Итак, сегодня мы имеем то, что имеем. Но что нас ждет далее?
- Я думаю, что цены в ближайшем будущем будут расти. Что можно посоветовать сегодня нашим потенциальным клиентам? Тем, кто собирается продавать квартиру, я бы посоветовала подождать, пока цены пойдут вверх. Продавать сейчас невыгодно. На однокомнатной квартире, например, можно потерять до 250 тысяч рублей. Зато для покупки жилья наступил благоприятный момент - предложений пока много, с вами будут разговаривать, торговаться. Хотя в новостройках, как правило, застройщик цену не снижает.
Риэлторы предрекают дальнейшее повышение цен на жилье в течение по крайней мере ближайших 5 лет: к сожалению, устойчивый спрос в целом по-прежнему опережает предложение, и не случайно министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Хуснуллин в интервью одному из специализированных изданий отметил, что "общественность не без оснований обеспокоена, как бы некоторые движения государства не привели к резкому удорожанию жилья…"
Главная задача государства, по мнению министра, - стимулировать предложения на рынке жилья, а для этого нужно строить, строить и строить. Для ускорения темпов жилищного строительства "предстоит выполнить огромный объем работы, в которой должны участвовать все без исключения уровни власти".
Здесь четко выделяются две основные проблемы, над которыми необходимо поработать всем уровням власти.
Во-первых, по словам Марата Хуснуллина, до сих пор не разработан четкий, прозрачный механизм выделения земельных участков под застройку. Здесь на пути строителей встают такие барьеры, что приходится, по их образному выражению, "пролить немало пота и крови". Следующая задача - создание современной инженерной и дорожно-транспортной инфраструктуры на отведенных территориях. Назрела также необходимость модернизации производств в стройиндустрии. Все это требует немало времени и финансовых вложений, включая вливания средств из федерального бюджета.
Вывод очевиден: мы в очередной раз поставили телегу впереди лошади. По мнению одного из моих собеседников, опытного специалиста, 17 лет проработавшего в системе Главтатстроя и попросившего не называть его фамилии, исправить ситуацию невозможно без серьезной поддержки и развития жилищного строительства со стороны государства. То есть, убежден кадровый строитель, государство должно вернуть себе роль регулятора вопросов жилищного строительства, а не заниматься перекачиванием бюджетных денег в карманы буржуа.
Кстати, господа застройщики от каких-либо комментариев по этому поводу отказались. О причинах остается лишь догадываться - по всей видимости, и у них проблем предостаточно.
Эксперты отмечают еще один немаловажный минус в реализации нацпроекта по доступному жилью, требующий корректировки со стороны правительства. Сегодня ситуация на этом рынке складывается таким образом, что застройщикам выгодно строить дорогое, так называемое элитное жилье с большим метражом, а не квартиры эконом-класса. Между тем согласно последнему исследованию ВЦИОМ "нуждаются в улучшении жилищных условий 48% россиян, из них не более 5% в состоянии его приобрести на собственные накопления и столько же - с помощью кредита".
Реально широко разрекламированная жилищная ипотека при остающемся крайне низком уровне доходов большинства граждан лишь обостряет социальную напряженность. Ведь гражданам, решившимся приобрести квартиру в кредит, приходится отдавать в его погашение львиную долю своего дохода, и семье в течение долгих лет приходится отказывать себе буквально во всем - полноценном отпускном отдыхе, лечении, обучении детей и т.д. И в ответ на кивок некоторых общественных деятелей в сторону Запада - мол, там давно и прекрасно люди живут в долг, - хочется спросить: там, за бугром, экономят ли налогоплательщики, улучшая свои жилищные условия, например, на полноценном питании или достойном обустройстве своего жилища? Лет 30 назад наши родители копили, живя на картошке и макаронах, на вожделенный автомобиль, а сегодня мы, их дети и внуки, снова садимся на макароны, чтобы приобрести достойное жилье?
Правда, появилась, кажется, маленькая надежда: в российском правительстве вызрела идея дополнить буксующую программу "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" подпрограммой массового строительства дешевого социального жилья, которое не будет продаваться в собственность, а сдаваться на условиях найма. К осени, говорят, этот проект будет запущен. Уже само это намерение властей способно оказать давление на стоимость жилья. Даже при том, что более чем велика вероятность игры чиновников на критериях отнесения граждан к нуждающимся в социальном жилье (особенно в Москве и городах-миллионниках) с сопутствующими "откатами" и "накатами".
