В конце года особенно любопытно оценить результаты работы ипотечного рынка: ведь его весь год «штормило». Правда, в банковской сфере дебет с кредитом быстро не сведешь. Даже предварительные данные увидят свет не раньше конца февраля. Поэтому о показателях говорить рано. Но можно узнать, что банкиры называют главнейшими событиями уходящего года, какие успехи были достигнуты и какие случились провалы. Кроме того, сейчас самое время поинтересоваться прогнозами на следующий год: долго ли сохранятся отзвуки американского ипотечного кризиса, как поведут себя ставки, в какую сторону изменятся требования к заемщикам?

Ничего нового или радикального в оценках экспертов не присутствует. Российский рынок ипотеки демонстрирует приятную стабильность, пусть даже при скромных масштабах. И, судя по всему, собирается эту же стабильность при тех же масштабах демонстрировать в следующем году.

Как-то в ночь под Рождество банкиры гадали
Региональный директор по Центральному округу ДельтаКредит банка Динара Юнусова считает, что в следующем году следует ждать увеличения спроса на ипотеку и повышения ее доступности за счет роста благосостояния населения и появления новых ипотечных продуктов. «В людях будет укрепляться сознание того, что выгоднее жить в собственной квартире, пусть даже выплачивая за нее кредит, чем ютиться у родственников или снимать жилье», — уверена Д. Юнусова. С этим высказыванием не согласна директор департамента маркетинга розничного бизнеса НОМОС-банка Анна Панкратова: «Рост цен на недвижимость в регионах может существенно сократить рынок ипотеки, часть заемщиков среднего уровня уже не сумеют ею воспользоваться».

«Вследствие кризиса на мировом ипотечном рынке стоимость долгосрочных ресурсов в ближайшие несколько лет повысится на 1–3%, — полагает заместитель председателя правления Русского ипотечного банка Алексей Успенский. — Соответственно, увеличатся ставки по ипотечным кредитам для заемщиков, особенно, для тех, кто не имеет полностью подтвержденных доходов».
«Ранее многие банки отказались от системы поручительства, отказывались от первоначального взноса, выдавали займы клиентам с плохой кредитной историей или вообще под залог недвижимости предлагали кредиты «на любые цели», — рассказывает руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-банка Илья Зибарев. — В новых условиях банки начнут сворачивать такие программы».
В то же время качество кредитных портфелей у большинства банков очень высокое, поэтому можно прогнозировать возвращение интереса западных инвесторов к рефинансированию российской ипотеки. В целом ипотечный рынок в России продолжит поступательное развитие. В ближайшие два–три года рост рынка составит как минимум 30% ежегодно.

Возможно, количество банков, выдающих ипотечные кредиты, уменьшится, но в целом в России ипотечный рынок будет расти высокими темпами, считает А. Панкратова.

«В 2008 году начнется постепенная консолидация банковского ипотечного рынка и более четкое распределение ролей в данном секторе в целом, — прогнозирует генеральный директор брокерской компании «Кредитмарт» Николай Корчагин. — Появятся оптовые кредиторы, банки-корреспонденты, мощные ипотечные брокеры федерального уровня».

Позади крутой поворот
Если прогнозы в банковской среде имеют полярный характер, то в оценке пройденного этапа наблюдается почти полное единодушие. Почему-то главным событием на российском рынке ипотеки признается мировой кризис ликвидности. Кризис, конечно, приключился, и на российский рынок ипотеки в какой-то степени повлиял, но к числу происходящих на нем событий относится не больше, чем глобальное потепление к весеннему половодью.

«Кризис ликвидности важен не столько по последствиям, сколько по масштабам обсуждения и шумихи», — констатирует заместитель председателя правления банка «Хоум кредит» Владимир Гасяк. Тем не менее он напоминает, что кризис стал причиной первого в истории российской ипотеки повышения ставок по кредитам.

Но в преддверии новогодних праздников ипотечные банки повально объявляют о льготах и бонусах. Например, Городской ипотечный банк, Райффайзенбанк, и Альфа-банк предоставляют 100%-ную скидку по сбору за выдачу кредита. ДельтаКредит банк снизил ставки по некоторым программам на 0,5%. Русский ипотечный банк отменил комиссию за выдачу наличных. Интернет пестрит подобными объявлениями разных банков. Предупреждают, что действие таких акций ограничено — до наступления нового года, но как знать…

Хотя, по правде говоря, ужесточение все-таки состоялось — как правило, за счет привязки размера процентной ставки к величине первоначального взноса, снижения суммы кредита для заемщиков с неподтвержденными доходами. Другие пути банки просто не могут себе позволить — очень  узок круг потенциальных заемщиков, слишком острая борьба идет за них. Риски снизили, и ладно.

Нам не страшен
Тем более практика показывает, что риски не так уж велики. Снисходительность, проявленная банками в первом полугодии, когда они отменяли первоначальный взнос, разрешали декларировать доходы в свободной форме, привлекать созаемщиков, снижали возрастной ценз, нисколько не повлияла на качество кредитных портфелей. Уровень просрочки по ипотечным кредитам в России держится ниже мирового уровня, а невозвраты считаются явлением экстраординарным.

Скорее, главное событие российского ипотечного рынка заключается в том, что мировой финансовый кризис на нем по большому счету почти не сказался. Ни банки, ни их клиенты существенно не пострадали. «Ипотечный кризис в США переориентировал банки на качественных заемщиков, более грамотное и взвешенное управление рисками», — сформулировала реакцию рынка А. Панкратова. По ее словам, ипотечный портфель НОМОС-банка в период с 1 января по 30 ноября 2007 года прибавил 352%, и максимальные темпы прироста были достигнуты как раз во втором полугодии. «По итогам третьего квартала портфель увеличился на 48%, в октябре–ноябре — на 80%, — сообщает эксперт. — Эти показатели достигнуты благодаря введению новых программ и улучшению условий старым, а также развитию региональной сети». «Блок «Ипотечное кредитование» Альфа-банка сильного влияния кризиса на свою работу не ощутил. Мы ежемесячно увеличиваем объем портфеля на 15–20% с учетом работы региональных филиалов, — замечает И. Зибарев. — Снижения спроса на ипотеку не наблюдается».

Растем помаленьку
За первые три квартала этого года объем выданных ипотечных кредитов составил 273 млрд руб., показав рост на 8% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Хотя из этой суммы не выделены сделки по рефинансированию уже выданных кредитов, она показательна. Перекредитование с целью снижения ставки у нас пока не стало массовым явлением, да и вряд ли станет — на заре ипотеки было выдано не так уж много кредитов, и большая их доля погашена досрочно. А перекредитование на более длительный срок по причине того, что заемщик не справляется со своими обязательствами, и вовсе относится к единичным сделкам. Так что в общей массе выданных за год кредитов на рефинансирование вряд ли приходится сколько-нибудь значимая доля.

Перечень событий 2007 года, которые банки считают ключевыми для ипотечного рынка, получается внушительным. «Хотел бы упомянуть в первую очередь несколько успешных сделок по секъюритизации ипотечных активов на международном рынке капитала, — отмечает А. Успенский. — Кроме того, к важным событиям я бы отнес выпуск ипотечных ценных бумаг АИЖК под ссуды, выданные по собственным стандартам. Данный кредитный портфель сформирован большим количеством первичных кредиторов в различных регионах России, и в силу своего высокого рейтинга открывает перспективу для секъюритизации других аналогичных ипотечных портфелей».

Предложение ипотечных кредитов в швейцарских франках и кредиты на недвижимость в Сочи В. Гасяк называет блестящими маркетинговыми ходами. «Но тенденциозными они пока еще не являются», — подчеркивает он.

В списке достижений числятся также появление кредитов без первоначального взноса, увеличение срока погашения до 20–30 лет, повсеместный отказ от непременного официального подтверждения доходов, знаковое падение ставок с начала года, отработка практики кредитования новостроек, введение в обиход ипотеки загородного жилья и рефинансирования.

Таким образом, главной тенденцией 2007 года на ипотечном рынке была демократизация и повышение доступности кредитования. Говоря о достижениях конкретного банка, его представители в один ряд с ростом количественных показателей ставит удачные, на их взгляд, ипотечные продукты и маркетинговые ходы. «В этом году мы предложили нашим клиентам уникальный ипотечный продукт «Назначь свою ставку», с помощью которого они сами могут управлять размером своего процента и комиссии по кредиту», — приводит пример успешной работы банка Д. Юнусова.

Пора менять позу
Получается, что в следующем году возможности банков по привлечению клиентов за счет повышения лояльности к ним уже исчерпаны. Но новые заемщики по-прежнему нужны. Соответственно, далее начнется борьба сервиса, в которой победит тот, кто лучше обучит персонал, предложит адресные программы, создаст максимально комфортные условия обслуживания клиентов. Что, понятно, не может не радовать.

Сегодня реклама ипотеки в любом проявлении содержит четкий подтекст: «Вам денег не хватает? Приходите — мы одолжим!» В развитых странах расклад совершенно иной, там банки уговаривают: «Возьмите у нас деньги. Вам понравится…» Российским банкам тоже придется сменить позу благодетеля, в которой они привыкли себя изображать сейчас, и вырабатывать новую линию поведения. Придется перестраивать психологию персонала, начиная с самого верха, пока все не осознают, что банк не одалживает «деньги на бедность», а предоставляет услугу. Просто услугу — за деньги, как и многие другие. И обе стороны, как кредитор, так и заемщик, имеют равные права и должны относиться друг к другу с взаимным уважением. И даже больше — со стороны банка. Потому что сегодня пришел черед потребителя капризничать: «Вас много, а я один».

Одним из условий успеха несомненно станет налаживание партнерских связей между банками и брокерами, риэлторами, оценщиками, страховщиками. Это позволяет расширить каналы продаж и повысить привлекательность ипотечных продуктов за счет комплексного предоставления сопутствующих услуг — нередко по сниженным ценам. «Важное направление развития операторов ипотечного рынка, работающих с физическими лицами, — повышение качества обслуживания клиентов — соглашается Н. Корчагин. — В 2008 году будет происходить становление института интернет-генераторов так называемых «лидов» или, попросту, клиентских заявок на различные кредитные продукты».
Н. Корчагин считает, что сейчас в стане создается принципиально новая ценовая концепция кредитного брокериджа. «Клиенты платят символическую комиссию за подбор ипотечного продукта, а не процент от суммы, — объясняет он. — Формирование дохода кредитного брокера осуществляется за счет производителей продуктов — банков, страховых и инвестиционных компаний».

«Привлечение клиентов в значительной степени зависит от брокеров и корпоративных продаж, — констатирует И. Зибарев. — В ближайшее время Альфа-банк планирует активно развивать ипотеку, сделав ставку на работу с риэлторами и кредитными брокерами, которым мы предлагаем взаимовыгодные схемы сотрудничества».

В то же время особую остроту приобретают добросовестность и профессионализм партнерских организаций. Халтурная работа брокера или риэлтора, затянувшего сделку, а то и вовсе ее сорвавшего, нехорошо скажется и на репутации банка. Не случайно Н. Корчагин называет одним из важнейших событий ипотечного рынка этого года создание Федерации профессиональных кредитных брокеров. Без влиятельной саморегулирующейся профессиональной организации поддерживать достойное качество услуг на брокерском рынке невозможно.

Клиент первого сорта
Регионы, которые становятся главным полем битвы за ипотечного клиента в наступающем году, уже не получится считать второсортным рынком, на котором позволительно предлагать услуги более низкого качества. Сейчас в провинции нередко ставки по кредиту выше, срок погашения и лимит — ниже, первоначальный взнос требуют внести чаще и в большем размере, чем в Москве. Вроде как заемщики в провинции послабее, не такие надежные.

«В последнее время наметилась тенденция универсализации условий в положительную для клиентов сторону, — отмечает А. Успенский. — Процентные ставки в регионах снизились до уровня московских». А. Панкратова предполагает, что наиболее продвинутые банки смогут устанавливать индивидуальные условия по ипотечному продукту пофилиально или даже вводить для разных филиалов разные продукты, которые отвечают потребностям региона.