Акценты в настроениях россиян смещаются: иметь собственный дом на земле для все возрастающей части наших граждан предпочтительнее, чем иметь квартиру. Но объемы малоэтажного строительства сегодня недостаточны. Запуск земельной ипотеки рассчитан на повышение уровня доступности малоэтажного строительства
Домик в деревне: предпочтения россиян
Отношение к жизни в сельской местности меняется, в том числе и у жителей Самарской губернии. Этот тезис подтверждают не только профессиональные наблюдатели за рынком недвижимости, но и непосредственные участники рынка ипотеки. По словам Ивана Филаретова, директора Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе, за последний год заинтересованность в собственном доме на селе стали проявлять все категории жителей Самарской области. Основная причина повышения интереса к собственному дому в сельских районах - это рост стоимости жилья в городе. В сельских районах стоимость жилья существенно ниже, чем цена городских квартир. По оценке специалистов фонда, на сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра с чистовой отделкой - порядка 22 тыс. рублей. Вторая причина кроется в изменении социальной ориентированности населения. «Россия сегодня входит в общемировое русло развития. Малоэтажное строительство - самое элитное строительство во всем мире. Иметь дом на земле везде считается самым большим шиком. Не квартиру в городе, а именно собственный дом. Вблизи крупных городов малоэтажные поселки считаются элитным жильем для самых успешных людей», - отмечает Иван Филаретов.
Основные объемы строительства в силу предпочтений жителей области, приходятся на районы вблизи города: Красноярский, Кинельский, Ставропольский. Если поселки вблизи крупных городов в настоящее время развиваются и застраиваются быстрыми темпами, то в отдаленных сельских районах развитие происходит гораздо медленнее. Из отдаленных районов, по словам специалистов фонда, до недавнего времени наиболее активно застраивались Кошки. Впрочем, если говорить о предпочтениях людей, то и такие районы имеют свои плюсы, и люди это ценят. Доходность сельского хозяйства сегодня достаточно высокая - фермеры и предприниматели, работающие в личном подсобном хозяйстве, по оценкам специалистов, годовую прибыль получают как минимум 300 тыс. рублей, максимально - порядка 1,5-2 млн рублей. Самарский областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства на селе сегодня выдает ипотечный кредит всем категориям, живущим на селе: работникам культуры, медицины, образования, ЖКХ или коммерческих структур. Платежеспособность заемщиков определяется на местах с помощью районного представителя фонда. «Я могу смело сказать, что наша ипотечная сельская программа в области - самая передовая в России. Я изучил все ипотечные программы в других регионах - такой льготной программы практически ни у кого больше нет. Если человек имеет постоянную работу на селе, а в собственности земельный участок или жилье, которое можно заложить в ипотеку, - он получает в фонде ипотечный кредит», - говорит Иван Филаретов.
Порой при реализации новых проектов необходимо производить перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений. «Сейчас изменить границу поселений фонду становится проще: муниципалитет обращается в областное министерство строительства, готовится документация. Прокуратура очень жестко следит за законностью, поскольку земля сегодня - самая большая ценность. Нужно показать, что земельный участок, во-первых, не используется в качестве земель сельскохозяйственного назначения, и, во-вторых, что он необходим для развития рассматриваемой территории. Этот процесс сегодня стал проходить быстрее, но мы ждем, что процедура перевода земель постоянно должна упрощаться», - говорит Иван Филаретов.
«Малоэтажные» инвестиции
Малоэтажное строительство выступит основным объектом, на который будут направлены усилия государства по запуску земельной ипотеки. В Самарской области основная работа по застройке сел и районов губернии, ипотечному кредитованию малоэтажного строительства осуществляется Самарским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе. Работает он с 1996 года, но во второй половине прошлого года фонд получил новое направление работы.
«Если ранее фонд в основном работал как узкоспециализированная областная структура, которая выдавала ипотечные займы, то с приходом нового областного правительства фонд стал более активно и зримо участвовать в реализации нацпроектов, которые курирует вице-премьер Дмитрий Медведев. Полтора года назад Дмитрий Медведев открывал наш первый офис, сейчас мы приглашаем его открыть уже 100-й. Фонд стал работать еще и как строительная структура, выполнять функции заказчика-застройщика», - говорит Иван Филаретов.
Для того чтобы малоэтажное строительство активно развивалось, необходимо привлекать внебюджетные источники. Средств областного бюджета сегодня не хватает, поэтому привлекаются инвестиции.
Не так давно Самарский областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства на селе связался с Министерством регионального развития Российской Федерации и Министерством сельского хозяйства РФ и представил свои предложения по развитию малоэтажного строительства в губернии. В настоящее время с помощью губернатора Владимира Артякова и вице-премьера Дмитрия Медведева в Самарской области может быть запущен крупный инвестиционный проект, касающийся малоэтажного строительства. Пока не раскрываются подробности инвестиционного проекта, однако, как стало известно, процесс переговоров вышел на стадию подписания договоров. Существует возможность привлечения до 2,5 млрд рублей «длинных» дешевых кредитов, которые будут направлены на развитие ипотеки и строительство жилья на селе.
Таким образом, в настоящее время в малоэтажное строительство привлекаются все ресурсы, которые могут каким-то образом способствовать развитию этого сегмента недвижимости. Сегодня Самарский областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства на селе работает по нескольким программам. Основная - областная целевая программа «Молодой семье - доступное жилье». Вторая областная программа - «Сельский дом». На нее фонд привлекает собственные средства и внебюджетные источники.
Действует программа по строительству жилья для молодых специалистов по нацпроекту развития агропромышленного комплекса. Также фонд ведет работу по строительству поселков вокруг городов по подпрограмме в рамках нацпроекта «Жилище». Кроме того, фонд строит офисы врачей общей практики по нацпроекту «Здоровье». Отдельное направление работы - выдача субсидий молодым семьям при рождении ребенка.
Одной из основных проблем освоения площадок на селе, по словам Ивана Филаретова, является подведение инженерной инфраструктуры. В площадках под строительство малоэтажного жилья недостатка нет, но отсутствие необходимой инженерной инфраструктуры осложняет дальнейшую работу. Подведение сетей к площадке существенно увеличивает стоимость квадратного метра будущего объекта недвижимости. Если говорить о стоимости технологии строительства на селе, то фонд использует все технологии, возможные для внедрения в данной местности. «Мы провели анализ по стоимости строительства. Сегодня, как это ни парадоксально, все технологии строительства примерно одинаковы по своей стоимости. Разница колеблется на уровне 5-7%. Несколько выделяется технология строительства с использованием красного керамического кирпича - это дорогая технология», - отмечает Иван Филаретов.
Вектор развития земельной ипотеки
Государственная поддержка, запуск новых форм ипотечного кредитования рассчитаны на то, чтобы поддержать малоэтажное строительство и дать ему новый импульс. Земельная ипотека в нашем государстве «продвигается» пока только Правительством РФ. По словам Владимира Петренко, директора департамента финансирования Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, национальный проект по доступному жилью непосредственно связан с запуском земельной ипотеки. «Пристальное внимание к развитию института залога земельных участков связано с необходимостью существенного расширения объемов жилищного строительства в рамках реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», в том числе за счет роста малоэтажного строительства. Запуск ипотеки земельных участков должен обеспечить формирование устойчивого финансирования, прежде всего для проектов малоэтажного домостроения с вовлечением граждан в финансирование собственного индивидуального жилищного строительства».
Создание стандартов земельной ипотеки позволит привлекать под залог земли долгосрочный заемный капитал. Пока стандарты ипотеки земельных участков находятся в стадии разработки, но вектор работы направлен в сторону малоэтажного строительства. Многоэтажное строительство не станет основным направлением ипотечного кредитования земельных участков. По мнению Владимира Петренко, земельная ипотека будет развиваться по следующему сценарию: «По мере увеличения количества сделок, формирования рынка земли и завершения работ по формированию единого кадастра объектов недвижимости земельные участки (с учетом месторасположения, наличия инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры) станут основным инструментом и индикатором развития малоэтажного домостроения. Соответственно, развитие ипотеки земельных участков будет зависеть от темпов роста и объемов малоэтажного домостроения, и вначале будут преобладать ипотечные продукты для проектов быстровозводимых типовых серий жилых индивидуальных домов».
Вопрос “НРН”
- Является ли перевод сельскохозяйственных земель в России в земли под жилищное строительство выходом в условиях дефицита земельных участков в определенных районах?
Владимир Петренко, директор департамента финансирования Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию:
- Решение должно приниматься в каждом конкретном случае, и перевод земель не должен являться единым рецептом решения всех вопросов. Сначала, по нашему мнению, следует решить вопросы разработки и утверждения градостроительных планов развития территории по всем регионам и муниципальным образованиям с учетом их социально- экономического развития. развития.

Источник: www.stroylife.ru