КАЗАНЬ — Объем сданного в 2007 г. в Татарстане жилья специалисты считают беспрецедентным — более 2 млн кв. м. Благодаря растущему объему предложения и республиканской программе ликвидации ветхого жилого фонда цены на жилье в Казани одни из самых низких среди российских регионов.Но риэлторы и застройщики все равно сетуют на низкий платежеспособный спрос. Квартиры продаются плохо, что отражается на ценах. 1 кв. м на первичном рынке в декабре 2007 г. стоил столько же, сколько в начале года. Вторичное жилье подешевело за год на 5%.
На пять продавцов — один покупатель
Ушедший год был трудным как для риэлторов, так и для застройщиков: с первых месяцев застой наблюдался и на первичном, и на вторичном рынках.
Пользуясь ажиотажем 2006 г., некоторые застройщики попытались поднять цены. «Насколько мне известно, попытка поднять с января 2007 г. цены на 10-40% не удалась — их пришлось снизить ровно на столько же, насколько подняли», — рассказывает Валерий Абсалямов, директор АН «Валери». Надежды на традиционное весеннее оживление также не оправдались. Татьяна Сафина, начальник отдела продаж АН «РегионБиз-несКонсалтинг», говорит, что во II квартале 2007 г. хрущевки подешевели как минимум на 10%, панельное жилье — на 5-8%, однако это не оживило спрос.
На первичном рынке дела обстояли не лучше. «Чтобы стимулировать спрос, летом застройщики стали проводить всевозможные акции, но это мало помогло делу», — считает риэлтор АН «Мегалит» Лилия Хамитова. По ее мнению, менталитет покупателей постепенно меняется. «Раньше было достаточно слухов о повышении цен, чтобы на рынке возник ажиотажный спрос. Опыт прошлого года показал, что людей уже не собьешь с толку ни слухами, ни спецакциями», — признается риэлтор. Впрочем, трудно создать ажиотаж, если нет денег на покупку: по подсчетам Абсалямова, в 2007 г. на одного покупателя приходилось минимум пять квартир.
Осенью «дела начали налаживаться», но, по признанию участников рынка, ситуацию осложнили уже отголоски американского ипотечного кризиса. По данным компании «Финэксперт», осенью ряд банков ужесточили требования к заемщикам в части подтверждения доходов — например, нужна справка по форме 2-НДФЛ. Некоторые банки подняли ставки кредитования, в среднем по Казани — на 0,2-1%.
«Если процесс удорожания ипотечных кредитов продолжится, это ударит по объемам кредитования, следовательно, платежеспособный спрос снизится еще больше, тогда как объем предложения нового жилья стабильно увеличивается. Эта ситуация вполне может вызвать обвал рынка», — размышляет Абсалямов.
Между тем, по данным Регистрационной службы по Республике Татарстан, в 2007 г. было зарегистрировано 28 657 договоров ипотеки, что на 41,5% больше, в 2006 г. (16 760). Чиновники говорят, что «это свидетельствует об активизации в регионе рынка ипотечного кредитования».
Скачки цен
По данным Минстроя РТ, по итогам 2007 г. в регионе введено 2,041 млн кв. м жилья, что составляет 100,5% от годового задания, на 14% больше, чем в прошлом году. По прогнозам, в 2008 г. будет сдано еще 2,1 млн кв. м. Во многом благодаря высоким объемам строительства цены в Казани одни из самых низких среди российских городов-миллионников.
«Столь низкие цены на жилье по сравнению с другими субъектами — это удивительно, учитывая, что почти по всем макроэкономическим показателям Татарстан выгодно отличается от других регионов», — говорит гендиректор компании «Солнечный город» Павел Кострикин. Эксперт предполагает, что причины сложившейся ситуации — в республиканской программе ликвидации ветхого жилья, которая стартовала в 1995 г. и завершилась в 2005 г. За эти годы в Казани выросли два крупных спальных микрорайона типового жилья — «Азино» в Приволжском районе и «Кварталы» в Ново-Савиновском, в которые преимущественно из центра города было отселено 48 500 семей. Раздача новых бесплатных квартир уменьшила число потенциальных покупателей. И это отражается на ценах. По данным «Риэлт-портала» (специализированный казанский сайт о недвижимости), с января по апрель цены предложения на новостройки выросли на 5,5%, с апреля по сентябрь — снизились на 12,3%. До декабря выросли на 8%, вернувшись к уровню начала года — чуть больше 37 000 руб. за 1 кв. м.
По данным «РегионБизнесКонсалтинга», с мая по июль 2007 г. цены на вторичное жилье снизились на 5%, в ноябре квартиры подорожали на 2,5%, но к концу года ровно на столько же и подешевели — до 42 000 руб. за 1 кв. м.
Что покупают
Александр Голубев, начальника отдела оценки компании «РегионБизнесКонсалтинг», отмечает, что вторичное жилье в ушедшем году дорожало неравномерно. «Более всего потеряли в цене 1-комнатные квартиры — 4,65% (примерно 2000 руб. за 1 кв. м), менее всего — 3-комнатные, 2,92% (1200 руб. за 1 кв. м), 2-комнатные упали в цене на 2,92% (1500 руб. за 1 кв. м)», — сообщает Голубев.
По его информации, в декабре 2007 г. квартиры на вторичном рынке в Авиастроительном районе подешевели почти на 2% — это самое большое снижение по городу. А в центральном Вахитовском районе риэлторы зафиксировали прирост на 1,24%. По данным «Риэлт-портала», самые высокие цены как на строящееся, так и на сданное жилье в течение года сохранялись в центральном Вахитовском районе. Самые низкие — в непрестижном Кировском, где мало новостроек.
«Самое ходовое жилье сейчас — дешевое: хрущевки, типовые панельные дома», — считает частный маклер Андрей Графский.
Хамитова говорит, что покупатели стремятся в Ново-Савиновский район, привлекающий близостью к центру и развитостью инфраструктуры, но «покупают то, на что хватает денег, и то если получится сторговаться». Продавцы, по ее словам, готовы уступить лишь в случае срочной продажи, ведь сейчас совершаются в основном альтернативные сделки: квартиру продают, чтобы купить другую, получше. «Поэтому продавцы не торопятся сбавлять цены», — резюмирует она. Расшевелить рынок, по ее мнению, могли бы покупатели с наличными деньгами, но таких мало.
На первичном рынке риэлторы одновременно отмечают спрос на комфортные 3-комнатные квартиры и на скромные однушки. «Если 3-комнатные берут по ипотеке для себя, 1-комнатные покупают для долгосрочных вложений», — сообщает Наиля Алиева, руководитель отдела продаж строительной компании «Баско».
Что строят
Точечная застройка уходит в прошлое. В Казани возводится комплексное жилье: ЖК «Солнечный город», «Седьмое небо» «Магеллан». Проект «Солнечный город» предусматривает строительство в 2005-2009 гг. комплекса жилых домов в Приволжском районе Казани. Микрорайон рассчитан на проживание в нем около 20 000 человек, жилая площадь составит 316 572 кв. м. Девелопер — «Солнечный город».
Как сообщила пресс-служба банка «Ак Барс», основного инвестора проекта «Седьмое небо», застройка ведется на территории Старого аэропорта Казани на участке общей площадью 198 га. Срок реализации проекта — 2005-2011 гг. Девелопер — «Казань XXI век». В микрорайоне будут возведены жилые дома различных типов комфортности (112,9 га), здания общественно-делового назначения (12,9 га), созданы транспортно-инженерная инфраструктура (45,3 га) и парковая зона (27,6 га). Площадь жилого фонда составляет более 1,9 млн кв. м. По информации мэрии Казани, сметная стоимость проекта — $1,51 млрд.
Жилой комплекс «Магеллан» строится в Ново-Савиновском районе. Комплекс будет состоять из пяти жилых домов с переменной этажностью от 10 до 22 этажей. Основной инвестор — банк «Зенит», девелопер — «Татиммобилен». Примерная сметная стоимость проекта — $30 млн. Срок сдачи — 2009 г.
Среди проектов комплексного жилья, анонсированных в этом году, — «Светлая долина», «Чистое небо» (компания «Бауер-групп»). Самый крупный — «Светлая долина», к реализации которого приступил холдинг «Кулон». Участок площадью 133,85 га находится на территории Высокогорского района РТ, в районе магистрали Мамадышский тракт, на правом берегу реки Нокса. До 2012 г. здесь планируется возвести четыре микрорайона типового жилья и один микрорайон повышенной комфортности. Жилая площадь комплекса, рассчитанного на проживание 41 000 человек, — 1,2 млн кв. м. Проектом также предусмотрено возведение школ и детских садов. Строительство первых домов уже начато. Объем инвестиций не раскрывается.
Между тем в Казань подтягиваются пришлые девелоперы жилой недвижимости. Например, финская «ЮИТ Лентек» приобрела права на застройку почти 6 га, где собирается возвести 100 000 кв. м жилья и коммерческих площадей.
К «Унистрой-Риэлт», по сообщению замдиректора компании Игоря Абрамова, обратилась лондонская строительная компания SIL с предложением возвести их силами коттеджи на принадлежащих «Унистрою» участках. А краснодарский девелопер «Девелопмент-Юг» заявил, что к 2011 г. построит в Казани около 160 000 кв. м жилой недвижимости.
Площадки впрок
По словам Абсалямова, поведение застройщиков в отношении ценообразования зависит от такого фактора, как наличие перспективных участков под застройку. «Если новых площадок нет, торопиться застройщику некуда, и он сначала попытается продать свои квартиры по более высоким ценам», — объясняет Абсалямов.
По мнению Леонида Рахимова, гендиректора УК «Сити-центр», найти подходящий участок все сложнее. «Приобретение участка — один из самых затратных пунктов, поэтому небольшим застройщикам придется тяжело», — считает Рахимов. По его данным, землю в черте города по цене $500 за 1 кв. м можно найти разве что в непопулярном Авиастроительном районе. В центре цена 1 кв. м земли доходит уже до $1000 ($100 000 за сотку).
По словам Мухаметшиной, участков под комплексную застройку, которые можно освободить за счет реконструкции, в черте города осталось немного, например территория старого трамвайного депо, расположенного недалеко от центра города, в Приволжском районе.
Этот инвестиционно привлекательный участок площадью 10 га будет осваивать мэрия Казани. Для реализации этого и других инвестпроектов в 2006 г. было образовано ОАО «Миллениум Зилант-Сити», 100% акций которого принадлежит мэрии Казани, внесшей в ОАО муниципальные земли и недвижимость. К 2010 г. на участке, ограниченном ул. Петербургской, Островского, Тихомирова, Ново-Песочной, планируется построить 165 100 кв. м жилья. Объем инвестиций оценивается в $340 млн. Еще один инвестпроект мэрии — освоение правобережья реки Казанка — предусматривает намыв 300 га земли, на которых к 2015 г. будет возведено еще около 4 млн кв. м жилья.