Об ипотечном кризисе говорят все. Но далеко не все представляют, как он отражается на строительных компаниях. Как ситуация видится «изнутри»? Об этом мы поговорили с генеральным директором старейшего предприятия Челнов – ОАО «ЗЯБ» – Валерием Песковым.
– Жилье в Челнах не раскупается, однако темпы его строительства только растут – в этом году запланировано ввести 275 тысяч квадратных метров. Как вы считаете, есть ли смысл строить так много?
– С одной стороны, хорошо, что строительство оживилось, и мы стремимся к мировым стандартам: по квадратному метру на каждого жителя. С другой стороны, те, у кого были деньги, жилье себе уже давно купили. А вот людям, которые действительно нуждаются в крыше над головой, нужно помогать – но уже на уровне государства. Изменять условия ипотеки, привлекать федеральные ресурсы… Но тут еще вот в чем дело: новое мы строим, а старое не сносим. В той же Европе сейчас так: квадратный метр построили – часть ветхого снесли.
– Что, кроме растущих цен на материалы, мешает снизить себестоимость жилья – а значит, сделать его более доступным?
– Возьмем, например, цемент. Российские производители стараются вытеснить импортеров, так что сейчас отечественные марки дешевле иностранных аналогов почти на 7%. Но это не говорит о том, что если все строители начнут использовать российский цемент, завтра стоимость жилья ровно на эти проценты снизится. Это ведь закон сообщающихся сосудов: если где-то убавилось, значит, где-то обязательно прибавится.
– И где же снова «прибавится»?
– Есть семь составляющих цены квадратного метра. Если рассматривать по домам, которые мы строим, пять седьмых (в среднем, 25 тысяч рублей) – это строительно-монтажные работы, материалы, внутренние коммуникации и все, что нужно до первого колодца. И еще две седьмых – стоимость подключения к внешним коммуникациям (2-4 тысячи рублей за квадратный метр), и земля (от 3 до 5 тысяч). Плюс – проценты банка за кредиты, которые строительные организации берут. Вот вам себестоимость.
В Челнах такая ситуация, что рентабельность строительства жилья – 10-20%. Не больше. И некуда цене за квадратный метр падать. К тому же, у нас сейчас пошли издержки роста, как я это называю: в последние годы очень быстро росли темпы строительства, с 50-ти – до 260-ти тысяч квадратных метров. А экономика росла не так стремительно. Если бы одновременно и все доходы населения росли – тогда другое дело.
– Валерий Борисович, а новые строительные технологии в Челны сейчас приходят?
– Тем, кто хочет выжить в нынешних условиях, и кто хочет работать на строительном рынке и завтра, и послезавтра, необходимо использовать самые передовые технологии. Другое дело, что модернизация – это очень затратная вещь. И окупается она не так быстро, как хотелось бы. Есть такая фраза: «Быстро не бывает дешево, дешево не бывает хорошо, хорошо не бывает быстро». Новые технологии быстрее всего приходят к генподрядчикам – в виде материалов отделки, спецтехники. И уже вторым этапом начинается «перевооружение» самой стройиндустрии.
– В городе говорят о развитии малоэтажного строительства. А как вы считаете, за каким видом строительства «будущее»?
– Каждый вид имеет право на существование. Всем, наверное, хотелось бы жить в отдельных коттеджах. Но в ближайшем будущем это нереально. Поэтому всегда будут и многоэтажки (хорошо, если качественные), и малоэтажные дома. Думаю, уже где-то к 2030 году они будут в пропорции 50 на 50.
Проблема в том, что люди не готовы жить в чужом доме. Не готовы к тому, что им всю жизнь придется снимать жилье. А ведь это будет. Я думаю, лет через 20-30 малоэтажное частное жилье будет стоять отдельно. А многоэтажки будут принадлежать корпорациям, компаниям, государству, которые будут сдавать жилье в найм. Мы ведь повторяем, хоть и с опозданием, мировой опыт. Так что другого варианта у нас нет. К тому же, это выгодный бизнес, хоть и окупается 8-10 лет.
– На каком уровне Челны находятся в архитектурном плане? Как вы считаете, когда мы окончательно «вырастем» из серых домов-коробок?
– Исторически город таким построили ветераны. Просто задача наших архитекторов – создать «изюминки». Да, наши проспекты, комплексы иногда можно перепутать. Но сейчас их все равно не сравнить с тем, что было, скажем, 10 лет назад. В любом случае, к нынешней архитектуре города, я думаю, нужно относиться с уважением.
Каждое время накладывает на историю и архитектуру свой отпечаток. Но центр города (пока его у нас нет, говорит мэр) нужно развивать.
– Есть ли на сегодня какие-то перемены в строительной отрасли, которые вас безусловно радуют?
– Радует, что строительная отрасль ожила – несмотря ни на что. Игроки на рынке ведут себя цивилизованно. Но! – ипотечные кредиты как не выдавались, так и не выдаются. Кризис, я считаю, только начался. Это такой «первый снег». А пик настанет после выборов президента Америки – все ведь взаимосвязано. Российская стройиндустрия не перестроилась, и не сменила планы строительства жилья. Мы сами, по сути, кризис усугубляем – застройщики вынуждены работать в несправедливых условиях. Капитализм у нас – в зачаточном виде. Отношения между государством и частным бизнесом не прописаны. Громкое «государственно-частное партнерство» сейчас только начинает выстраиваться.
Но, в любом случае, после кризиса останутся только профессиональные заводы-производители.
– Что в этих условиях для ОАО «ЗЯБ» выходит на первый план?
– Мы на следующей неделе будем пересматривать стратегию развития – она писалась для благоприятных условий. Какие-то расходы, которые хотели направить на «перевооружение», будем замораживать. Выберем приоритеты – изменения, которые максимально быстро дадут результат. Учитывая, что банки ужесточили требования к заемщикам, будем работать под конкретного заказчика. Неизвестность нам не нужна. Кроме того, мы ведем переговоры с иностранными инвесторами, возможно, откроем на территории завода какое-то новое профильное производство.