Кризис проявляется по-разному. Вот, например, кризис в отношениях между людьми предваряют резкие высказывания, кризис рынка ценных бумаг – фондовая лихорадка. А вот кризис рынка недвижимости предваряет, как ни странно, тишина. Потому что перестают заключаться сделки. В Набережных Челнах эта тишина длится с начала 2008 года...
Побеседовав с нашим экспертом – президентом Ассоциации агентств недвижимости «АНА» в Волжско-Камском регионе Ринатом Нурисламовым, мы поняли, что причины кризиса – в нас самих, что вторичный рынок жилья сильно переоценен и что, заключая договор со строительной компанией, нужно быть осторожным. Очень-очень осторожным.
Не катастрофа
– Ситуация на челнинском рынке жилья не катастрофическая, но очень тяжелая. По оценкам нашей аналитической службы, стоимость недвижимости в Набережных Челнах с начала года практически не менялась, а это значит, что цены достигли пика покупательской способности. В начале лета ряд строительных компаний признал свою ошибку, необоснованно установив в прошлом году завышенные расценки на жилье. И сегодня на фоне ипотечного кризиса ситуация лишь обострилась.
Что касается строительства как индустрии, здесь проблем нет. Более того, вплоть до конца 2007 года наблюдался бурный рост, и многие инвесторы всерьез приглядывались к Набережным Челнам, чтобы заложить здесь предприятия по производству стройматериалов. А теперь нет спроса даже на готовое жилье и нельзя спрогнозировать, будет ли он на те квартиры, которые появятся в перспективе. Застройщики выходят из положения, реализуя часть жилья по заниженным ценам через риелторов, крупных инвесторов. Но реально на рынок это не производит оздоровляющего эффекта. Много стройплощадок стоит, продаж не осуществляется. Только два застройщика в городе реально продают свое жилье, причем один из них делает это не напрямую, а по социальной ипотеке.
Кредиты и инфляция «съедают» доходы
–
Ринат Фларитович, вы сказали: нет спроса на жилье. Не могу с вами согласиться: спрос-то есть – денег нет! Вот в чем проблема…
– Надо четко разграничивать два понятия: спрос и востребованность. Есть востребованность, и она будет всегда, пока создаются семьи, рождаются дети. А есть экономический спрос – способность покупателя обеспечить себя необходимым товаром. Иными словами – платежеспособность. Вот с ней-то у челнинцев большие проблемы.
Я вижу две причины такой ситуации. Первая – высокая инфляция, которая «съедает» все доходы. Исследования социологов, проводившиеся до 2007 года, давали обнадеживающие результаты: наконец-то доля затрат на питание в общем «пироге» расходов населения стала сокращаться! Россияне стали больше тратить на одежду и развлечения. Уровень жизни стал немножко подрастать. Однако в последнее время об этом вновь замолчали. И неудивительно. Потому что только за последние девять месяцев цены на продукты питания выросли на 50-70%. А если иные люди даже едят не досыта, о каких квартирах может идти речь?!
Вторая причина – народ давно и прочно сидит в кредитах. 90% тех, кто мог себе позволить квартиру, ее уже приобрели. Подтверждением тому служит бурный рост рынка недвижимости в предшествующие годы. Операции с жильем регистрировались каждый день. Особенно много их было перед Новым годом – сотни, тысячи сделок купли-продажи! Теперь спрос иссяк. Будем надеяться, доходы населения все-таки догонят инфляцию, у людей появятся накопления и ситуация стабилизируется.
Сами виноваты!
–
Традиционный российский вопрос: кто виноват?..
– Я никоим образом не хочу защищать строителей, но… Вот смотрите (снимает со стены лист бумаги с графиками). Это динамика роста цен с 2006 по 2008 год. Вторичный рынок всегда чувствовал себя хорошо: цены стабильно держались на уровне 32-36 тысяч рублей за квадратный метр. А вот про новостройки этого не скажешь: стоимость «квадрата первичного» существенно отставала от «квадрата вторичного». В августе 2007-го строители эту разницу нагнали, а потом либо сами испугались такого стремительного роста, либо был административный окрик... В общем, стоимость нового квадратного метра вновь снизилась. На август 2008 года цена первичного жилья по-прежнему отставала от вторичного. Но ведь, согласитесь, качество современных новостроек несоизмеримо выше 30-35-летних домов-пенсионеров!
Откуда, по-вашему, берутся эти цены? Они определяются не каким-то застройщиком, а реальным спросом населения. Продавцы и покупатели – это же люди не с разных планет! Так если они сами для себя определили стоимость вторичного жилья на уровне 36 тысяч за квадратный метр по городу, то почему застройщики должны продавать свои «квадраты» дешевле? Это, во-первых.
Во-вторых, о завышенных ценах на жилье говорить вообще не приходится. Ситуация, когда власти во всеуслышание объявили: мол, не дадим строителям завышать цены, будем держать их искусственно, чтобы не допустить обвала, – не располагает к рискованным манипуляциям. Таков парадокс: при столь низкой платежеспособности общества люди психологически готовы отдавать за квадратный метр 36,1 тысячи рублей, и этой своей готовностью они поддерживают рынок.
Челнинские компании могут обанкротиться
–
Недавно прокуратура обнародовала названия шести татарстанских компаний-застройщиков, которые мошенничали в сфере долевого строительства. По вашему мнению, из ныне действующих в Челнах строительных организаций есть те, которые, будем говорить, вызывают подозрения?
– Откровенно на грани фола работают две крупные челнинские организации. Остальные балансируют между соблюдением законодательства и рискованными манипуляциями. Более того, наши аналитики не исключают последующих банкротств наиболее уязвимых строительных компаний. Потенциальным покупателям нужно быть очень осторожными.
–
С начала сентября некоторое оживление на рынке жилья все же наблюдается. Стали заключаться сделки. Когда, по вашим прогнозам, кризис пойдет на убыль?
– Думаю, в целом ситуация исчерпает себя лишь к концу следующего года. Надо понимать, что мы еще зависим от финансовых рынков! А их видите, как лихорадит! Вплоть до лета 2009-го будет идти медленное оздоровление рынка, лето – традиционно «мертвый сезон», а вот осень принесет оживление и... новые сделки. Как в старые добрые времена.
