В сложившейся ситуации российским девелоперам, скорее всего, придется признать, что спекулятивный спрос исчерпал себя и придется менять политику взаимодействия с банками и покупателями
Из-за финансового кризиса российские девелоперы оказались первыми в очереди среди тех, кто наиболее сильно пострадает от ухудшения ликвидности. Компании, которые привыкли к растущему рынку и дешевым заемным средствам, оказались не готовы к столь резкому повороту дел, и один за другим замораживают свои проекты на неопределенное время.
Масштаб – ничто, задолженность - все.
Ранее менеджмент ряда российских девелоперов в целом исходил из того, что всегда можно будет относительно легко продать свои активы, а банки всегда будут готовы рефинансировать краткосрочные долги. Общей стратегией российских компаний было увеличение средних сроков погашения долга за счет выхода на международные рынки капитала и привлечения синдицированных кредитов, отмечает в своем отчете международное рейтинговое Fitch, которое рейтингует ряд российских девелоперов первого эшелона.
Но ситуация кардинально поменялась. Сообщения о том, что "Система-Галс", вероятно, продаст почти четверть своих проектов для привлечения $500 млн денежных средств, наглядно демонстрируют глубину проблем девелоперов с финансированием. Продать активы по приемлемой цене в условиях финансового кризиса – задача из разряда практически невыполнимых, а это может подтолкнуть к общему снижению цен на недвижимость. Банки уже подняли ставки с 10%-14% до 20%-25%, а от размера краткосрочной задолженности, которую ряду крупнейших компаний предстоит выплатить до конца года, могут не выдержать и нервы у человека даже с самой крепкой нервной конституцией.
Сложно чем-то другим объяснить недавнее открытое письмо председателя совета директоров Mirax Group Сергея Полонского с призывами к журналистам создать "позитивную картину" о рынке жилья, поскольку сами строители "уже лежат на лопатках", а статьи, в которых описывается сложное положение российских девелоперов, могут "окончательно уничтожить" рынок недвижимости. По подсчетам Unicredit Aton краткосрочная задолженность со сроком погашения до конца текущего года компаний Mirax Group ($454 млн), "Системы-Галс" ($35 млн), ГК ПИК ($985 млн), AFI Development ($259 млн) и ОПИН ($104 млн) составляет $1,8 млрд.
В нынешней кризисной ситуации девелопер девелоперу рознь. Кто-то понемногу строит, основываясь на собственных средствах, у кого-то исторически сложились хорошие отношения с определенными банками, иные обеспечены госзаказами или заказами московского правительства (последним в условиях кризиса оказались в наиболее выигрышных условиях). Но трудности девелоперов в настоящий момент - не вопрос их масштаба, а вопрос их задолженности перед финансовыми структурами.
Тем компаниям, у которых размеры краткосрочной задолженности зашкаливают, действовать придется быстро и бескомпромиссно. Кому-то, возможно, удастся найти стратегического инвестора, другим привлечь заемные средства. Fitch в частности отмечает, что девелоперы первого эшелона, "имеющие устоявшиеся взаимоотношения с тремя крупнейшими банками (ВТБ, Сбербанком и Газпромбанком), с большей степенью вероятности смогут получать средства для рефинансирования краткосрочного долга (хотя и по значительно более высокой цене)". Прочим же – как повезет. Важным фактором для принятия решении о выделении средств может стать востребованность на рынке через 2-3 года проектов, начатых тем или иным девелопером.
Будут ли падать цены на жилье?
На этом фоне население напряглось в ожидании, что вот-вот этот пузырь под названием цены на московскую недвижимость лопнет, что рынок рухнет и можно будет купить жилье подешевле. Но слухи, что кто-то массово сбрасывает квартиры остаются слухами. Пока цены ползти вниз не спешат, а операции на рынке идут по вторичному жилью. Все замерли в ожидании грозы, как покупатели, так и сами девелоперы.
По сути, московский рынок недвижимости сейчас входит в состояние стагнации. В течение сентября темпы роста цен на жилье упали почти до нуля, а за прошедшую неделю индекс цен, рассчитываемый аналитическим центром "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.RU) не изменился. По состоянию на 6 октября минимальная цена квадратного метра в Москве составила $5767 (старая панель). В среднем метр в панельных и блочных домах стоит $5863, в монолитных и кирпичных домах - $6505.
Но удивляться тут нечему - цены на недвижимость изменятся в последнюю очередь, находясь, по словам управляющего партнера агентства недвижимости Blackwood Константина Ковалева, в последних вагонах эшелона, вышедшего в путь с началом финансового кризиса. По его мнению, реакция рынка последует через 3-6 месяцев.
Надо понимать, что дешевых квартир на рынке не появится, но коррекция цен будет. После кризиса 1998 года падение цен на жилье составило 30%-35%. Насколько серьезной будет коррекция сейчас, мнения разнятся.
Так, согласно исследованию Unicredit Aton цены на недвижимость в ближайшие полгода упадут как минимум на 10% и, прежде всего, это касается жилой недвижимости. По прогнозу IRN.RU коррекция цен до конца года может составить 5%-10%, а в следующем году – до 20%-25% от текущего уровня цен. Константин Ковалев не исключает, что при негативном развитии ситуации динамика может быть и более динамичной – до 30% (и даже 50% по некоторым позициям). При этом в последнюю очередь упадут цены коммерческую недвижимость, ориентированную на мелкий ритейл (небольшие торговые центры с повседневным использованием, имеющие шаговую доступность), а также более крупные торговые центры, но ориентированные на низкие цены. По мнению гендиректора "Инквартстрой" Игоря Григоряна, резкого падения цен не будет, потому что ограничение предложения на рынке будет в какой-то степени уравновешивать падение цен.
В пользу снижения цен говорят все факторы за исключением ограниченного предложения на рынке. По всей видимости, на это больше всего и уповают девелоперы. Большинство из них считает, что цены при неблагоприятном раскладе могут какое-то время постоять на месте, как уже не раз бывало (в 2004 и 2007 гг.), а затем снова продолжат расти, потому что жилья в Москве строится все меньше, а накоплений у населения хватает.
Из-за проблем с получением участков под строительство в Москве в последние несколько лет (с 2005-2006 гг.) темпы строительства сильно замедлились. За это же время (с лета 2005 г.) цены на столичную недвижимость выросли в 3 раза – с уровня порядка $2 тыс. за метр до более $6тысяч.
Дальнейшее снижение предложения очевидно - ввод в строй многих проектов откладывается, а возможности по новому строительству на данном этапе ограничены. При этом девелоперы все также считают, что потолок платежеспособности граждан еще далеко. "Несмотря на ожидания граждан, сбрасывать квартиры никто не будет, девелоперы будут пережидать и продавать позже, рассчитывая если не на рост рынка, то хотя бы на его стабилизацию", - отмечает один из девелоперов, добавив, что российские компании пережили уже не один кризис.
Большинство девелоперов не хотят признать, что "спекулятивный спрос испарился", -говорит руководитель IRN.RU Олег Репченко. По словам эксперта, пришло время ориентироваться на более приближенную к реалиям жизни платежеспособность покупателей. Когда заемные средства подорожали вдвое, долго пережидать стагнацию на рынке не получится. Потребность в улучшении жилищных условий в России огромная и для того, чтобы к застройщикам пришел реальный покупатель, надо предложить ему ощутимый дисконт. По большому счету, девелоперы сейчас стоят перед выбором кому заплатить 20%-25% – банкирам за предоставление кредита или конечным покупателям жилья.
