В 2005 году вступил в силу 214-ый ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости", который вызвал бурную дискуссию в рядах застройщиков, утверждавших в один голос, что работать по этому закону крайне проблематично. Три прошедших года показали, что часть строителей смогла приспособиться к изменениям в законодательстве, однако немало средств физических лиц для строительства жилья на рынке по-прежнему привлекается в обход закона. К концу 2008 года законодатели обещают начать рассматривать новые поправки к 214-ому ФЗ, которые предполагают как ряд "пряников" для застройщиков, так и ужесточение их ответственности перед дольщиком. Девелоперы бьют тревогу, указывая на то, что прежде, чем вводить новые нормы в закон, необходимо разобраться со старыми, чтобы в стране не упали темпы строительства и резко не выросли цены на жилье.
Хотят как лучше
Проект "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства" внесен на рассмотрение Госдумы группой депутатов, в числе которых – Александр Хинштейн и Александр Коган.
По словам последнего, в настоящее время законопроект проходит оценку в Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР) и Министерстве регионального развития, и в случае положительной оценки Правительства РФ, возможно, первое чтение документа состоится уже в декабре 2008 года.
Как указывают авторы законопроекта в пояснительной записке к нему, согласно вступившему в 2005 году 214-му федеральному закону, для гражданина, заключающего договор долевого участия, риски его денежных вложений – минимальны, однако для застройщиков "процесс получения средств от физических лиц становится более сложным и экономически менее выгодным".
"По этой причине сегодня большинство застройщиков не заключает договоры долевого участия, применяя обходные схемы, такие как купля-продажа векселя с возможностью погашения приобретением квартиры, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи и другие. Если не прекратить практику заключения подобных договоров, в России может начаться волна обманутых дольщиков", - подчеркивается в документе.
Именно по этой причине авторы законопроекта предлагают законодательно закрепить норму о понуждении застройщиков к заключению договора в рамках 214-ого закона, которой до сих пор нет, чтобы все сделки с привлечением средств граждан, включая предварительные договора, подпадали под него.
При этом в случае, если договор не будет заключен в рамках 214-ого закона, предлагается ввести штрафы как для соинвесторов, то есть дольщиков (от 20 до 50 тысяч рублей), так и для самих застройщиков (от 500 тысяч до 1 миллиона рублей).
По словам Когана, новый проект поправок в 214-ФЗ также предусматривает целый ряд "пряников" для застройщиков.
В частности, рассказывает Коган, законопроект предлагает освободить от обложения НДС услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с 214-ым ФЗ.
"Прибыль застройщика, получаемая в результате строительства и реализации жилья, оказывается в настоящее время под двойным налогообложением: НДС и налога на прибыль, что в итоге будет составлять 42% с полученного финансового результата. Отмена НДС позволит создать благоприятные условия для цивилизованного рынка первичного жилья", - указывается в пояснительной записке к законопроекту.
Одной из основных целей законопроекта, добавляется в записке, является недопущение продажи в процессе банкротства активов компаний, в которые вложены средства граждан, третьим лицам. Для этого в документе предлагается прописать норму, предоставляющую право преимущественного выкупа недостроенных домов муниципалитету с целью дальнейшей достройки жилья.
Получится как всегда?
Девелоперы настроены на то, чтобы их замечания также были внесены в проект, и аргументируют свою позицию рядом причин.
По мнению генерального директора холдинга "Миэль" Григория Куликова, прежде, чем вводить обязанность для застройщиков привлекать средства граждан только по 214-ому закону, необходимо уладить ряд коллизий.
"214-ый ФЗ в редакции от 2005 года в теории сам по себе достаточно хороший документ, вот только на практике плохо реализуем. Если работать согласно нему, то девелоперу придется просто погрязнуть в различных согласованиях, и этот период может затянуться чуть ли не до четырех - пяти лет до момента выхода строителей на площадку. В итоге, приняв эти поправки в закон, мы можем получить провал в строительстве жилья, когда старые проекты уже завершатся, а по новым будет идти долгий период согласования", - считает он.
Как указывает Коган, противники поправок в 214-ый ФЗ действительно упирают на то, что "в Москве и области невозможно согласовывать проекты по 214-ому закону".
"А в регионах проще и все по-другому. Именно поэтому, в Москве и Санкт-Петербурге по 214-ФЗ у нас работают единицы компаний, а, например, в Калуге их доля достигает 50%, в Пензе и Оренбурге - 70-80%, а в Новосибирске до 80%", - утверждает Коган.
Именно по этой причине Национальная ассоциация девелопмента, которую возглавляет генеральный директор холдинга "Главстрой" Артур Маркарян, вышла с инициативой законодательно сократить сроки согласования предоставления земельного участка и разрешения на строительство.
"Необходимо четко прописать в законодательстве, возможно, теми же поправками в 214-ый ФЗ, срок согласования документации, а в случае, если сроки будут нарушаться, ввести штрафы для ответственных за это лиц. При таком положении дел 214-ый ФЗ будет более-менее рабочим инструментом", - считает он.
Куликов отмечает, что, если законодатели не прислушаются к девелоперам, то в стране могут существенно замедлиться темпы жилищного строительства, в связи с чем в перспективе могут вырасти и цены на жилье.
"По идее, законопроект призван защищать дольщиков, однако, наряду с тем, что он будет отстаивать их интересы в части приобретенного жилья, сама его доступность будет падать из-за снижения объемов строительства. Получается двоякая ситуация", - отмечает он.
Дольщиков защитят
Однако поправки в 214-ый ФЗ, как указывают авторы законопроекта, все же защищают покупателя жилья с различных сторон: это и гарантия достройки жилья властями, и возможность возврата денег, включая штрафные санкции, если застройщик не соблюдал сроки сдачи объекта, и гарантия законности заключенного договора по 214-ому закону.
Согласно законопроекту о внесении поправок в 214-ый ФЗ, как поясняет генеральный директор компании "ДС Риэлти", входящей в ГК "Дон-Строй", Тимур Баткин, покупатель также может потребовать вернуть ему заплаченные за жилье деньги, а также потребовать взыскание штрафа с застройщика, в случае, если проект как-либо отклонился от утвержденного.
"Однако, что именно понимать под "отклонением от проекта" в законопроекте прописано неясно. Может ли это быть, к примеру, изменение цвета стен в подъезде дома на тон? По идее, люди могут покупать жилье, а потом разрывать контракт из-за того, что площадь квартиры, к примеру, на 10 сантиметров больше или меньше, чем указывалось в проекте. И в итоге будут получать прибыль в размере неустойки", - размышляет Баткин, отмечая, что для девелопера этот вопрос критичен.
Государство также, внося поправки в 214-ый ФЗ, логично старается избежать волны обманутых дольщиков и недостроенного жилья, которая может возникнуть в случае, если некоторые застройщики в связи с нынешними последствиями мирового финансового кризиса станут банкротами и не смогут закончить свои проекты.
"В настоящее время органы власти субъектов РФ и муниципалитетов сталкиваются с проблемой отсутствия легальных оснований для вмешательства в договорные отношения физических и юридических лиц, а также в процесс банкротства компаний недобросовестных застройщиков", - подчеркивают в пояснительной записке авторы законопроекта, отмечая то, что после внесения поправок у властей появится такая возможность.
