Жилье в Казани продается плохо уже 1,5 года, финансовый кризис усугубил ситуацию: количество сделок по ипотеке сократилось. Немногочисленные покупатели пользуются ситуацией и просят дисконт до 100 000 руб.
Рынок для потребителя
По данным мониторинга цен предложения «Риэлт-порталом», с сентября по октябрь жилье на вторичном рынке Казани подорожало на 0,2% (до 41 866 руб.), а новостройки — на 3,4% (39 198 руб.). Впрочем, участники рынка призывают не ориентироваться на эти цифры: немногочисленные сделки на казанском рынке редко закрываются без дисконта.
Нынешним летом, чтобы стимулировать покупательскую активность, застройщики шли на дисконт до 10%. Например, летом на 10% снизили цены на свои квартиры «Сувар-Казань», «Баско» предоставила скидку 7% на сдающееся жилье и 5% на строящееся, «Унистрой» прощал клиентам по 5%.
Начальник отдела продаж компании «Унистрой» Хамида Бадрутдинова призналась, что скидки незначительно стимулируют продажи. По словам Юлии Багаутдиновой, менеджера одела продаж компании «Баско», «активность снижена потому, что цены все равно еще очень высокие». По данным опроса риэлторских агентств, в Казани не продается около 70% квартир от общего объема предложения.
Гендиректор АН «Валери» и президент Гильдии риэлторов РТ Валерий Абсалямов говорит, что избыток предложения ярко иллюстрирует типичная сегодня ситуация: «Потенциальные покупатели, даже не заходя в подъезд, говорят: «Минус 100 000 руб. — заходим и смотрим. Нет — до свидания». В квартире торг может быть продолжен. Абсалямов сравнивает текущую ситуацию с прошлогодней. «Прошлой осенью на 85 предложений по продаже приходилось 15 покупателей, сейчас на 95 квартир всего пять клиентов».
По мнению риэлторов, наряду с низким платежеспособным спросом ситуацию усугубляет финансовый кризис. Из-за него банки — сначала местные, а затем и московские — повысили ставки по ипотечным кредитам и ужесточили процедуру отбора заемщиков. «Во II квартале 2008 г. из всех одобренных нами кредитов 60% составляли ипотечные кредиты на покупку вторичного жилья, — говорит Гульшат Фахруллина, замдиректора компании “Финэксперт”. — По итогам III квартала этот показатель снизился до 53%».
С этим мнением согласен и Владислав Хорочкин, руководитель департамента недвижимости компании «Татконсалт»: «Еще в августе доля ипотечных сделок в портфеле риэлторских агентств составляла до 50%, сейчас — около 40%». Эксперт не исключает, что к зиме эта цифра снизится до 30%.
Игроки местного рынка роста цен на жилье не прогнозируют, зато говорят о подорожании аренды. «Чем меньше потенциальных покупателей квартир, тем больше потенциальных арендаторов. Ставки подтянутся вслед за спросом», — уверен Валерий Абсалямов.
Инвесторы уходят с рынка
Риэлторы отмечают, что сегодняшняя ситуация на рынке хороша для конечных потребителей жилья: у них появился выбор. Однако директор «МИАН — Агентство недвижимости» в Казани Марсель Валиахметов отмечает, что «существующий платежеспособный спрос не способен быстро поглотить все имеющиеся предложения», а «поведение частных инвесторов изменилось». По его словам, прошли те времена, когда люди, инвестирующие в жилье на этапе строительства, «скупали все подряд». Директор Центра недвижимости (МЭЛТ) Эдуард Шамсеев говорит, что самое ходовое жилье сейчас — квартиры в «ленинградках», реже — в домах улучшенной планировки, а вот интерес к изношенным сталинкам постепенно пропадает. Как результат, в сентябре, по данным компании «Регионбизнесконсалтинг», было зафиксировано снижение цены предложения на квартиры, предлагаемые к продаже в домах сталинского типа, — на 3,29%. Хрущевки подешевели за этот месяц на 0,61%.
Районы, где сосредоточена большая часть старого жилья, — отдаленные Кировский и Авиастроительный у казанцев сегодня не востребованы, говорит Шамсеев. По его данным, клиенты по-прежнему предпочитают центр города — Советский и Ново-Савиновский районы.
Девелоперы тянутся вверх
Казанские девелоперы жилой недвижимости почти одновременно анонсировали несколько проектов высотных ЖК. Застройщики пытаются строить «ввысь», чтобы решить проблему дефицита земельных участков. По данным мэрии Казани, в 2007 г. в городе было введено площадей на 13% больше, чем в 2006 г., — 742 200 кв. м. Вместе с объемами строительства растет и потребность в площадках под застройку. «За последний год земля стала дороже на 20%», — говорит Валерий Абсалямов.
По словам Александра Осипова, руководителя отдела консалтинга компании Astera, высотные здания позволяют наиболее эффективно использовать землю: на участке можно выстроить значительно больше квадратных метров, чем при малоэтажной застройке.
Самое высокое из строящихся в Казани зданий — ЖК «Лазурные небеса» (122 м). Это 35-этажный жилой дом по ул. Патриса Лумумбы в районе старого аэропорта (девелопер и инвестор — «Союзшахтоосушение»). По данным проектировщика — компании «Агхай», сдать дом планируется до конца 2009 г.
Также в планах «Союзшахтоосушения» — строительство 50-этажного дома «Дневной дозор» в районе Танкового кольца. Еще одна высотка жилого назначения запланирована на месте поселка Гривка. По данным главного инженера компании «Союзшахтоосушение» Мазита Мусина, сейчас ведется отвод земель под строительство этих домов, поэтому «подробности проектов разглашать преждевременно».
Кроме того, 25 этажей будут насчитывать жилые дома в новых жилых комплексах «Яна Тау» в Вахитовском районе (девелопер — «Симург») и «Синяя птица» в Ново-Савиновском районе (девелопер — «Фон»). Комплекс «Синяя птица» расположится у пересечения пр-та Ямашева и ул. Чистопольской и станет завершающим проектом комплекса «Ривьера». Еще один высотный проект «Фона» — ЖК «Симфония», находящийся в стадии разработки, — расположится на территории старого ипподрома в Приволжском районе. Это 24-этажный дом с пристроенными 5-этажными блоками. Объемы инвестиций в новые ЖК не раскрываются.
У финской компании «ЮИТ Лентек» планирующийся жилой комплекс «Современник» будет высотой 73 м (25 этажей), рассказал Яакко Тойвонен, директор «ЮИТ Лентек» в Казани.
Однако риэлторы предупреждают: казанцы пока не готовы селиться на высоких этажах. «Оторванность от земли — это полная зависимость от лифтов, которые часто не работают. К сожалению, этот страх еще очень силен. Пусть в доме будет и два, и три лифта, но люди, жившие когда-либо выше 9-го этажа, вряд ли захотят вновь поселиться высоко», — считает Абсалямов. По его опыту, этажи выше 10-го уходят «только по сниженным ценам». По данным риэлтора АН «Альянс-Недвижимость» Лилии Поликарповой, 1 кв. м на верхних этажах выставляется на продажу на 1500-2000 руб. дешевле, чем на средних при минимальной стоимости квартир в новостройках в 37 000 руб. за 1 кв. м.
Придется сбавить темпы
По данным Татарстанстата, к 1 октября 2008 г. в регионе введено 1 654 000 кв. м жилья, из них многоэтажного застройщиками — 828 000 кв. м и примерно столько же (825 000 кв. м) — малоэтажного населением.
По прогнозам мэрии Казани, в 2008 г. в городе планировалось сдать на 17% больше жилья, чем в прошлом, т. е. 900 000 кв. м. Между тем правительство Татарстана намерено скорректировать программу строительства жилья в республике — с учетом мирового финансового кризиса и снижения покупательской способности граждан. Об этом заявил 10 октября премьер-министр республики Рустам Минниханов на заседании кабинета министров РТ. Как сообщила пресс-служба правительства РТ, по предварительным подсчетам, с планом по вводу жилья в 2008 г. республика справится. Но на следующий год, возможно, не возьмет на себя обязательства по увеличению объемов строительства на 10%, как планировалось ранее.
Павел Кострикин, гендиректор компании «Солнечный город», отмечает, что период стабильного развития рынка, когда застройщик мог оставаться конкурентоспособным лишь благодаря опыту и знаниям, в Казани прошел. «Сейчас наступает время более дорогих денег, более сложного доступа к земельным ресурсам. Если крупный девелопер переживет сложные времена за счет “накопленного жирка”, то мелкий уже не сможет», — заключает Кострикин.
Пока объем предложения увеличивается за счет уже возводимых масштабных проектов жилой комплексной застройки. Самые крупные из них — «Светлая долина» — 1,2 млн кв. м, «Казань XXI век» — 1,58 млн кв. м и «Солнечный город» — 316 572 кв. м.
Компания «Казань XXI век» возводит первую очередь (2500 кв. м) одноименного ЖК на территории в 20 га в районе старого аэропорта, которая в основном представлена квартирами экономкласса, четверть из них — улучшенной планировки. В будущем на территории планируется строительство элитных квартир. Перспективная площадь застройки — 198 га, жилья — 1,58 млн кв. м. Сметная стоимость проекта составляет $1510 млн, предполагаемый срок завершения строительства — конец 2011 г.
Проект ЖК «Светлая долина» реализует холдинг «Кулон», заявленная площадь — 1,2 млн кв. м. Участок расположен на территории Высокогорского района РТ, в районе магистрали Мамадышский тракт, на правом берегу реки Ноксы. До 2012 г. здесь планируется возвести четыре микрорайона типового жилья и один микрорайон повышенной комфортности.
ЖК «Солнечный город» (девелопер — «Солнечный город») предусматривает строительство до 2009 г. в Приволжском районе комплекса домов с жилой площадью 316 572 кв. м на участке в 38,77 га. Сметная стоимость проекта — 20 млрд руб.
Параллельно реализуются проекты точечной застройки и небольшие жилые комплексы: «Берег» (168 000 кв. м, девелопер — «Элгра», сдача — декабрь 2009 г.), «Чистое небо» (20 000 кв. м, «Бауер-групп», сдача — начало 2009 г.), «Магеллан» (девелопер — «Татиммобилен», 31 400 кв. м, сдача — конец 2009 г.), «Современник» («ЮИТ Лентек», первая очередь — 26 032 кв. м, сдача намечена на декабрь 2009 г.).
