Тенденции на рынке организованной загородной недвижимости Татарстана показывают, что от строительства коттеджей как "второго жилья" для богатых инвесторы переориентируются на возведение жилья для среднего класса со всей сопутствующей инфраструктурой. Более того, в перспективе малоэтажная комплексная застройка на территории республики должна приобрести массовый характер, примером чему станет Зеленодольская зона, где к реализуемым сегодня проектам планируется "прирастить" новые, доведя объем жилья до 4 млн. кв. метров.
От хаоса к стандартам
В последние несколько лет в Татарстане на смену неорганизованной малоэтажной застройке постепенно приходит комплексное освоение пригородных территорий путем строительства централизованных поселков. Заявленная правительством программа малоэтажного строительства в рамках приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" должна придать инициативе частных инвесторов дополнительный импульс.
По словам руководителя отдела недвижимости консультационной фирмы "Астор" Анастасии Морозовой, рынок загородной недвижимости Казани в сегменте коттеджной застройки начал формироваться недавно, всего три года назад. До этого загородная недвижимость развивалась в формате стихийной индивидуальной застройки домами различных категорий. "На сегодня существуют около десятка компаний, реализующих проекты новых стандартов проживания", - указывает она.
По данным Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана, в пригородных зонах крупных городов республики предусмотрено строительство более 30 централизованных коттеджных поселков различного класса, из них 13 уже застраиваются. В окрестностях Казани это "Загородный клуб" (астройщик - ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан"), "Ореховка" (застройщик - компания "Унистрой"), "Светлый" (застройщик - ОАО "Девелоперская группа "Антей" (Москва), "Загородная усадьба", застройщик (фирма "Оримекс-Сувар"), "Казанская усадьба" (застройщик - Холдинговая компания "Ак Барс"). Общая площадь осваиваемых под эти проекты территорий составляет 660 га, планируемый ввод жилья - 1,2 млн. кв. метров.
Дрейфующая концепция
Анастасия Морозова отмечает, рынки загородной недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге начинали свое развитие в сегменте элитного и бизнес-класса, и только потом стало возможным развитие сегмента эконом-класса. В Казани иной, чем в столицах, сценарий развития, поскольку на сегодня существует предложение во всех ценовых сегментах загородной недвижимости, утверждает она.
Однако, как рассказывают участники местного рынка, на строительство более доступного жилья они переориентировались не сразу. Так, директор департамента инвестиционно-строительного развития ОАО "Холдинговая компания "Ак Барс" Николай Карпов отмечает, что первый проект "Холдинговой компании "Ак Барс" - "Казанская усадьба" - по всем параметрам позиционируется как проект высокого уровня, рассчитанный на определенный круг обеспеченных потребителей. То же самое можно сказать и о втором проекте - "Приволье". Что касается последующих (третьего и четвертого) проектов, то "у этих проектов мы будем несколько менять концепцию - сегментировать жилье в более доступных ценовых категориях", - уточняет он.
В реализуемых проектах коттеджной застройки зачастую наблюдается присутствие всех категорий жилья, от "эконом" до "элит". Такая "эклектика" не оправдывает притязаний части клиентов. "Понятна позиция застройщиков, которые стремятся диверсифицировать риски, но это грозит потерей потенциальных потребителей", - считает Анастасия Морозова. По ее словам, "люди с различными доходами предъявляют разные требования к инфраструктуре поселка". Это наряду с базовыми качественными характеристиками по экологичности, безопасности и соответствующему контингенту соседей.
В то же время девелоперы стараются удовлетворить пожелания потребителей, которые становятся все более разборчивыми и хотят получить за свои деньги максимально комфортную среду обитания.
Технологические изыски
Потенциальный покупатель может выбирать исходя из площади предлагаемого объекта, размера прилегающего земельного участка, материалов, использованных для строительства дома, уровня развития инфраструктуры. Так, например, в коттеджном поселке клубного типа "Загородная усадьба" клиентам предлагают евроремонт коттеджей "под ключ" сертифицированными отделочными и строительными материалами европейских марок. За конструктивную основу принят универсальный несущий монолитный железобетонный каркас. В коттеджном поселке "Западная Ореховка" запроектировано девять типов объектов, из них семь типов - кирпичные и два варианта деревянных домов. При возведении домов "Казанской усадьбы" использовался керамический кирпич, в том числе для внутренних стен и перегородок. На площадке "Загородного клуба" реализованы 15 технологий строительства, в том числе по нескольким технологиям быстровозводимого малоэтажного жилья с применением оцилиндрованного бревна, клееного бруса, пенобетона и сэндвич-панелей.
Средняя площадь домов в поселках варьируется в зависимости от класса ("эконом" - от 150 кв. метров, "бизнес" - от 230 кв. метров, "элит" - от 260 кв. метров). Стоимость 1 кв. метра составляет от 19 тыс. рублей до 80 тыс. рублей, уточнили разброс по ценам в коттеджных поселках в Минстрое РТ.
Загородная урбанизация
По словам генерального директора ОАО "Ипотечное агентство РТ" Андрея Симакова, по ходу реализации проекта изменилась сама его концепция. "Изначально предполагалось, что это будет вариант второго для клиента жилья, для временного проживания. Сейчас мы организуем поселок как место постоянного жительства. Таким образом, возникает необходимость создания социальной инфраструктуры, то есть приходится урбанизировать проект", - отмечает он. По тому же пути двигаются и остальные казанские девелоперы. Тем не менее судить об уровне предлагаемой клиентам среды обитания пока нельзя. "Запланированная инфраструктура ни на одном объекте полностью не работает", - подчеркивает Анастасия Морозова.
В то же время спрос может не пойти вслед за предложением теми темпами, на которые надеются инвесторы. По данным исследования фирмы "Астор", класс потребителей подобного жилья уже формируется. Социологический опрос показал, что более половины респондентов предпочли бы проживать в собственном доме в коттеджном поселке. И все же, по словам Анастасии Морозовой, осторожность покупателей связана с тем, что в Татарстане нет вторичного рынка загородной недвижимости в сегменте организованной застройки, поэтому трудно оценить инвестиционную привлекательность покупки загородного дома.
Спрос можно было бы стимулировать, если бы на рынке загородной недвижимости действовала привлекательная система ипотечного кредитования. Однако сейчас, в период финансового кризиса, когда даже в сегменте многоэтажного жилья ипотечные программы остались в портфелях только у нескольких банков, рассчитывать на этот инструмент привлечения потребителей не приходится. Но и годом раньше ипотека загородной недвижимости составляла лишь 3% от общего объема ипотечного кредитования, отметила руководитель группы ипотечного кредитования ЗАО "Булгар Банк" Яна Ваулина.
Кризисная корректировка
Татарстанские девелоперы приступили к проектированию организованных поселков в более экономически благоприятные времена, нежели сегодня. Естественно, сейчас продажи идут не теми темпами, которые ожидали инвесторы, и им приходится корректировать свои планы.
По словам менеджера ООО "Унистрой-Риэлт" Айрата Гилазова, продажи в "Западной Ореховке" идут, хотя активность продаж во многом зависит еще и от сезона. Представитель компании отмечает, что сегодня, в основном, клиента привлекают небольшие объекты площадью от 100 до 130 кв. метров. Дома с прилегающим участком (в среднем 9 соток) выставляются по цене от 4,4 млн. рублей до 7,5 млн. рублей, или от 36 до 41 тыс. рублей за кв. метр. Добавим, что этот проект стал как бы продолжением "Восточной Ореховки", поселка из 90 домов, который был застроен в 2004-2006 годах и достаточно успешно распродан.
"Несмотря на то, что рынок упал в два раза, за счет правильного позиционирования продажи у нас идут", - утверждает Николай Карпов.
"В этом году покупателей мало, рынок стоит, - признает один из участников рынка. - У нас не хватало ресурсов для строительства, финансовые организации перестали кредитовать стройку. То есть все разом. Вся система, связанная со строительной деятельностью, она обескровлена. Наши задержки с вводом были и по этой причине".
Застройщики решают проблемы с финансированием по-разному. Большинство компаний предпочитает не распространяться на эту тему. Но, например, Ипотечное агентство РТ, разместившее в начале августа облигационный заем объемом 500 млн. рублей, изначально предполагало пустить часть средств на продолжение строительства домов в "Загородном клубе". "Проект "Казанской усадьбы" финансировали на 70% из собственных средств, хотя у нас открыта кредитная линия в "АК БАРС" Банке. Она обеспечивает нам возможность финансировать проект независимо от внешних факторов", - поделился Николай Карпов.
В то же время недавно в "АК БАРС" Банке сообщили, что продолжают финансирование инвестиционно-строительного проекта "Казанская усадьба". В октябре 2008 года проект был планово кредитован на сумму 50 млн. рублей. До конца года банк собирается дополнительно выделить еще 130 млн. рублей. Стоимость проекта "Казанской усадьбы" оценивается в 2,8 млрд. рублей. Следующий коттеджный поселок Холдинговой компании "Ак барс" - "Приволье" - обойдется в 2 млрд. рублей.
Планов громадье
В неблагоприятной ситуации, сложившейся в строительной отрасли ввиду общего финансового кризиса, интерес к "малоэтажке" может возрасти, считает ряд экспертов. Так, президент Национального агентства по малоэтажному и коттеджному строительству (НАМИКС) Елена Николаева в интервью сайту "Загородная недвижимость" выразила уверенность, что "для самих застройщиков развитие малоэтажного строительства крайне выгодно". По ее словам, если при обычной застройке цикл строительства составляет около пяти лет, то в случае с "малоэтажкой" будет уходить год, а то и меньше. Соответственно, оборачиваемость капитала становится быстрее, и годовая рентабельность будет выше. "Кроме того, при сокращенном цикле строительства снижаются строительные риски - за один год ситуация на рынке не изменится так, как за пять", - считает Елена Николаева.
Преимущества этого направления жилищного строительства оценили на уровне республиканского правительства. В перспективе "малоэтажка" на территории Татарстана должна занять серьезные позиции, примером чему станет масштабный проект сплошной застройки между Казанью и Зеленодольском - "Зеленый дол", где на площади 3,6 тыс. га возведут 4 млн. кв. метров жилья. Общая стоимость проекта оценивается сегодня в 141 млрд. рублей.
Концепция застройки "Зеленого дола" представляет собой конгломерат коттеджных поселков с "вкраплениями" участков, застроенных таунхаусами и многоэтажными домами, объединенными в мегаструктуру. Об этом амбициозном плане, рассчитанном на 10-15 лет, было заявлено весной прошлого года. Концепцию, разработанную Минстроем РТ и ОАО "Ипотечное агентство РТ", одобрил Президент РТ Минтимер Шаймиев. Тогда предполагалось, что к реализации проекта активно подключатся местные девелоперы. Реализуемый под эгидой правительства проект мог получить такой весомый плюс, как административный ресурс, что особенно важно при решении вопросов с землеотводом и строительством инженерных сетей.
Заграница нам поможет
Сегодня у местных компаний достаточно сложная ситуация, и проект будет воплощаться в жизнь уже с привлечением иностранных инвесторов. Так, недавно образованная "Кувейтско-Татарстанская инвестиционная компания" уже заявила о своих намерениях принять участие в строительстве "Зеленого дола". Генеральный директор компании Ильяс Акулов сообщил "ВиД", что в октябре подписан договор о взаимопонимании с Ипотечным агентством РТ по реализации проекта. За какую часть проекта возьмется "Кувейтско-Татарстанская инвестиционная компания", решится после Нового года, уточнил Ильяс Акулов.
Между тем работы по обеспечению "стройплощадки" коммуникациями уже начались. Как рассказал "ВиД" министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Хуснуллин, инженерные сети прокладываются частично за счет федерального бюджета. Марат Хуснуллин сообщил, что сейчас активно строятся электроподстанция и тепловод. Стоимость только одного из канализационных коллекторов составляет 600 млн. рублей, уточнил министр.
Нина АГАЕВА.
Источник: газета "Время и деньги"
