Данные квартальной отчетности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) свидетельствуют об ухудшении ситуации с возвратом ипотечных кредитов. За IV квартал 2008 г. доля просроченных кредитов в портфеле, находящемся на балансе АИЖК (всего — 54,5 млрд руб.), выросла на 37,3% и достигла 11,5%.
Доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле растет у АИЖК с каждым кварталом. До сих пор в большей степени росла доля хронических неплательщиков с просрочкой выше полугода, и это агентство объясняло длительностью процедур обращения судебного взыскания на квартиру. Но в последнем квартале 2008 г. у агентства появилось много новых неплательщиков. Доля кредитов, по которым не платили 30-90 дней, выросла с 2,4% от портфеля за III квартал до 3,5% за IV квартал 2008 г.
«Свежая просрочка выросла из-за ухудшения материального положения той части заемщиков, которые потеряли работу или значительную часть дохода», — объясняет директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева. Не исключено, что значительная часть этой просрочки будет реструктурирована (изменены графики погашения кредитов), считает она, пока поступило около 100 заявлений от заемщиков, но процесс только начался.
О таких последствиях кризиса стало известно еще до Нового года, поэтому правительство приняло ряд мер — как для населения (реструктуризация кредитов через АИЖК), так и для банков (реструктурированные кредиты не будут считаться плохими активами), говорит представитель правительства.
«Я бы не стал называть показатели АИЖК отражением ситуации в стране — это не более 15-20% рынка, к тому же в регионах и с довольно низким качеством портфеля из-за недостатков работы экспертов по выдаче кредитов», — говорит член правления «ВТБ 24» Анатолий Печатников. У клиентов крупных банков, которые лучше их отбирали, ситуация гораздо стабильнее, хотя неплатежи растут по всему рынку. Например, у «ВТБ 24» доля кредитов, просроченных свыше 90 дней, по-прежнему менее 1%, сообщает он.
«Ситуация с просрочкой по кредитам АИЖК отражает ухудшение ситуации в целом по стране, за исключением крупных городов. АИЖК охватывает все регионы, но клиенты агентства — главным образом тот сегмент среднего класса, который больше других подвержен риску потери дохода», — полагает управляющий директор Москоммерцбанка Татьяна Лозовская.
По данным представителя Сбербанка, объем всех просроченных кредитов населению в банке на 1 января составлял 1,7% от розничного портфеля, большая часть этой просрочки допущена по кредитам на неотложные нужды. На 1 января 2009 г. у Сбербанка было 504 млрд руб. ипотечных и жилищных кредитов.
«Надо учитывать и разницу в подходах к отчетности. АИЖК считает просроченным кредит начиная с 30 дней непогашения платежей, банки теперь могут это делать начиная с 90 дней», — объясняет аналитик ИФК «Метрополь» Марк Рубинштейн, к тому же часть просрочки спрятана: банки дают клиенту новый кредит на погашение старого, который мог стать проблемным.
«Проблемы с увольнениями в регионах, которые начались поздней осенью, успели отразиться на балансе АИЖК в виде 30-дневной просрочки, а у банков могут повлиять на статистику в I квартале», — добавляет вице-президент Транскредитбанка Андрей Купцов. Но масштабы ипотечных проблем, связанных с потерей заемщиками работы, преувеличены, считает он: «Мы тоже работаем в регионах, но даже с поправкой на клиентскую специфику (банк кредитует много работников РЖД. — “Ведомости”) не видим катастрофы». Просрочка АИЖК — следствие качества портфеля, который реагирует на малейшее изменение состояния заемщиков, заключает Купцов.
Печатников уверен, что неплатежи растут не только из-за ухудшения ситуации с доходами: часть заемщиков перестала платить в ожидании, когда заработает обещанная правительством программа реструктуризации кредитов.
Если у заемщика проблемы с обслуживанием кредита, у банка есть только два пути — либо продажа квартиры, либо реструктуризация кредита, рассказывает Лозовская. Несостоятельный заемщик может принять решение сам продать квартиру — тогда он может больше получить за нее. Если заемщик не контактирует с банком и не платит, включается судебная процедура. Банк идет в суд обычно через 90 дней просрочки, еще в среднем полгода длится суд.
После решения суда банк получает право выставить квартиру на торги через специальные фирмы по цене, указанной в решении суда, — обычно это оценка квартиры при заключении договора ипотеки, знает Лозовская.
У АИЖК судебная процедура еще длиннее. В суд оно обращается только после того, как просрочка по кредиту достигнет полугода, до этого заемщик имеет право на реструктуризацию или может договориться с кредитором, погасить долг и продолжать платить по кредиту, рассказывает Ярцева. Сама судебная процедура длится от года до двух, поэтому квартиры заемщиков, которые начали допускать просрочку сейчас, появятся на рынке жилья не ранее второго полугодия 2010 г.
«Банки прекрасно понимают, что сегодня квартиры как самим заемщикам, так и с торгов продать трудно, поэтому сейчас им выгодно договариваться», — подчеркивает Лозовская: если две попытки продажи с аукциона квартиры будут неудачными, банку придется забрать ее себе на баланс, это и не вернет ему денег, и добавит налог на имущество. Заемщики тоже понимают, что рынка нет, и не торопятся продавать квартиры, согласны Печатников и Лозовская. Зато очень выросло количество обращений за реструктуризацией ипотеки: Москоммерцбанк в день получает до 10 заявок, у «ВТБ 24» на рассмотрении 1300 заявлений.
Если клиент успел обратиться в банк для уменьшения платежа на 2009 г., не допустив просрочки, для банка такой кредит не станет проблемным, говорит Лозовская. «Пусть заемщик платит, сколько может, пока продать его жилье все равно невозможно. Если через год рынок жилья оживится, не исключено, что клиентам будет сложнее убедить банки реструктурировать кредиты», — полагает топ-менеджер крупного банка.
«Проблема банков не столько в просрочке, сколько в убыточности нынешних ипотечных портфелей», — сетует Печатников: их доходность уже на грани, а если ставка рефинансирования (стоимость денег) ЦБ поднимется еще на 1-2 процентных пункта, вся ипотека, выданная более полугода назад, будет генерировать банкам одни убытки. «Банки, которые имеют такую возможность, начнут повышать ставки клиентам, возникнет новый сегмент тех, кто не сможет обслуживать кредит — из-за увеличившихся ставок», — полагает Печатников. Сколько их будет, никто не оценивал.
