Марат Шакирзянович ХУСНУЛЛИН.

Марат Шакирзянович ХУСНУЛЛИН.

Жилищное строительство утвердилось в Татарстане в качестве одной из точек роста экономики. Сдавая рекордное количество квадратных метров на протяжении последних лет, сегодня республика столкнулась с дефицитом кредитования и отсутствием спроса на жилье. В условиях кризиса татарстанское правительство делает ставку на государственные программы развития отрасли. О том, какие меры предпринимает республика для поддержки стройкомплекса, "ВиД" расспросил министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Татарстана Марата ХУСНУЛЛИНА.
- Марат Шакирзянович, жилья в республике последние годы строилось очень много, однако говорить о перенасыщенности рынка пока еще рано. Тем не менее продажи упали, что вкупе с недоступностью кредитов вынудило коммерческих застройщиков заморозить начатые проекты...
- Действительно, в 2007 году Татарстан впервые перешагнул рубеж в два миллиона квадратных метров, в прошлом году нам удалось сдать 2 млн. 222 тыс. "квадратов". Но уже тогда, на волне инвестиционного бума, нас беспокоила недостаточная доступность жилья. А ведь это один из главных макроэкономических показателей любого государства, любого региона: за сколько месячных зарплат человек может приобрести квадратный метр.
Не секрет, что значительное количество квартир покупалось с целью сбережения и преумножения средств - стоимость жилья неуклонно росла. В то же время многие татарстанцы не могли улучшить жилищные условия, а финансовые инструменты для стимулирования спроса были недостаточно развиты.
С наступлением кризиса ситуация только усугубилась. В республике за последние годы активно возводилось коммерческое жилье. Но сейчас этот процесс, к сожалению, замедляется, в основном достраивается то, что было начато в прошлые годы. Новое жилье не закладывается, многие проекты замораживаются как из-за проблем с привлечением кредитных ресурсов, так и из-за отсутствия спроса на рынке. Принимая во внимание длительные сроки инвестиционного процесса, мы прогнозируем в ближайшем будущем дефицит жилья.
Выкладки здесь очень простые. В этом году в Татарстане планируется сдать 2 млн. кв. метров, из них по программе социальной ипотеки - 800 тыс. квадратных метров, около 1 млн. квадратных метров - это индивидуальное жилье, которое люди строят себе сами. Причем организованные поселки строиться не будут, поскольку у банков нет средств на кредитование. В итоге на свободный рынок поступит 200-300 тыс. квадратных метров. Это очень мало.
Нас чрезвычайно беспокоит отсутствие спроса на рынке жилья, что обусловлено не только снижением платежеспособности, но и необоснованными ожиданиями падения цен. То есть сложилась ситуация отложенного спроса, когда покупать перестали даже те, кто имеет средства и планировал приобрести жилье.
По моему мнению, из-за дефицита предложения рост цен на жилье до 41 тыс. рублей за квадратный метр произойдет уже во второй половине 2009 года, а к середине 2010 года стоимость квадратного метра может повыситься до 50 тыс. рублей.
Надо отметить, что, в отличие от Москвы и Санкт-Петербурга, у местных застройщиков нет такого "задела" по марже, от которой можно было бы отказаться для активизации продаж. Так что аналогии с двумя первыми столицами в нашем случае совершенно не работают.
Подчеркну, что несостоятельны и надежды, что "кризисное" падение цен на стройматериалы скажется на конечной себестоимости строительства. Полученную экономию нивелирует рост стоимости энергоносителей, а также снижение курса рубля, которое приводит к удорожанию импортных отделочных материалов. Думаю, ниже 30 тыс. рублей за квадрат цена вообще невозможна.
- Есть ли выход из сложившейся ситуации?
- Стимулировать спрос на жилье - это задача государственной важности. Первое, что мы для этого делаем - продолжаем строить по программе социальной ипотеки, чтобы люди с невысокими доходами, бюджетники и работники предприятий, могли улучшить жилищные условия, приобретая жилье по цене ниже рынка - 22 тыс. рублей за квадратный метр под 7% годовых и на длительный, по отечественным меркам, срок - 28 лет. Таким образом снижается "порог входа" граждан на рынок и значительно расширяется круг потребителей.
Одновременно строительные компании получают возможность сохранить жизнеспособность и работать дальше. Более того, когда кризис разрушил планы коммерческих застройщиков, в республике было принято решение выкупать недостроенное ими жилье на нужды соципотеки. Так, мы договорились выкупить квартиры в жилом комплексе "Солнечный город" по цене 22 тыс. рублей за квадратный метр. Что нас привлекло в "Солнечном городе" - это комплексная застройка, высокий уровень готовности объектов. Общий объем инвестиций по сделке - около 1 млрд. рублей. Мы оцениваем состояние "незавершенки" и достраиваем ее. Все достроенное переходит в собственность Государственного жилищного фонда РТ - оператора программы соципотеки. С рядом других коммерческих застройщиков переговоры на этот счет еще ведутся, но там уже масштабы поменьше.
Отмечу, что бюджет программы социальной ипотеки на этот год в размере 17 млрд. рублей утвержден и мы его выполним. Напомню, что программа реализуется в республике с 2005 года и объемы возводимого по соципотеке жилья растут. К финансированию строительства подключено большинство предприятий и организаций Татарстана. Только сейчас в полной мере мы можем оценить, как вовремя республика запустила этот механизм. Если в предыдущие годы соципотеку называли "локомотивом" жилищного строительства, то сегодня она оказалась просто палочкой-выручалочкой.
Второе - это адресная программа капитального ремонта многоквартирного жилья, стартовавшая в прошлом году. В этом году на ее реализацию направлено 9,7 млрд. рублей против 4,2 млрд. рублей в 2008-м. Причем из федерального бюджета через Фонд содействия реформированию ЖКХ поступило 4,71 млрд. рублей.
Помимо улучшения жилищных условий татарстанцев, повышения капитализации их собственности, программа позволит сохранить рабочие места в стройотрасли - даст антикризисный эффект. Отмечу, что на объектах будут задействованы 25 тыс. специалистов.
Программа капремонта производит синергетический эффект, ведь ее материалоемкость очень велика, а это большое подспорье для местной стройиндустрии. Хочу подчеркнуть, что подрядные организации при закупке материалов ориентируются на татарстанских производителей, и этот процесс мы тоже отслеживаем.
- Получается, что в условиях финансово-экономического кризиса сектор жилищного строительства Татарстана приобретает все более нерыночные черты. Хотя, наверное, было бы неправильным утверждать, что та же классическая ипотека, которая сегодня сведена на нет, - исключительно рыночный механизм. Закладные по ипотечным кредитам у банков, пусть и со скрипом, все же выкупает государство. Хотелось бы уточнить, ожидается ли оживление этого процесса и стоит ли рассчитывать на возобновление кредитования, а также на снижение подскочивших ставок по ипотеке?
- Понятно, что одной из причин отложенного спроса на рынке является отсутствие ипотечного кредитования. Сейчас банки либо вовсе перестали кредитовать население, либо ставки по кредиту выросли до неподъемных для среднего класса 20 % годовых и выше. Между тем балансы банков серьезно перегружены "зависшими" кредитами, а их рефинансирование превратилось в огромную проблему.
Как вы помните, этот вопрос достаточно долго решался на уровне федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). После получения финансовой подпитки от государства у АИЖК появилась возможность активизировать процесс выкупа закладных, однако здесь возникает другое препятствие - это качество самих кредитов, их соответствие стандартам АИЖК. Отмечу, что большой пул закладных, соответствующих стандартам АИЖК, у АК БАРС Банка, у Автоградбанка, у Татфондбанка. Но у части банков закладные не соответствуют стандартам агентства.
В Татарстане принято решение собрать закладные у банков и выпустить ипотечные ценные бумаги - первыми среди регионов России. В январе в АИЖК была направлена заявка с объемом ипотечных кредитов в размере 4,5 млрд. рублей. Месяц назад АИЖК выдало предварительное заключение по объему пула, годящегося для секьюритизации, в размере 2,3 млрд. рублей. Сейчас ОАО "Ипотечное агентство РТ" заключает с республиканскими банками соглашения в рамках выпуска ипотечных ценных бумаг. Затем ИА РТ проведет проверку кредитных дел на соответствие закону об ипотечных ценных бумагах и требованиям к пулу закладных, по которым АИЖК предоставит свое поручительство. Это позволит привлечь средства в оборот банковской системы и направить их на поддержку строительной отрасли и рынка ипотеки за счет выдачи новых кредитов физическим лицам на приобретение жилья и компаниям, осуществляющим инвестирование в строительство.
- Перспективы увеличения объемов возводимого жилья в Татарстане видятся в более тесном сотрудничестве с федеральным Фондом содействия жилищному строительству. Что конкретно может дать республике соглашение с Фондом, которое предполагается подписать?
- Напомню, что по российскому законодательству земли относятся к федеральной, республиканской и муниципальной собственности. В то время как по всей стране достаточно остро стоял вопрос с выделением участков под жилищное строительство, с федеральными землями было много проблем, ими толком никто не занимался. Федеральный фонд содействия жилищному строительству создали в прошлом году с тем, чтобы запускать эти земли в работу. Если раньше федеральные земли не продавались, то сейчас механизм очень простой и понятный. Фонд выделяет совместно с региональной и муниципальной властью участок земли, готовит на него градостроительные и разрешительные документы и выводит участок на аукцион. Первый для нас безусловный плюс - то, что неработавшие земли выходят на рынок. Это одно направление деятельности Фонда.
Второе направление предполагает, что по договоренности с Фондом мы можем взять федеральные земли в свое управление, выполнив ряд обязательств. Закон позволяет взять участки на три года. То есть берем участок, обеспечиваем документацией, сетями и начинаем строить. Мы считаем это тоже выгодным, поскольку настроены с Фондом работать по обоим направлениям.
Кризис ведь пройдет, пока год-два уйдут на подготовку участков, их уже можно будет активно использовать.
Кроме того, Фонду разрешено вырученные от реализации участков средства направлять на достраивание незавершенных объектов. По этому вопросу мы ведем с Фондом предварительные переговоры. Наша позиция такова: если Фонд федеральные участки с нашей помощью продает, то мы договариваемся, что все вырученные средства остаются в республике. Вкладывайте как Фонд, инвестируйте - нам какая разница, кто инвестирует… Незавершенку пусть проинвестирует.
На сегодня день мы общими усилиями 7 участков подготовили, в дальнейшем будем расширять этот список. Тот актив, который не работал, мы хотим заставить работать.
- Сегодня федеральное Правительство по нескольким каналам направляет на решение проблем различных категорий граждан значительные средства, что одновременно подразумевает и поддержку стройотрасли. Надо только вовремя и грамотно подключаться к заявленным программам. Татарстан, как известно, своего не упускает. Какие средства удалось привлечь в республику за последнее время?
- Мы работаем по нескольким направлениям с разными правительственными структурами. Так, активно развивается сотрудничество с Министерством обороны России. В прошлом году нам удалось продать 700 квартир для увольняемых в запас офицеров, причем это около 20% от внеплановых средств, которыми располагало министерство. В этом году мы ведем переговоры о продаже еще двух тыс. квартир. Недавно достигнута договоренность, что 100 квартир мы продаем в Елабуге.
С 2006 года Минстрой РТ участвует в реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы. Эта подпрограмма предусматривает предоставление военным, вынужденным переселенцам, "чернобыльцам" безвозмездной субсидии на приобретение жилья посредством государственных жилищных сертификатов. За 2006-2008 годы было привлечено свыше 700 млн. рублей.
В рамках реализации программы "Обеспечение жильем молодых семей и молодых специалистов, проживающих в сельской местности" нацпроекта "Развитие АПК" в 2009 году планируется строительство 1106 жилых домов общей площадью 188 тыс. квадратных метров.
Отмечу, что мы настроены продолжать программу по молодым семьям, несмотря на проблемы с финансированием. Напомню, что по условиям программы 22% дает федеральный бюджет, 18% - республика, 60% заемщики должны взять кредит в банке. Сегодня многие банки отказывают в таком кредитовании. На недавнем Попечительском совете Госжилфонда РТ принято решение, что ГЖФ РТ будет кредитоваться сам и затем предоставлять кредиты семьям-"отказникам". Думаю, мы эту проблему решим.
Обеспечение жильем молодых специалистов на селе - еще более выгодная для республики программа: 40% дает федеральный бюджет, 30% - республика, оставшиеся 30% либо заемщик берет сам, либо, в случае отказа, вопрос также будет решаться через ГЖФ РТ.
- В прошлом году Минстрой РТ настоятельно рекомендовал застройщикам заявляться в конкурсах на оказание господдержки комплексно осваиваемым территориям. Многие татарстанские проекты тогда сумели победить. Планируется ли в этом году проведение подобных конкурсов?
- Напомню, что в 2008 году 15 крупных проектов комплексного освоения территорий под жилищное строительство получили право на государственную поддержку. Компенсация затрат этих застройщиков на погашение процентной ставки по кредитам на строительство инженерных сетей составляет 77,8 млн. рублей. Объем выделенных бюджетных субсидий на строительство дорог к ряду жилых комплексов превысил 930 млн. рублей.
Работа в этом направлении продолжается. В декабре прошлого года было заключено соглашение с Министерством регионального развития России, которое позволит привлечь еще около 2,7 млрд. рублей средств федерального, республиканского и местных бюджетов для строительства объектов социальной сферы и коммунальной инфраструктуры.