Про рынок жилья.

24.04.2009 в Министерстве прошел «круглый стол» по вопросам развития ситуации на рынке жилой недвижимости Республики Татарстан.

В пятницу в Министерстве прошел «круглый стол» по вопросам развития ситуации на рынке жилой недвижимости Республики Татарстан.
Ведущий «круглого стола» - заместитель министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан Андрей Джонович Ясько.
Участники:
Андрей Анатольевич Симаков, генеральный директор АОА «Ипотечное агентство Республики Татарстан»
Андрей Юрьевич Сухов, начальник отдела реализации национальных проектов Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан
Ильнур Ильгизович Сабирзянов, директор ЗАО «Баско»
Илгизар Габдулхакович Гилязиев, первый заместитель генерального директора ЗАО «Кулонстрой».
Ляйля Асгатовна Зарипова, начальник управления инвестиционного кредитования отделения «Банк Татарстан»;
Гульнара Ханафиевна Сафиуллина, заместитель начальника отдела кредитования частных лиц отделения «Банк Татарстан»;
Эльдар Халяфович Галеев, начальник управления развития розничного продуктового ряда ОАО «Ак Барс» банка.
Марсель Дамирович Валиахметов, директор казанского филиала агентства недвижимости «Миан»;
Мария Владимировна Янковская, директор ООО «Риэлт-И».
***   В Республике Татарстан за последние 8 лет ежегодно вводится свыше 1,5 млн. кв. метров жилья. В 2007 году обеспечен рекордный уровень ввода жилья в объеме 2,041 млн. кв. метров, в 2008 году – 2,22 млн. кв. метров жилья, что существенно превышает пиковый показатель дореформенного периода (в 1988 году объем введенного жилья в республике составил 1,98 млн. кв. метров).
В 2009 году за 1 квартал введено 660,4 тыс. кв. метров жилья, что составляет 33% от годового задания. Из них введено предприятиями и организациями многоэтажного жилья – 451,4 тыс. кв. метров, населением индивидуального жилья – 209 тыс. кв. метров.
Столь большие объемы ввода жилья в начале года обусловлены наличием задела готового жилья с прошлого года, оформление которого перенесено на 2009 год.
В рамках реализации государственной программы жилищного строительства по социальной ипотеке в 2008 году введено 709 тыс. кв. метров жилья на 10261 квартиру (в том числе по городу Казань – 154,4 тыс. кв. метров жилья на 2500 квартир), ранее в 2007 году – введено 611,6 тыс. кв. метров жилья на 8897 квартир, в 2005 году - введено жилье общей площадью 330 тыс.кв. метров на 6061 квартиру.
В соответствии с решением Попечительского Совета от 03.03.2009 г. по программе Государственного жилищного фонда при Президенте Республики Татарстан в 2009 году предусмотрен ввод жилья в объеме 800,0 тыс. кв. метров на 11952 квартиры, в том числе по городу Казани – 313,6 тыс.кв. метров на 4886 квартир. По состоянию на 1 апреля 2009 года по данной программе введено 171,4 тыс.кв. метров жилья на 2506 квартир.
***        Доказано, что жилищное строительство может выступить в качестве локомотива инновационного развития экономики республики, да и России в целом. Одновременно развитие жилищного строительства создает в экономике мультипликативный эффект, который приводит к развитию многих смежных отраслей, начиная от производства строительных материалов и изделий и заканчивая производством мебели и бытовых приборов и развитием сети общественного питания. Каждый рубль, вложенный в жилищное строительство, генерирует от 7 до 13 рублей в сопряженных отраслях.
Тем самым создаются и множество рабочих мест. При этом, во время непосредственного строительства жилья, каждый работник, занятый в этой сфере, обеспечивает работой как минимум трех человек: в промышленности строительных материалов, в транспортной индустрии и торговле строительными материалами.
По данным недавно проведенных исследований Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), недвижимость по - прежнему остается на первом месте у россиян по надежности вложения денег. Это связано с тем, что квартира по своей сути материальна – даже если она будет стоить дешевле, в ней всегда можно будет жить или сдавать ее в аренду. А вот акции и облигации могут в кризисное время прогореть совсем.
Поэтому сейчас подошло время, когда мы должны совместно проработать стратегию, направленную с одной стороны на возобновление строительства коммерческого многоквартирного (и малоэтажного) жилья, с другой стороны на стимулирование спроса на построенные квартиры со стороны населения.
Начатые в третьем квартале 2008 года у предприятий строительного комплекса республики проблемы в сфере жилищного строительства были вызваны падением темпов спроса на свою продукцию. Банки отказывались (и отказываются) застройщикам пролонгировать кредитные оговоры на прежних условиях, предлагая повысить процентную ставку, либо требуя незамедлительный возврат средств, что усугубило и без того сложную ситуацию, которую мы имеем в этом году.
Обнадеживающим фактором является то, что буквально за последние дни Президентом Российской Федерации Д.А. Медведевым и Председателем Правительства Российской Федерации В.В. Путиным озвучены меры, которые планируется внедрить в среднесрочной перспективе – это снижение процентной ставки на 8-8,5% по ипотечному кредитованию для населения (что позволит снизить среднюю 20% планку до уровня 14%), увеличение объема госзаказа на выкуп квартир, выставленное требование перед банками, получившими субординированные кредиты у государства, по кредитованию предприятий и граждан по ставкам не выше 16%.
По данным Минрегионразвития РФ, госзаказ в 2009 году сформирует 20% (10 млн. кв. метров жилья) спроса на строящееся жилье, что позволить выйти на уровень ввода 50 млн. кв. метров жилья в целом по России.
В связи с этим, при условии проведении котировок со стороны федерального центра, у республики сформирована база данных по готовым квартирам и незавершенным строительством объектам жилья в объеме 744 тыс. кв. метров на 10,3 тыс. квартир. Данные собраны при помощи исполнительных комитетов от застройщиков коммерческого жилья.
В 2008 году строительные материалы подешевели. Стоимость 1 тонны цемента марки ПЦ 400 Д 20 значительно снизилась и составляет сегодня 2190 рублей за тонну;
Стоимость рядового керамического кирпича упала на 25 % и сегодня составляет 6 рублей за штуку;
Стоимость 1 тонны арматуры диаметром 12-16 мм класса А-III на 5% превышает стоимость января 2008 года.
Стоимость товарного бетона снизилась на 20%.
Важная поправка для понимания формирования себестоимости квадратного метра жилья заключается в том, что она формируется по средней цене на материалы за весь период строительства. Поэтому, если за период строительства объекта, например, цемент подешевел в два раза, это не значит, что доля цемента в себестоимости стала в два раза меньше, скорее всего только на 20-40% меньше.
По данным Минрегионразвития РФ, при строительстве жилья цемент составляет в стоимости квадратного метра порядка 4–6%, металла – 4,8%, кирпича - 2,2%, и это не оказывает существенного влияния на цену жилья.
В 2008 году у товаропроизводителей наблюдался рост затрат в связи с повышением цен на природный газ (на 25%), увеличением тарифа на электроэнергию (на 20%), а также на железнодорожные грузовые перевозки (на 16%). В то же время следует отметить, что произошло повышение стоимости отделочных строительных материалов, которые изготавливаются с применением импортных составляющих и компонентов, в связи с повышением курса валют
Согласно расчетным данным, несмотря на существенное снижение цен, суммарная доля этих материалов в составе стоимости 1 квадратного метра не превышает 15%.
***         Данные по рынку ипотеки в России (актуальность 19 апреля 2009 г.) : Сейчас банки готовы кредитовать граждан на срок не более 10–15 лет (ранее до 25 лет). Размер первоначального взноса увеличился до 35–40 процентов от стоимости жилья. Средняя ставка ипотечного кредита для заемщика с "белой" зарплатой в России составляет 18% годовых, для заемщиков с неофициальным заработком - до 26%.
По данным Центробанка, с начала кризиса объем невозвратов по рублевым ипотечным кредитам увеличился с 2,7 миллиарда рублей до 7 миллиардов рублей. Просрочка по валютным кредитам выросла с 2,1 миллиарда рублей до 7,6 миллиарда рублей.
Данные по рынку ипотеки в Татарстане (актуальность 21 апреля 2009 г.) : Если до кризиса на территории республики ипотечные кредиты выдавали 37 банков, то на сегодня лишь 21 из них заявляют о возможности выдачи ипотечных кредитов населению. Однако, большинство из них транслируют такие условия выдачи (высокий %, небольшой срок, высокие комиссии), что о реальной выдаче ипотеки можно говорить лишь в отношении 9 кредитных организаций.
По нашим данным (актуальность - 21 апреля 2009 г.):
Минимальная ставка по ипотеке на территории РТ - 13,25%
Максимальная ставка - 31,58%
Диапазон по средним ставкам: 18,6%(минимум) - 21,21% (максимум). Намечается общая тенденция условного смягчения параметров выдачи ипотечных кредитов населению , так как банки стараются на упустить шанс пополнить кредитный портфель. Но большинство кредитных продуктов, за исключением программ, поддерживаемых государством (АИЖК и его региональные операторы) остаются в целом недоступными для населения.
Данные по реструктуризации ипотечных кредитов   (актуальность 16.04.2009 г.): За 2 месяца работы АРИЖК реструктурировало не более 100 ипотечных кредитов. При этом на рассмотрении в агентстве находятся около 2 000 заявок на рефинансирование кредитов.
С февраля 2009 г. и на сегодняшний день отказы получили 52% граждан, обратившихся за реструктуризацией в АРИЖК.
Причины столь низких показателей в стандартах реструктуризации. Ограничение площади квартир оставляет без помощи не только владельцев жилья в комфортных и современных новостройках, но и жильцов панельных домов до 1998 года постройки, где площади двухкомнатных квартир составляют от 61 до 64 квадратных метров, а также трехкомнатных квартир от 76 до 82 квадратных метров.
Реструктуризация не распространяется на первичный рынок жилья. То есть заемщик без оформленного права собственности на жилье, рассчитывать на помощь АРИЖК не может. Также ставилось под сомнение требование о переводе долларовых кредитов в рубли: девальвация рубля, естественным образом, сделала перевод кредитов из валюты в рубли невыгодным для заемщиков.
Учитывая это, в стандарты были внесены изменения: размер площади приобретенного через ипотеку городского жилья повысили до 50 квадратных метров для одного человека, для двух - 35 квадратных метров на человека, для семьи из трех и более человек — до 30 квадратных метров на одного человека.
С 15 апреля введены новые послабления: теперь реструктурировать ипотечные кредиты смогут покупатели комнат, а также те заемщики, кто не зарегистрирован в квартире или комнате, купленной по ипотеке. Если раньше рассчитывать на помощь АРИЖК можно было только после продажи почти всего ликвидного имущества, то сейчас речь идет лишь об имуществе, продажа которого возможна в течение определенного времени (срок обсуждается). Если стоимость имущества не покрывает платежи по ипотечному кредиту в течение года, то требование его продажи снимается.