Застройщики идут на уступки государству.

Застройщики идут на уступки государству.

Кризис внес свои коррективы в развитие рынка жилья – осенью 2008 года государство начало предпринимать попытки выкупа у застройщиков нереализованные объекты. Но если раньше застройщики при продаже квартир под соцжилье были не готовы снижать цены, объясняя, что предложения государства находятся на грани рентабельности, то теперь все изменилось.
Крупные компании рассматривают возможность реализовать жилье государству хорошей поддержкой в непростые времена. Так Государственный жилищный фонд при Президенте РТ выкупает у "Солнечного города" квартиры для нужд программы соципотеки.
Тенденция к государственно-частному партнерству в строительной отрасли с углублением кризиса будет усиливаться. С одной стороны – у государства есть обязательства перед социальными категориями граждан (ветеранами Великой Отечественной войны, молодыми и многодетными семьями, переселенцами, военными, очередниками и т.д.), с другой – у застройщиков в результате ослабления ипотеки нет высокого платежеспособного спроса. Более того, федеральное правительство уже рассматривает возможность выкупа государством не только готового жилья, но и недостроев. По мнению экспертов, таким образом власти также стараются поддержать строительный сектор в целом, который является локомотивом для многих других отраслей экономики.
Государство – требовательный покупатель
В феврале 2009 года единственными из татарстанских застройщиков, кто откликнулся на предложение властей и согласился продать квартиры с чистовой отделкой по цене по 27,5 тыс. рублей за 1 кв.м., оказались компании "Сувар-Казань" и Ипотечное агентство РТ (жилой комплекс "Московский"). Первоначально планировалось реализовать 170 квартир общей площадью около 11,5 тыс. кв.м. на сумму порядка 300 млн. рублей. 106 квартир выставило "Сувар-Казань" из жилого комплекса "Лесной городок" в Лаишевском районе. У ИА РТ военные решили выкупить 64 квартиры общей площадью более 3 тыс. кв. м в жилом комплексе "Московский". Условия военных были таковы: 27,5 тыс. рублей за 1 кв. м. и чистовая отделка.
Однако планы казанских застройщиков, рассчитывавших продать квартиры Министерству обороны РФ, полностью не реализовались. Военное ведомство аннулировало результаты аукциона на покупку квартир для военнослужащих казанского гарнизона. В результате сделку удалось заключить только ОАО "Сувар-Казань" на сумму 39,7 млн. рублей (33 квартиры). Причина аннулирования остальных результатов аукциона – в самих застройщиках. Оказалось, что построенные ими квартиры, которые они предложили Минобороны, не были зарегистрированы в собственности самих компаний. То есть, юридически военным покупать было нечего. ИА РТ, например, регистрацию жилья в ЖК "Московский" на период выкупа еще только начало.
… и всех спасать не будет
Идея о выкупе жилья у коммерческих застройщиков и увеличении таким образом базы жилья, реализуемого в рамках соципотеки, возникла у исполнительного директора ГЖФ Талгата Абдуллина еще в первом квартале 2009 года. Он заявил, что Фонд будет достраивать жилье за счет собственных средств, в случае, если застройщики будут продавать его Фонду по цене соципотеки, - не дороже 22 тыс. рублей за кв. м.
"Мы рассматриваем возможность сотрудничества с коммерческими строительными компаниями для достройки и выкупа квартир в собственность ГЖФ по ценам соципотеки. Но надо учесть, что всем строительным компаниям подряд мы помогать не будем. Наша цель – не спасение разоряющихся компаний, а предоставление участникам программы жилья", - обозначил позицию Фонда Талгат Абдуллин.
В строительстве коммерческого проекта, такого как "Солнечный город", Фонд участвует впервые. Он оценит незавершенку и достроит ее из расчета 22 тыс. рублей за один кв. м. с чистовой отделкой. При этом все квартиры, достроенные ГЖФ, перейдут в его собственность.
Павел Кострикин, директор "Солнечного города":
- Основной комплект договоров с Государственным жилищным фондом о реализации квартир на сумму порядка 1 миллиарда рублей в настоящий момент уже подписан. Тем не менее, есть несколько неурегулированных моментов, которые мы сейчас решаем. В целом Госжилфонду мы продаем около 50 тыс.кв.м. жилья – это всего около 10% от объемов, вводимых в "Солнечном городе".
Программа социальной ипотеки является большим достижением республики по обеспечению жильем социально незащищенных слоев населения, власти уделяют ее развитию серьезное внимание. В 2009 году стоимость квадратного метра по соципотеке заявлялась в размере 22 тыс. рублей, поэтому неправильно с нашей стороны было ожидать, что даже ради такого привлекательного проекта, как "Солнечный город", цены будут изменены.
Опт для государства – дешевле и выгоднее?
Продажа квартир коммерческими застройщиками государству пока не стала массовой акцией. И поведение застройщиков понять просто – продавать ниже себестоимости, по нерыночным ценам, не только не выгодно, но и убыточно. Стоит учесть и замедление темпов строительства жилья в 2009 году, а значит, на рынке будет меньше предложений, и в условиях дефицита, вполне вероятно, что цены на недвижимость могут вырасти. Такой же точки зрения придерживаются и некоторые чиновники. Так, глава Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Хуснуллин регулярно выступает с заявлениями о том, что цены на жилье могут вырасти этой осенью.
Павел Кострикин в декабре 2008 года заверял журналистов, что цены в комплексе снижаться не будут, более того в феврале 2009 года "Солнечный город" провел акцию для покупателей "Гарантия 100% возврата денег, если цены упадут". Сделка с Госжилфондом, по словам Павла Кострикина, не является изменением в ценовой политике продаж, потому как реализовывалась малая часть квартир, оптом и под социальные нужды.
Павел Кострикин:
- Цена 1 квадратного метра в "Солнечном городе" составляет порядка 33 тыс. рублей в зависимости от сроков сдачи дома, при себестоимости строительства около 30 тыс. рублей. Эта цена оправдана, и снижаться она не будет.
Сделка с Госжилфондом по цене ниже себестоимости для нас, конечно, убыточна. Прежде чем принять решение по заключению такого контракта, мы взвесили все "за" и "против", проанализировали имидж "Солнечного города", оценили развитие проекта в целом. И решили, что лучше реализовать малую часть квартир государству, чем иметь в дальнейшем незаселенные дома. Потому что серьезные задержки с вводом домов или даже их ввод, когда продано менее 10% квартир - это еще более убыточно для любого проекта.
Досадно было бы вложить средства в дома, которые бы продавались потом в течение нескольких лет. К тому же квартиры, продаваемые Фонду, не выходят на рынок жилой недвижимости. Это некая кооперация в целях того, чтобы подстраховать проект на тяжелые для рынка времена. И не без скрипа в сердце мы пошли на эту сделку, я думаю, что это было правильным решением.
Эксперты рынка недвижимости считают этот шаг "Солнечного города" вынужденной мерой, которая в итоге может положительно сказаться на развитии проекта.
Айрат Хабибуллин, директор агентства недвижимости "Домус":
- Я слышал о том, что такая сделка состоялась. Считаю, что это нормальный шаг в нынешних условиях кризиса в строительной отрасли. С одной стороны, конечно, продавать ниже себестоимости кажется убыточным, с другой – продается небольшая доля проекта государственному заказчику, и доля убыточности может покрыться за счет освоения новых площадок и реализации оставшегося жилья. Некоторые казанские застройщики не спешат продавать квартиры государству ниже себестоимости. Это оправдано лишь в том случае, если есть собственные средства на достройку проектов, иначе последствия могут быть катастрофичными.
К тому же стоимость одного квадрата в 22 тысячи рублей не такая уж низкая цена за оптовую покупку. В настоящее время в Казани можно купить объекты на уровне готовности 20% за 23-24 тыс. рублей за кв.м. Готовое жилье можно приобрести за 32-35 тыс. рублей за кв.м. Сейчас рынок первичной жилой недвижимости возвращается к соотношению цен на готовое и строящееся жилье на 2-3 года назад, когда введенные в эксплуатацию объекты стоили дороже на 30%.
Дина Журавлева, директор торгового дома недвижимости "Йорт":
- Продажа небольшого процента квартир "Солнечным городом" Государственному жилищному фонду, на мой взгляд, положительно отразится на проекте. К тому же в условиях кризиса, когда некоторые стройки останавливаются вовсе, такая мера улучшит финансирование проекта и повлияет на ускорение сроков сдачи домов. Я думаю, дольщикам "Солнечного города" беспокоиться не о чем.
Как отмечают риэлторы, тем участникам программы социальной ипотеки, которые выиграют квартиры в "Солнечном городе", очень повезет. Эксперт, который пожелал остаться неизвестным, отметил, что, вероятнее всего, поселиться рядовым очередникам в "Солнечном городе" будет непросто.