Пессимистический прогноз будущего рынка недвижимости России – предстоящем осенью обвале цен дал на днях директор управления финансирования строительных проектов Алексей Чувин. Разразился скандал- чиновника отправили в отставку. Что действительно думают эксперты по поводу глобального снижения цен на жилье?
Выступая на конференции, Алексей Чувин заявил, что осенью у российских банков и девелоперов может наступить очень тяжелая ситуация. Дело в том, что сейчас многие банки берут в качестве отступных у строительных компаний за просрочки по кредитам квартиры. В залоге у российских банков уже огромное количество жилья. «Если у них возникнут трудности с капиталом, они будут вынуждены сбрасывать эти активы. Предложений на рынке окажется значительно больше, чем сейчас. Кроме того, осенью острая нехватка ликвидности вынудит и сами строительные компании начать массовую распродажу, что приведет к повальному падению цен на недвижимость. Девелоперы будут продавать дешево, лишь бы получить хоть какие-то деньги на закрытие ликвидности компании,»- сказал Чувин. Свои доводы чиновник подтвердил примером деятельности Сбербанка России. По его информации, объем портфеля кредитов, предоставленных застройщикам, составляет 600 млрд.долларов. Просрочка по эти кредитам равняется 0,7 %. При этом из всего портфеля кредитов, выделенных девелоперам, реструктуризированы кредиты на сумму 600 млн. долларов.
И хотя Сбербанк России официально не подтверждает данный прогноз развития ситуации, изложенное на конференции не является секретом для участников рынка недвижимости.
Ближайшее будущее глазами экспертов не выглядит оптимистичным, хотя главными факторами они считают не только задолженность девелоперов. Главное – соответствие стоимости метров доходам потенциальных покупателей.
По данным Росстата, снижение стоимости "квадратов" намного опережает уменьшение реальных доходов граждан, но это не делает "квартирный вопрос" решаемым для большинства россиян. Эксперты считают, что цены на недвижимость потому и снизились, что во время кризиса этот товар перестал быть востребованным на рынке.
Партнер компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Денис Соколов вывел формулу зависимости цен на недвижимость, согласно которой необходимо рассчитывать не возможную рыночную цену, а исключительно доступность. Сегодня в России в жилье нуждается практически каждый, а купить его могут не более 20% населения. Поэтому именно финансовые возможности этих 20% и определяют цену, считает эксперт.
"Все зависит от того, сколько свободных денег есть на руках у граждан, – говорит Виктор Щербаков. – И от того, насколько население готово потратить их на покупку жилья. Сегодня на руках денег нет, доходы низкие, потому и спрос на нуле. Долги застройщиков стоят далеко не на первом, и тем более определяющем будущее, месте".
"Все зависит от личных доходов и их перспектив, – заявил партнер компании TRAM-Realty Кирилл Востриков. – Мерить цены на жилье можно в чем угодно – в нефти, картошке или колбасе, не имеет значения. Самое главное, чтобы на эти доходы покупатель имел возможность приобретать недвижимость, и зависимость у этих факторов прямая – растут доходы, значит, растут цены на квадратные метры. Банкротство того или иного девелопера – это его личная трагедия, не имеющая ничего общего с рынком в целом". С другой стороны, на этой неделе Ассоциация строителей России заявила, что долги и отсутствие кредитов могут привести к банкротству 80% стройкомпаний до конца этого года. Впрочем, эта оценка не подтверждается другими участниками рынка. Что касается прогнозов нового "осеннего падения", то различия в оценках огромны. Так, например, министр финансов РФ Алексей Кудрин не так давно заявлял, что цены на квартиры в России не вернутся к докризисному уровню еще пять–десять лет.
Аналитики столичного рынка недвижимости назвали тогда прогноз вице-премьера "самым пессимистичным из всех возможных" и "маловероятным". "Его прогноз совпадает с так называемым "кризисным" сценарием, и сегодня он является самым маловероятным", – говорит гендиректор аналитического центра "Миэль" Владислав Луцков. По его мнению, даже по этому сценарию
цены могут выйти на пиковый уровень октября 2008 года через четыре–пять лет.
В Российской гильдии риэлторов считают, что "10 лет – это слишком". По их прогнозу, стоимость квартир вернется на докризисный уровень через два, максимум три года.
"Мир велик и многообразен, и в нем слишком много денег, – сказал аналитик Building Society Group Андрей Быстрицкий. – Падение возможно еще в ближайшие 2–4 месяца со скоростью 2–3% в месяц. До конца года будет рецессия, затем восстановление – через год-полтора, подъем – через 2–2,5 года. Это цикл и закон рынка, который кризис не отменил. Кризис отбил желание вкладывать деньги в акции и другие бумаги, а недвижимость была и будет самым надежным объектом инвестиций".
