Осень традиционно была активным временем на рынке недвижимости – считается, что покупатели, вернувшись с летнего отдыха, начинают решать свой жилищный вопрос. В этом году также эксперты подтверждают начинающееся увеличение активности и, конечно, призывают к покупке жилья, привлекая снизившимися ценами. Как изменились цены с начала этого года и достигнуто ли ценовое дно – об этом размышляет корреспондент ТatCenter.ru.
Осень традиционно была активным временем на рынке недвижимости – считается, что покупатели, вернувшись с летнего отдыха, начинают решать свой жилищный вопрос. В этом году также эксперты подтверждают начинающееся увеличение активности и, конечно, призывают к покупке жилья, привлекая снизившимися ценами. Как изменились цены с начала этого года и достигнуто ли ценовое дно – об этом размышляет корреспондент ТatCenter.ru.
Справка TatCenter.ru
По данным портала о недвижимости в Казани www.reportal.ru в октябре стоимость жилья в Казани составляет на первичном рынке 35114 руб/кв.м. (изменение цены за месяц -1.2%), на вторичном рынке 35799 руб/кв.м. (изменение цены за месяц +0.3%).
По данным www.tatre.ru, цены немного выше – на первичном рынке 36690 руб/кв.м. (изменение цены за месяц -0.7%), а на вторичном рынке 36910 руб/кв.м. (без изменений за месяц).
Действительно, с начала 2009 года и в целом за период с сентября-октября 2008 года цены на рынке жилья существенно снизились. Причем снизились разнопланово, в первую очередь дешевело переоцененное жилье, квартиры в строящихся домах на стадии далекой от готовности, а также варианты в сегменте элит. Ходовые для рынка недвижимости однокомнатные квартиры снизились в цене не сильно, но все же существенно. Так если в начале осени 1-комнатная квартира ленинградской планировки (33 кв.м.) стоила порядка 1600-1800 тыс. рублей, то к этой осени аналогичные варианты можно купить за 1300-1400 тыс. рублей.
В целом коррекция цен вниз показывает гибкость рынка, а значит способность его к восстановлению. Однако тенденция к поступательному снижению цен – не совсем хороший признак для рынка. Потому как покупатель, наблюдая, что стоимость его возможной покупки снижается, принимает вполне логичное решение – с этой покупкой подождать. Сколько покупателей решило таким образом переждать сказать сложно, однако по прошествии года, чувствуя в целом позитивный тренд в экономике, очень часто в высказываниях о развитии рынка недвижимости слышится осторожный оптимизм. Оптимизм этот носит преждевременный характер и нацелен на психологию покупателя, который не спешил приобретать недвижимость, ожидая снижение цен.
Торопиться не спеша
Однако полностью отвергать оптимистичные высказывания и продолжать надеяться на повальное снижение цен все же не стоит. Как это неоднократно отмечал в своих выступленияхминистр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Хуснуллин цены на недвижимость в Казани близки к себестоимости. А это значит, что еще большее снижение возможно лишь в исключительных случаях срочной продажи.
С другой стороны полагать, что цены вырастут в виду роста спроса тоже преждевременно. Реальный спрос на любой товар, и жилье в том числе, подстегивается двумя факторами – желанием приобрести недвижимость и возможностью ее приобрести. И если с желанием у казанцев пока все в порядке (нуждаемость в жилье пока еще не покрыта), то с возможностями – не всегда.
Ипотечная система, несмотря на формальные признаки реанимации (регулярное снижение ставки рефинансирования до полного ее возврата к докризисному уровню), все же пока не начала действовать в полную силу. А нестабильность экономической системы и неуверенность в завтрашней заработной плате, не способствует ввязыванию в долгие кредитные обязательства. Инвесторы, за счет которых достигалось развитие рынка прошлых лет, пока не спешат купить подешевевшее жилье. Поэтому сейчас именно та ситуация, когда спрос на недвижимость, сдерживаемый рядом выше перечисленных факторов находится в равновесии с подешевевшим предложением. Такое равновесие способствует стабильности цен на рынке недвижимости, при условии, что не возникнет иных обстоятельств, которые могут привести к росту или падению цен.
10% снижают продавцы, еще 20% - покупатели
По данным оценочной компании "РегионБизнесКонсалтинг" на первичном рынке цены предложений с начала года снизились на 6-8%. Как отмечает начальник отдела оценки оценочной компании "РБК" Александр Голубев, за период с начала 2009 г. по октябрь 2009г. в среднем цены на рынке первичной недвижимости снизились примерно на 7%. В рублях это общее изменение составило примерно 2500 руб. за м.кв. (в январе средняя цена предложения 1 кв.м. первичного жилья составляла 38 000 руб., к октябрю цена снизилась до 35500 руб.).
За период январь - октябрь 2009г., по данным "РБК" общее изменение цены предложения 1 кв. метра на вторичном рынке типового жилья в г. Казань составило (- 10,42%). Наибольшее снижение цен предложений наблюдается в Авиастроительном районе (13,66%), а наименьшее – в Кировском (5,80%). Так же наблюдается снижение в Московском (10,41%), Приволжском (11,07%), Ново-Савиновском (9,25%), Советском (9,94%) и в Вахитовском (11,2%) районах.
Однако ориентироваться лишь на цифры коррекции рынка по данным оценочной компании для объективного анализа рынка было бы не верно. Дело в том, что при оценке учитываются цены предложений, то есть именно та цена, по которой предлагает свою недвижимость ее владелец (которая была указана в объявлении при продаже жилья). В реальности при покупке происходит торг и первоначальная цена снижается. Например, как отмечает руководитель комитета по связям с общественностью Региональной Гильдии Риэлторов – Казань Ольга Белевских, на вторичном рынке жилья цены упали в среднем на 35-45% к докризисному уровню, на первичном чуть меньше - на 20-30%.
