Если проанализировать новогодние речи экономистов разных уровней, то легко заметить, что главным настроением является облегчение. И это понятно: все ждут перемен, разумеется, к лучшему. Нужно отметить, что в начале этого года поводов для оптимизма у аналитиков гораздо больше, чем в январе 2009 года. Однако если присматриваться к прогнозам внимательнее, то легко заметить, что высказывания экспертов в отношении строительного рынка в нашей стране и перспектив ипотеки носят как минимум сдержанный характер на фоне общих позитивных высказываний.
«Даже если верить словам аналитиков о завершении финансового кризиса и полном восстановлении прошлых темпов развития страны к началу 2011 года, в 2010 году чудес на ипотечном рынке ждать не стоит, – говорит Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер». – Снижение ставок будет происходить очень медленно, уровня процентных ставок 2007 – 1-й половины 2008 года в 2010 году мы не достигнем». Логично предположить, что, пока условия кредитования не вернутся на уровень 2007 года, количество сделок не превысит докризисные уровни.
Подстегнуть ипотечный рынок теоретически мог бы новый виток роста цен на 20–30% – но и этого в 2010 году ожидать не стоит. Кроме того, доступность ипотеки напрямую зависит от доходов и количества сбережений населения. Аналитики подсчитали, что должно пройти приблизительно около года с момента восстановления доходов покупателей до того момента, когда вырастет спрос на ипотечные продукты. Таким образом, в следующем году ипотека от коммерческих банков вряд ли станет двигателем рынка недвижимости. Опираясь на опыт ушедшего года, можно предположить, что есть вероятность вмешательства государства в описанную проблему, например через субсидирование части процентов по кредитам на жилье эконом-класса по аналогии с действующими программами по автокредитам. Однако всерьез такую вероятность на данном этапе рассматривать не стоит: в нашей стране слишком много других насущных проблем, да и как в реальности будут воплощены те или иные экономические инициативы, неизвестно.
Конечно, не все так мрачно и поводов для оптимизма в последнее время прибавилось: исходя из итогов 2-го полугодия 2009 года, можно говорить о начавшемся оживлении рынка ИЖК. Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», убежден, что при сохранении набранных ежемесячных объемов ипотечного кредитования в Московском регионе в 2010 году следует ожидать прироста числа выданных ипотечных кредитов до 25% по сравнению с 2009 годом. Но даже с такими цифрами для возвращения на докризисный уровень объемов ипотечного кредитования потребуется не менее 2-3 лет.
Темпы восстановления будут зависеть от роста российской экономики в целом, так как общеэкономическая ситуация оказывает влияние на уровень и стабильность доходов населения, а также предоставляет банкам возможность для формирования тех или иных условий ипотечных кредитов для физических лиц. Среди аналитиков существуют и еще более оптимистические настроения. «По нашему прогнозу, ипотечное кредитование в 2010 году имеет потенциал роста на уровне 60% по отношению к предыдущему году», – заявляет Юлия Купко, генеральный директор компании «Кредитмарт». Такими темпами вполне реально ожидать полного возвращения на докризисный уровень приблизительно к 2011 году.
В прошедшем году, действительно, были факторы, оказавшие позитивное влияние на рынок недвижимости. К ним можно отнести общую стабилизацию банковского сектора и снижение стоимости банковского фондирования. Но для адекватного понимания ситуации нужно отдавать себе отчет в том, что и все негативные факторы, определившие погоду на рынке в 2009 году, по-прежнему в силе.
Приобретение квартиры в новостройке остается затруднительным для большинства заемщиков. Не нужно обращаться к аналитикам, чтобы понять это. Причинами, оказавшими негативное влияние на развитие ипотеки, можно считать отсутствие возможности у банков выдавать дешевые кредиты, сокращение доходов заемщиков и их неуверенность в будущих доходах. И это все реалии, актуальные для начавшегося года.
Как прогнозирует Игорь Лебедев, руководитель отдела анализа инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», на весну–лето 2010 года придется пик появления на рынке «дефолтных» квартир. В Москве их количество может составить 8–10 тыс. – до 15% от всех ипотечных квартир. За счет них объем предложения квартир в Москве увеличится на 15–20%. Но поскольку выставляться они будут не одновременно, то это не окажет критического влияния на рынок.
Сумма дисконта при реализации квартиры будет определяться конкретными условиями каждой ситуации. Она может быть и значительной, однако ожидать обрушения рынка не следует. Отдельного внимания заслуживают прогнозы по плохим долгам на ипотечном рынке. Если судить по данным Всероссийского центра изучения общественного мнения, то только 2% заемщиков признают, что не смогут погасить взятые кредиты. Конечно, ситуация через полгода может измениться, но на данном этапе эксперты коллекторского рынка ожидают некоторое снижение динамики рынка долгов по сравнению с темпами 2009 года.
«Критическую фазу кризиса мы миновали, сейчас требуется время для восстановления экономики, – убеждена Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». – Предполагаю, что ипотека активно заработает примерно через 2-3 года. Хотя, возможно, это произойдет и раньше, в первую очередь благодаря активной поддержке государства». Благоприятным фактором может служить снижение Центральным банком ставки рефинансирования. В декабре 2008 года она была на уровне 13%, а сейчас опустилась до 8,75%, что позволяет банкам уменьшать процентные ставки по кредитным продуктам.
В 2010 году одной из важных задач по уменьшению процентных ставок до уровня 10-11% станет разработка и запуск механизма инвестирования временно свободных денежных средств Пенсионного фонда РФ, резервов страховых компаний, средств Агентства по страхованию вкладов, институтов развития в ипотечные ценные бумаги российских эмитентов. По общему мнению, эти ресурсы смогут оживить рынок ипотечного кредитования и значительно снизить ставки. Большая часть предпринимаемых антикризисных мер является пока пилотной, их применимость и эффективность мы сможем оценить только в будущем. Резюмируя основные прогнозы на 2010 год, можно сказать, что работы будет много, а год пройдет под флагом наращивания потенциала. А мы, потребители, заемщики и аналитики, вслед за рынком будем учиться «радоваться осторожно», отмечая каждый положительный момент.
Трушина Наталия
Источник: credit.rbc.ru
