Покупаем новостройку - выявляем скрытые платежи: метраж, оформление собственности, ремонт.

Покупаем новостройку - выявляем скрытые платежи: метраж, оформление собственности, ремонт.

Общеизвестно, что при приобретении недвижимости заплатить часто приходится намного больше, чем казалось сначала. Особенно это касается новостроек, где покупателя подстерегают и различные «юридические» поборы, и необходимость ремонта для доведения объекта до жилого состояния. Сравнение с айсбергом (у него, как помним, над водой только одна десятая, остальное от глаз скрыто) будет тут, конечно, преувеличением, но все же…

Короче говоря, журнал Metrinfo.ru решил разобраться в вопросе дополнительных трат и выяснить, сколько квартира будет стоить в итоге.

Несоответствие площадей
Как знают все, большинство квартир в новостройках продаются еще до завершения готовности дома. Соответственно, нет возможности понять, какой будет точная площадь будущего объекта, а в договор купли-продажи обычно вносят некую ориентировочную цифру, которая после завершения строительства и обмеров БТИ может измениться – в большую или меньшую сторону. Что происходит в этом случае с ценой квартиры?

Прежде всего, отметили опрошенные нами эксперты, речь идет о не очень значительных величинах. Возможные отклонения зависят, во-первых, от размеров квартиры (понятно, что чем она больше – тем больше может оказаться «лишних» или «недобранных» метров), а во-вторых, от технологии строительства. Меньше «дельта» будет в панельных домах (это фактически заводское производство), больше – в индивидуально отливаемых прямо на стройплощадке «монолитах». Но в любом случае, сообщила нам Мария Рязанова, менеджер отдела маркетинга и рекламы компании «АТЛАНТ ИНВЕСТ», отклонение составит не более 2 кв. м. Гораздо чаще – в пределах 1 кв. м.

Большинство договоров, которые продавцы подписывают со своими покупателями, содержат упоминание как цены 1 кв. м, так и объекта целиком – последняя цифра получается перемножением цены на «ориентировочный» метраж. Если же действительная площадь квартиры будет отличаться, либо покупателю придется доплатить, либо застройщик вернет ему некоторую сумму.

Правда, при ближайшем рассмотрении все оказывается чуть сложнее. «Существует практика так называемых «пороговых значений», - рассказывает Виталий Осьминин, руководитель службы маркетинга и рекламы компании «ЮИТ Московия». – Скажем, он устанавливается в 1 кв. м. Это значит, что перерасчет будет производиться только в том случае, если фактическая площадь квартиры отличается от договорной более чем на 1 кв. м., причем с исключением этого самого «пограничного метра». Как отмечает эксперт, схема эта справедливая, поскольку и застройщик, и покупатель находятся тут в абсолютно равных условиях.

Редко, но случаются и прямые обманы. «Есть примеры, когда недобросовестные застройщики вступают в сговор с инженером-замерщиком из БТИ, - отмечает Сергей Мигунов, руководитель Управления маркетинга и развития Группы компаний «КОНТИ». – И если квартира оказывается меньше, результаты обмера «корректируются» до заявленной в первоначальных планах площади».

Но это, повторимся, скорее исключение. Как правило, застройщики возвращают деньги (если квартира меньше) либо берут доплату строго в размерах, установленных договором. Попытаться обсчитать – значит, нанести себе самому серьезный репутационный вред.

Оформление в собственность
Это – тема, достойная отдельного эпоса. И, кстати, наш журнал уже писал о ней.  (см. статьи «Собственность через суд: застройщики навязывают традицию. Принимать ее не нужно» «На новоселов работает целая юридическая индустрия: оформление собственности, перепланировок и т.д.»). Поэтому кратко.

«Средние сроки оформления в собственность составляют в Москве около полутора лет, в Московской области – около года после сдачи дома Госкомиссии, - говорит Аркадий Литовский, коммерческий директор ГК «Интер Союз». – Впрочем, названные сроки являются той самой «средней температурой по больнице», и в некоторых «проблемных» растягиваются иногда до 5-8 лет. Стоимость оформления – от 15 тыс. руб. до 2% от стоимости квартиры».

Еще надобно добавить, что некоторые застройщики берут с покупателей деньги за оформление заранее – в момент подписания договора. Затем они сразу теряют к происходящему интерес (и то правда, чего заниматься-то: деньги ведь уже получены!), а недовольных клиентов отправляют заниматься оформлением самостоятельно, через суд. Некоторые сами и рекомендуют адвоката – из какой-нибудь дружественной фирмы. Участие в процессе такого специалиста удобно покупателю: адвокат «в теме», он специализируется именно на этих делах. Но еще удобнее это фирме-застройщику: исковое заявление будет содержать только требование оформить квартиру в собственность, и никогда – применить к застройщику какие-либо санкции за волокиту.

Судебные издержки (еще раз напомним, что идут они сверх тех денег, что были когда-то заплачены застройщику за оформление) составляют обычно в районе 50-100 тыс. руб.

Квартплата: вы «типа» хозяин…
Времена, когда квартплата и коммунальные платежи были в высшей степени незначительными, давно прошли. Сегодня суммы здесь таковы, что – как минимум – не позволяют отмахнуться от них. Но одно дело – платить, когда ты уже живешь в квартире, и совсем другое – в период, когда у тебя еще даже нет ключей.

По закону (пп. 5 п. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ), «обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает… с момента возникновения права собственности на жилое помещение». Но эта норма, конечно, очень огорчительна для застройщиков – в свете уже упоминавшихся немалых сроков, когда никакой собственности у покупателей жилья еще нет. Поэтому выработавшееся на рынке «по умолчанию» правило – квартплата «включается» вместе с ключами.

«Раньше иногда случалось, что застройщик мог требовать оплату с момента ввода дома в строй, когда квартира еще не была получена, а квартплата уже начислялась, - говорит Юлия Гераськина, руководитель департамента новостроек компании Est-a-Tet. – Сегодня все постепенно отказываются от этой практики в пользу того, что оплата квартплаты должна происходить с момента фактического вселения». Эксперт также добавляет, что до оформления права собственности в квартиру нельзя зарегистрироваться («прописаться»). Это автоматически означает, что все проживающие не могут рассчитывать на льготы по квартплате – они положены только «прописанным».

Впрочем, другие опрошенные нами специалисты были настроены еще более скептически. «Квартплату застройщики начинают взимать сразу после сдачи дома ГК, стараясь взять деньги сразу за 3-6 месяцев вперед, - говорит Аркадий Литовский («Интер Союз»). – Сроки же начала реального заселения жильцов в дома – через 4-5 месяцев после сдачи дома ГК. Наша компания, считает такое поведение застройщиков недопустимым, наши покупатели начинают платить квартплату исключительно после получения свидетельств о собственности на приобретённые у нас квартиры». «Получение ключей и возможность жить – не одно и то же, - напоминает Виталий Осьминин («ЮИТ Московия»). – Зачастую даже квартира, приобретенная с полной отделкой, пригодна для комфортного проживания далеко не сразу, ибо решение проблем с электроэнергией по постоянной схеме, теплом, водой и лифтами могут растянуться и на год после ввода дома».

Ремонт: дороже всего
Самая, вероятно, очевидная и понятная даже непрофессионалу трата. Квартиры в новых домах сдаются, как правило, «в бетоне», и для приведения их в жилой вид потребуется потратить немало денег и времени.

Ответ на главный вопрос («Сколько?») следует начинать с того, что новостройки бывают двух видов – панельные и монолитные. В первых имеются внутренние стены, тогда как в монолитах (особенно их «подвиде», возводимом на базе несущих колонн и опорных балок) внутри квартиры нет почти ничего – только эти самые колонны. «Это та самая свободная планировка, без внутренних перегородок, санузлов и внутренней электрической проводки», - говорит Виталий Осьминин («ЮИТ Московия»).

Итак, что нам предстоит сделать в новом доме? В «монолите» - возвести внутренние перегородки, развести по квартире коммуникации (электричество и водопровод), создать гидроизоляцию для санузлов. Далее идут работы, обязательные и для монолитов, и для панельных домов – бетонная стяжка на полу, выравнивание стен и потолков, укладка напольных покрытий, «финишная отделка» стен (обои или покраска), укладка кафеля в ванной, навешивание межкомнатных дверей.

Конкретные цены в данном случае называть очень сложно (они во многом зависят от качества и стоимости используемых материалов), однако более-менее «сиротский» ремонт наши эксперты оценили в 6-10 тыс. руб. за кв. м, а «средний евроремонт» (термин Аркадия Литовского из «Интер Союза») – в 15-30 тыс. руб. за кв.м. Все это без учета мебели. Продолжительность ремонта – от трех месяцев до одного года.

Состоятельные граждане предпочитают обращаться к модным архитекторам, а это - дополнительные траты.  «На сегодня в Москве услуги опытного архитектора-дизайнера стоят в диапазоне от 1500 до 2500 рублей за квадратный метр общей площади, - разъясняет Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт». – Компания, являющаясяя архитектурным брендом, может просить за свои услуги до 7000 рублей за метр».

Довольно любопытно выглядят в этом смысле квартиры с «муниципальной отделкой» - они готовы к проживанию, в них есть все. С другой стороны, качество используемых материалов устраивает далеко не всех покупателей. Так что «муниципальная отделка» – это для кого-то возможность сэкономить на ремонте, а для кого-то – дополнительные траты, связанные с необходимостью эту самую отделку отодрать и оттащить на ближайшую помойку.

Из прочего: перепланировка
Из дополнительных трат, не перечисленных выше, была упомянута перепланировка. Тут штука в том, что занимающиеся согласованием государственные органы общаются только с собственником, а покупатель квартиры, имеющий на руках инвестиционный договор, для них никто. Соответственно, новосел, желающий что-то в своей квартире изменить или усовершенствовать, должен идти на поклон к застройщику (формальному владельцу квартиры), а тот если и согласится помочь, то по очень суровым тарифам. «Перепланировка на этапе регистрации собственности обычно в 2-3 раза дороже, чем после получения права собственности», - отмечает Юлия Гераськина («Est-a-Tet»). Профессионалы, работающие в этой сфере, подтверждают. «Тот пакет услуг, который у частного посредника стоит 25 тыс. руб., а в специализированной фирме – 35 тыс., у застройщика обойдется не менее чем в 80 тыс. руб.», - говорит Оксана Васильева, частный консультант.

Стоимость услуг посредников по согласованию перепланировок в дорогих квартирах по данным Сергея Лушкина («Квартал Эстейт») могут стоить до 125000 рублей.

Резюме от журнала Metrinfo.ru
Если просуммировать все изложенное выше, картина получается такой. Все не связанные с ремонтом траты укладываются в пределы 4-5% от стоимости квартиры – именно на такой размер и следует ориентироваться покупателю, чтобы не попасть в неприятное положение: деньги израсходованы «под завязку», и известие, что объект оказался больше на 1 кв. м, вызывает шок.

Что до ремонта, то его минимальная смета начинается, как мы говорили, от 6 тыс. руб. за кв. м, а верхняя граница зашкаливает за 50 тыс. Напомним, что строительные сметы всегда бы хорошо корректировать процентов на 20 вверх – на случай непредвиденных трат. А еще мебель… В общем, итоговая стоимость квартиры может вырасти до 30-50% от цены покупки.