В центре макроэкономических исследований Сбербанка России изучили последние тенденции рынка, а также построили прогнозы динамики стоимости жилья в России на 2010-2011 гг. Журнал "Казанская недвижимость" представляет некоторые интересные выдержки из исследования. По оценкам экспертов, в ближайшем будущем российский рынок жилой недвижимости будет восстанавливаться, но достаточно медленно. Незначительный рост цен будет зафиксирован в 2011 году (+6%).
В начале особо отметим, что информация в данном аналитическом отчете не может быть рассмотрена в качестве рекомендации по определенной инвестиционной политике или в качестве любой другой рекомендации. Как указано в самом аналитическом материале, Сбербанк России не берет на себя никакой ответственности за любые прямые или косвенные убытки, затраты или ущерб, понесенные в связи с использованием информации, изложенной в настоящем документе, включая представленные данные.
Восстановление после кризиса началось
"Пузырь" на рынке недвижимости там, где он был, лопнул уже более двух лет назад, при этом восстановление в самых сильно пострадавших странах до сих пор не началось, либо очень неустойчиво (Эстония, Литва, Латвия, Ирландия, Болгария, США). Такая ситуация может продлиться еще несколько кварталов, а восстановление, когда начнется, будет очень медленным.
В наименее пострадавших от кризиса странах, напротив, наблюдается рост цен на рынке недвижимости (Австралия, Китай, Сингапур, Канада). В остальных странах падение цен на жилье прекратилось, но рост еще фактически не начался.
Сделанные выше выводы можно подтвердить результатами, полученными с использованием эконометрических моделей, которые показывают, что восстановление началось в тех странах, где падение ВВП в результате кризиса было наименьшим, а также где была меньше зависимость экономики от притока капитала.
Рынок недвижимости в России, следуя в русле мировых тенденций, не спешит восстанавливаться после криза: в целом по стране стоимость жилья с учетом инфляции продолжает снижаться. Мы ожидаем, что схожая динамика будет наблюдаться и в ближайшие месяцы, а по итогам 2010 г. рост номинальных рублевых цен на жилье в России будет минимальным (около 1,5%). В 2011 г. ситуация начнет очень медленно выправляться, и, по нашим оценкам, рост номинальных рублевых цен на жилье будет мало отличаться от темпов потребительской инфляции.
Оцененная нами эконометрическая модель предсказывает, что в 2010 и 2011 гг. годовой прирост рублевой стоимости жилья в столице "обгонит" потребительскую инфляцию всего на 4-5%.
Взгляд на историю
Падение цен на жилую недвижимость является характерной чертой финансовых кризисов, зачастую, как и в текущем кризисе, становясь предтечей возникновения проблем в банковском секторе или просто, естественным образом, развиваясь параллельно (рост финансового сектора, кредитования, низкие ставки ведут к образованию "пузыря" цен на рынке жилой недвижимости, который затем "лопается"). Среди исторических эпизодов наиболее приемлемы для сравнения с текущим кризисом 5 крупных кризисов в развитых странах: Испании (1977), Норвегии (1987), Финляндии (1991), Швеции (1991) и Японии (1991). Азиатский кризис 1997-1998 годов также является сопоставимым примером для анализа воздействия кризиса на рынок жилой недвижимости.
В истории предыдущих кризисов можно выделить следующие интересные факты, касающиеся динамики цен на недвижимость:
- Во всех рассматриваемых странах предкризисные годы характеризуются быстрым ростом (5-30%) реальных цен на недвижимость, за исключением Кореи, где падение реальных цен объясняется высоким уровнем инфляции.
- В некоторых случаях пик цен на рынке недвижимости был достигнут ранее начала кризиса (Япония, Финляндия, США в текущий кризис).
- Падение после кризиса — значительное, в некоторых эпизодах более 20%. Особенно сильно это проявилось в тех странах, где падение началось до кризиса: в Японии, Финляндии, США (текущий кризис). Падение от предкризисного пика может составлять более 40%.
- В развивающихся странах (азиатский кризис в Корее и Таиланде) падение после кризиса было менее значительным, однако и предкризисный рост был не столь высоким.
- Падение продолжается длительный период времени более 6 кварталов. В Финляндии и Японии цены падали более 4 лет.
- Ни в одном эпизоде в последующие 4 года после кризиса цены не выходят на предкризисный уровень, минимальный разрыв от предкризисного значения составил 10% (в Корее и Таиланде), а от предкризисного пика на рынке недвижимости — еще больше.
В этом свете ситуация в России несколько выбивается из представленного ряда: рост цен на жилье в предкризисные годы в ней был выше, чем в любой из рассмотренных стран. С начала кризиса вплоть до момента, на который имеются последние данные (2 кв. 2010 г.), на первичном рынке жилья с учетом инфляции продолжалось падение цен, составившее почти 22%. Во-первых, этот факт объясняется падением номинальных цен за счет небольшого, но все же падения доходов населения и, главное, оттока капитала. Во-вторых — высокой инфляцией, вызванной девальвацией в конце 2008 -начале 2009 года.
О чем говорит показатель доходности
Доходность на рынке недвижимости — одна из ключевых характеристик сектора. Она показывает процентное соотношение суммы, которую можно заработать, сдавая жилье и получая ренту до выплаты налогов и других дополнительных расходов, и непосредственно цены жилья. Например, если недвижимость стоит 10 млн. и приносит 1 млн. рублей в виде ренты за год, то доходность составляет 10%.
В зависимости от уровня доходности можно определить, насколько справедливо оценена сейчас недвижимость, и какова будет дальнейшая динамика. Допустим, если доходность слишком низка, это означает, что жилье переоценено, и покупать его сейчас не выгодно, поскольку ожидается падение спроса и уровня цен.
Если доходность высокая, наоборот, спрос будет расти и цены вслед за ним.
Рынок жилья в России
Кредитный бум и образование "пузыря" на рынке недвижимости в докризисный период были свойственны и российской экономике. В качестве главных факторов, двигавших цены на рынке жилья в России, мы выделили приток капитала и рост реальных денежных доходов населения. Приток денег в экономику, связанный с растущими ценами на нефть и ожиданиями еще большей нефтяной выручки, способствовал тому, что в предкризисные годы рост цен на рынке недвижимости в России был аномально высоким по сравнению с другими странами (с 1 кв. 2002 г. по 3 кв. 2008 г. с учетом инфляции стоимость жилья выросла в 2,3 раза).
Цены на жилье в России достигли пика в 3 квартале 2008 года, после чего с началом кризиса произошло резкое падение: за полгода цены на вторичном рынке жилья в долларовом выражении упали на 28%. В Москве аналогичное снижение составило 29%. Столь существенное падение долларовых цен отчасти объясняется удешевлением рубля. Кризисная динамика цен в рублях, даже с учетом инфляции, выглядит не столь драматично: на первичном рынке в России стоимость жилья снизилась всего на 11%, на вторичном — на 10%.
Еще одной характерной чертой кризиса стало увеличение разрыва между ценами на первичном и вторичном рынке. Предложение на вторичном рынке может считаться более гибким, поскольку многие потенциальные продавцы вторичного жилья предпочитают придержать квартиры на время кризиса, тогда как предложение на первичном рынке зависит от объема только что построенных квартир, который изменяется медленно. Кроме того, с приходом кризиса покупка квартир в недостроенных домах стала более рискованной в связи с возможным банкротством застройщика, и часть покупателей с первичного рынка переключились на вторичный. В будущем, в случае действия более благоприятных условий получения кредитов на покупку жилья, разрыв между ценами на двух рынках может сократиться.
Каким будет выход из кризиса российского рынка недвижимости и стоит ли ожидать роста цен?
В качестве основы прогноза мы использовали базовый сценарий развития российской экономики в текущем и будущем 2011 году, представленный в опубликованном в июле обзоре ЦМИ "Прогноз развития российской экономики на 2010-2011 гг. и 2012-2013 гг.". Согласно базовому сценарию в 2010 и 2011 гг. российская экономика вырастет на 4,4% и 3,6% соответственно, а рост реальных денежных доходов составит 3,6% и 4,1%. В 2010 г. мы предсказываем незначительный отток капитала (-1 млрд. долл.), который сменится притоком в 2011 г. (+10 млрд. долл.).
По нашим оценкам в ближайшем будущем российский рынок жилой недвижимости будет восстанавливаться, но достаточно медленно. В России в целом до конца 2010 г. и в будущем 2011 г. будет продолжаться стагнация цен с учетом инфляции. В номинальном выражении незначительный рост цен будет зафиксирован в 2011 году (+6%).
Прогноз номинальных цен на жилье в 2010-2011 г. основан на макроэкономическом прогнозе ЦМИ, построенном еще до засухи, пожаров и скачка цен на продовольственные товары и предполагающем, что годовой показатель инфляция в 2010 г. и 2011 г. составит 6,8% и 7,1% соответственно. Наблюдаемое в последние месяцы ускорение инфляции может повлечь за собой и некоторое увеличение темпов роста номинальных рублевых цен на жилье, который, тем не менее, будет мало отличаться от темпов потребительской инфляции. Таким образом, ситуация на рынке жилой недвижимости в ближайший год будет разительно отличаться от предкризисной, когда темпы увеличения номинальной стоимости жилья значительно "обгоняли" потребительскую инфляцию (в среднем более чем на 17% в год за период с 1 кв. 2003 г. по 3 кв. 2008 г.).
