Объемы ипотечного кредитования в третьем квартале этого года выросли на 100 млрд рублей, это три четверти от роста за все первое полугодие. Ставки по кредитам снизились до 10% годовых в рублях, до такой же отметки опустился минимальный первоначальный взнос. Но радоваться рано: кредиты на таких условиях доступны лишь единицам. Банки сетуют, что массовый заемщик все никак не вернется на ипотечный рынок — доходы не позволяют.
Докризисные ориентиры
По данным ЦБ РФ, в первом полугодии 2010 года банки предоставили 107 208 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 133,4 млрд рублей. Количество выданных кредитов по сравнению с аналогичным периодом в 2009 году увеличилось в 2,4 раза. А в третьем квартале 2010 года объем выданных ипотечных кредитов вырос до 234,2 млрд рублей, то есть более чем на 100 млрд рублей за последние три месяца. Но несмотря на очевидные успехи в деле ипотеки, банкиры не спешат говорить о полном восстановлении профильного рынка.
Условия, на которых банки сейчас выдают ипотечные кредиты, все ближе к докризисным. По данным ипотечного брокера "Кредитмарт", среднерыночная ставка (с учетом банковских комиссий) по ипотечным продуктам в рублях в октябре 2010 года уменьшилась на 0,25% и составила 15,71%. Стоимость долларовых кредитов, напротив, увеличилась — до 13,25% годовых. В большинстве случаев минимальный первоначальный взнос составляет 20%.
Но есть предложения и ниже этой отметки. Например, в "Абсолют банке" при наличии дополнительного залога кредит можно оформить с 10-процентным первоначальным взносом под 13-14% годовых на 25 лет. В Росевробанке минимальный первоначальный взнос составляет 15%, а по программе "Семейный" он снижен до 10%. В первом случае кредит можно оформить под 11-14% в рублях и 9,5-11,5% в долларах или евро. При уменьшенном первоначальном взносе стоимость кредита вырастет до 14,5-19,5% в рублях и 12-17% в долларах. С первым взносом в 10% есть кредиты и у ВТБ 24, и у Сбербанка России. Так, клиенты Сбербанка "с улицы" могут оформить кредит под 10,4-12,75% годовых в рублях (после регистрации ипотеки) на 30 лет с первоначальным взносом в 10% стоимости объекта.
По мнению банкиров, сейчас главный тормоз ипотеки — не высокие ставки и не жесткий отбор получателей кредита, а неуверенность потенциальных заемщиков. "По нашим наблюдениям, в четвертом квартале этого года объемы ипотечного кредитования не достигли того уровня, который был запланирован банками ранее. В первую очередь мы связываем это с поведением заемщиков. Многие работодатели еще живут в кризисном режиме, соответственно, не все заемщики смогли восстановить свой уровень дохода. Здесь есть психологический момент: заемщики не до конца уверены в завтрашнем дне и боятся ввязываться в такое долгосрочное обязательство, как ипотека. Со стороны банков условия по покупке готовых квартир практически полностью вернулись на докризисный уровень",— говорит генеральный директор ипотечного брокера "Кредитмарт" Юлия Купко.
С ней согласна начальник управления ипотечного кредитования блока "Розничный бизнес" Альфа-Банка Татьяна Невская: "Основным сдерживающим фактором на рынке является низкий платежеспособный спрос на ипотеку, к которому прибавляется боязнь населения брать долгосрочные обязательства — слишком свежи в памяти последствия экономического кризиса 2008 года".
Как бы то ни было, банки продолжают декларировать снижение ставок по ипотеке — как по стандартным программам, так и в рамках новогодних подарков для заемщиков. Все больше кредитных организаций предлагают кредиты под 9-10% годовых в рублях. Однако такие условия доступны для избранного круга лиц. "Как правило, такими предложениями могут воспользоваться только 20% клиентов, обращающихся за ипотечным кредитом. Подобные программы содержат некоторые заградительные условия, в основном высокий уровень первоначального взноса и короткий срок кредита. Большинство клиентов не имеют таких значительных накоплений, поэтому стараются внести как можно меньший первоначальный взнос",— рассказывает Юлия Купко.
Например, в Сбербанке минимальная ставка — 9,5% годовых. Она действует при покупке недвижимости, построенной с участием кредитных средств банка, в Москве это жилой комплекс "Искры радости" и жилой комплекс "Мос-Анжелес". Такую ставку могут получить только зарплатные клиенты банка после регистрации ипотеки и если они готовы внести первый взнос размером не менее 50% стоимости недвижимости и оформить кредит на срок не более 10 лет.
В ВТБ 24 минимальная ставка по рублевому кредиту (программа на покупку готовой квартиры) составляет 9% годовых. Условия в этом случае — не менее 60% стоимости квартиры в качестве первого взноса и срок кредитования меньше семи лет. При смягчении этих параметров ставка будет увеличиваться. В банке "Дельтакредит" после понижения на 0,75% минимальная ставка составляет 10% годовых. Правда, ее действие ограничено — до 31 декабря 2010 года. Речь идет о кредите на срок не более семи лет при первом взносе от 50%. Комиссия за его выдачу составит 4%. Еще одно условие — доход нужно подтвердить справкой 2-НДФЛ, в противном случае ставка повысится на 0,5%. Также стоит учитывать, что 10% годовых клиент будет платить только первые пять лет, на оставшийся срок банк устанавливает плавающую ставку. В Нордеа банке ипотеку выдают на 30 лет под 9,5% годовых при первом взносе в 15% стоимости квартиры.
Минимальная ставка в 11% годовых в рублях помимо Росевробанка заявлена в "Абсолют банке" и БСЖВ при сроке кредита до 25 лет. Минимальный первый взнос в "Абсолют банке" составит 15%, в БСЖВ — 20%. Максимальная стоимость кредита доходит до 14% и 13,5% соответственно. В банке "Уралсиб" кредит можно оформить на 30 лет под 12-15,5% годовых в рублях. Программа с фиксированными ставками в ЮниКредит Банке предполагает стоимость кредита в 12-13% годовых в рублях и 10,5-11% в долларах или евро. Кредит можно оформить на 30 лет, внеся 20% цены жилья в качестве первого взноса в случае рублевого кредита и 30% — долларового. В Московском ипотечном агентстве кредит можно оформить на 30 лет с минимальным первоначальным взносом в 20% под 12-16,2% годовых в рублях. Стоит отметить, что такие ставки можно получить, оформив комплексное ипотечное страхование, которое учитывает три вида риска: жизнь и здоровье заемщика, повреждение объекта недвижимости, а также утрату прав собственности на него. При отсутствии такого полиса ставка вырастает, как правило, на 3-5%, в некоторых случаях разница может доходить и до 10%.
Таким образом, сейчас ипотека доступна даже не всем представителям среднего класса. В основном за кредитом обращаются заемщики до 40 лет с уровнем дохода не менее 100 тыс. рублей в месяц. Они имеют официальное подтверждение дохода по справке 2-НДФЛ и стаж работы на последнем месте не менее двух лет. При таких условиях сумма кредита может составлять 5-7 млн рублей, если кредит будет оформляться на максимальные сроки.
От чего зависит
Несмотря на сложности с численностью качественных заемщиков, банкиры надеются на значительный рост ипотечного кредитования в следующем году. По их предварительным прогнозам, при сохранении нынешнего роста, а также при отсутствии каких-либо экономических потрясений, можно ожидать, что объем рынка по итогам 2011 года достигнет докризисного уровня. "Если говорить об объемах ипотечного кредитования в масштабах страны, нужно ориентироваться на стратегию, которую разработало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Таким образом, в перспективе 1,5-2 лет доля сделок купли-продажи с привлечением заемных средств составит 20% в общем количестве сделок. Соответственно, относительно текущего периода рост ипотечных объемов составит практически 50%. Что касается Москвы, то здесь рост объема выдачи ипотеки может быть даже больше",— говорит заместитель гендиректора Московского ипотечного агентства Лада Краснова.
При этом банкиры отмечают, что существенных изменений в банковских программах ждать не стоит. В большинстве случаев новшества на ипотечном рынке будут связаны с активным продвижением программ кредитования новостроек. "Два основных фактора увеличения объемов кредитования — рост платежеспособности и улучшение условий ипотеки со стороны банков (динамичные изменения в ипотечной политике банков мы могли наблюдать на протяжении всего 2010 года). Помимо этого существенным фактором развития рынка ипотечного кредитования является создание и функционирование рынка ипотечных бумаг, который предоставит банкам возможность оперативно рефинансировать ипотечные портфели, привлекая тем самым дополнительные денежные ресурсы в этот вид кредитования",— рассказывает Татьяна Невская.
Банкиры уверяют: они сделали все возможное в плане смягчения условий по кредитам. "Не думаю, что в следующем году банки будут смягчать требования к заемщикам. Как показала практика, это приводит к появлению дефолтных кредитов. Более вероятно, что банки будут оптимизировать предложения по процентным ставкам, возможен выход на уровень 8-10% годовых в рублях для крупных банков",— говорит Лада Краснова.
"Улучшать условия по процентным ставкам в существенном размере можно только в соответствии с экономической ситуацией. Это уже макроэкономика, которая является прерогативой правительства, а не банков. Банки в зависимости от собственных возможностей могут при стабильной экономике еще снизить ставки, но это снижение не будет резким", — считает исполнительный вице-президент Росевробанка Сергей Гордейко.
Банкиры отмечают, что делу ипотеки мешает не только неуверенность заемщика в завтрашнем дне, но и ситуация на рынке недвижимости. По оценке Нордеа банка, сейчас ипотечные кредиты доступны не более чем 50% экономически активного населения страны. "По нашему мнению, на доступность ипотеки прежде всего влияет стоимость недвижимости, которая продолжает демонстрировать пусть небольшой, но стабильный рост. Таким образом, снижение стоимости ипотечных кредитов, отмена комиссий и прочее смягчение условий кредитования со стороны банков нивелируется невысокими темпами строительства нового жилья и, соответственно, повышением стоимости жилья, уже введенного в эксплуатацию", — говорит директор департамента розничного бизнеса Вячеслав Лясевич.
По словам Юлии Купко, сейчас на рынке недвижимости сложилась специфическая ситуация. "На вторичном рынке происходит увеличение стоимости квадратного метра, но нельзя сказать, что рынок насыщен предложением. Зачастую покупатель не может сразу подобрать интересующий его вариант. К кредитованию строящегося жилья банки еще активно не вернулись, поэтому здесь выбор у заемщика тот же. Сегодня "первичкой" интересуются порядка 20-30% клиентов, в следующем году мы прогнозируем рост этого показателя до 40%",— рассказывает Юлия Купко.
