новостройка г. Набережные Челны
новостройка г. Набережные Челны
В этом году в Татарстане намерены запустить две новые жилищные программы. Теперь жилые «квадраты» станут еще более доступными. Планируется, что благодаря программе «Стимул-2» максимальная ставка по кредиту составит 9 процентов годовых. А стоимость квадратного метра не должна превышать 30 тысяч рублей.
Еще одну программу - «Переезд» - запустят в регионе в пилотном режиме. Она позволит гражданам изменить жилищные условия за счет имеющегося в собственности жилья. Еще одно новшество - возможность купить квартиру в строящемся доме или переехать в индивидуальное или малоэтажное жилье.
В годы «застоя», а также в кризисный постсоветский период большинству россиян приходилось только мечтать о достойном жилье. Нынче ситуация изменилась. Но и в наше время самой животрепещущей проблемой для очень многих остается недоступность жилых «квадратов»...
Федеральной целевой программой «Жилище» и приоритетным национальным проектом «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» предопределено создать условия для обеспечения необходимыми квадратными метрами основных (то есть небогатых) групп населения. В соответствии с объявленным властями курсом регионы ежегодно должны наращивать объемы жилищного строительства. Татарстан с этой задачей справляется. К примеру, в 2010 году при плане в 2,02 млн. квадратных метров было сдано почти 2,1 миллиона.
В текущем году нужно построить уже 2,39 млн. «квадратов», включая индивидуальные, малоэтажные и многоквартирные дома. Однако из них только чуть более трети из общего объема будут вводиться при ощутимых государственных преференциях - по программам социального ипотечного кредитования, обеспечения жильем молодых семей, молодых специалистов на селе и обитателей аварийных домов. Понятно, что попасть в эти проекты могут далеко не все.
Чтобы добрать остальные «квадраты», власти намерены вдохнуть вторую жизнь в классическую ипотеку, реализуемую федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). «Классика», вопреки ожиданиям государственных мужей, не стала массовым явлением на жилищном рынке. Для ее раскрутки планируется запустить новые проекты.
ПОПЫТКА НОМЕР...
Одна из основных задач, поставленных Правительством РФ перед АИЖК, - это увеличение объемов строительства жилья эконом-класса за счет стимулирования кредитования застройщиков. С этой целью агентство в конце 2009 года запустило федеральную программу «Стимул», которая была, скорее, антикризисным инструментом по завершению жилищных новостроек. Но в Татарстане этот проект не сработал.
- В конце марта - начале апреля должно выйти постановление Правительства РФ, касающееся запуска программы «Стимул-2», принципиальное отличие которой от предшественницы заключается в том, что вводится механизм формирования заказа жилья экономкласса (как при нашей социальной ипотеке) - сбалансированного не только по площади квартир и количеству комнат, но и по фиксированной цене квадратного метра, - поясняет министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ирек Файзуллин. - Для Татарстана согласованы максимальная ставка по кредитам на уровне девяти процентов годовых и стоимость квадратного метра, которая при продаже квартир не может быть выше 30 тысяч рублей. Срок погашения ипотечного кредита по этой программе - 15 лет. Но я считаю, что на сегодня ставка по классической ипотеке не должна превышать семи процентов. И эти параметры еще будут регулироваться.
По словам главы Минстроя, в АИЖК и Минрегионе уже утверждены две площадки для реализации «Стимула-2» - в казанском поселке Залесном. Отрабатываются варианты и по другим городам. Что радует - жестких критериев отбора к участию в данном проекте (как в соципотеке) не будет. Единственные условия - это желание и финансовая возможность заемщика взять ипотечный кредит.
В общем, стимулироваться опять-таки будет застройщик, который возьмет кредит в одном из аккредитованных банков по ставке не выше девяти процентов. При этом он даст обязательства продавать квартиры не дороже 30 тысяч рублей за «квадрат» и строить жилье в установленные сроки, которые Минрегион утвердил для каждого типа домов. К слову, до сих пор действовали нормативы, принятые еще в 1988 году. Однако современные стройматериалы и спецтехника позволяют значительно ускорять процессы строительства.
Власти рассматривают различные способы, позволяющие увеличить объемы возведения самого востребованного, но дефицитного на сегодняшний день жилья экономкласса. Во-первых, еще в конце прошлого года в Госдуму был внесен законопроект о так называемых обратных аукционах, в соответствии с которым право на аренду земельного участка под строительство жилого дома получит не тот, кто больше за это заплатит, а тот, кто назначит самую низкую цену за квадратный метр (потолок, как мы говорили, устанавливается Минрегионом). Во-вторых, обсуждаются инструменты «выведения» из стоимости строительства затрат на прокладку инженерных коммуникаций и создание соответствующей инфраструктуры. Это реально осуществить только при использовании бюджетных средств.
Как признался Ирек Файзуллин, пока неясно, сколько квартир будет "стимулировано" в текущем году, поскольку программные механизмы еще не до конца отработаны. К тому же застройщики привыкли настраиваться на высокую прибыль: мол, если я пять тысяч рублей с квадратного метра не поимею, то и строить не буду. Но для раскрутки классической ипотеки такая позиция неприемлема. Поэтому, как и в случае с выполнением республиканской программы социального ипотечного кредитования, с реализацией «классики» без административного ресурса не обойтись. Перед государственными мужами стоит непростая задача - определить «программных» застройщиков.
ПАЛОЧКА-ВЫРУЧАЛОЧКА ДЛЯ МИГРАНТОВ
В Татарстане в пилотном режиме запускается еще одна федеральная программа, завязанная на классической ипотеке, - «Переезд». Она будет выполняться в полной связке с кредитными ставками АИЖК, которые для заемщиков на сегодня колеблются от 11,5 до 12,75 процента годовых, но могут быть снижены при индивидуальном подходе к потребителю. Цель данного проекта - помочь гражданам в изменении жилищных условий (в том числе при трудовой миграции в другой город) за счет имеющегося в собственности жилья.
- В число основных задач, возложенных на нашу структуру, входит помощь ипотечным заемщикам, оказавшимся в последние кризисные годы в сложной жизненной ситуации, - говорит генеральный директор федерального Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Андрей Языков. - В Татарстане большинство из них восстановили платежеспособность и уже могут обслуживать свои кредиты. В этом отношении ваша республика - один из лидеров. Однако остается небольшая часть должников, которым реструктуризация кредитов не помогла. К счастью, в Татарстане их немного, но руководство республики все-таки проявляет о них заботу. В ближайшее время планируется подписать специальное соглашение, которое будет предусматривать обязанность кредиторов предпринимать все возможные меры для восстановления платежеспособности этих заемщиков. В среднем по России более 80 процентов граждан, столкнувшихся с просроченными долгами, но воспользовавшихся помощью нашего агентства, нашли заработки в течение года.
В нынешнем году АРИЖК и его агент - Ипотечное агентство Республики Татарстан акцентировали свою деятельность на стимулировании трудовой миграции. То есть на том, чтобы помочь людям с высокой квалификацией найти работу там, где они востребованы. Программа «Переезд» ориентирована на крупного работодателя, который готов привлечь в свою компанию этих специалистов и, соответственно, оказать им поддержку в решении квартирного вопроса.
- Суть программы «Переезд» в том, что АРИЖК выдает особый краткосрочный заем, который дает возможность погасить основной долг по ипотеке и проценты по нему по окончании срока этого займа, - поясняет генеральный директор Ипотечного агентства РТ Андрей Симаков. - Попросту говоря, человек на полученные деньги может сначала купить жилье на новом месте и лишь потом, после переезда, продать прежнюю квартиру и рассчитаться с долгами. Причем за обслуживание кредита в течение одного-двух лет не будет браться ни копейки, и заемщик даже может быть освобожден от первоначального взноса...
- Люди, которые уже расплачиваются по ипотечным кредитам, обычно привязаны к купленному жилью и не могут поменять его на другое, - продолжает Андрей Симаков. - Программа «Переезд» позволяет снять все традиционные барьеры. Если человек воспользовался ипотечным кредитом на приобретение двухкомнатной квартиры и благополучно пережил кризис, то по этой программе он может без проблем взять заем на трехкомнатную квартиру, при этом не заморачиваясь вопросами с перекредитованием, с органами опеки. И, наоборот, если у него возникли сложности с погашением кредита, то он вправе из двухкомнатной квартиры переехать в однокомнатную, тем самым уменьшить свой ежемесячный платеж. К тому же «Переезд» дает возможность покупать апартаменты в строящемся доме, чего не было доселе. Причем при отсутствии денег, но при наличии недвижимости. Кроме того, эта программа позволяет переезжать в индивидуальное и малоэтажное жилье.
По словам Андрея Языкова, проект «Переезд» дает очень хороший мультипликативный эффект: «Один вложенный нами рубль позволяет в пять раз увеличить объемы строительства и кредитования. Мы подсчитали, что заемщик при переезде может в четыре раза в ценовом выражении улучшить качество своего жилья. Лимит финансирования для Татарстана пока не определен. На текущий год у нас предусмотрен один миллиард рублей на подобные проекты. Это может дать дополнительно примерно пять-шесть миллиардов на развитие жилищного строительства.
Ограничения к участию в «Переезде» все же имеются. На данном этапе отсекаются потенциальные заемщики, проживающие в городах с численностью населения менее 200 тысяч, а также индивидуальные предприниматели.
- Программа пока отрабатывается в пилотном режиме на примере Татарстана, и понятно, что определенные ограничения существуют, - заметил Андрей Языков. - Допустим, индивидуальный предприниматель в одном регионе может успешно работать, получая приличный доход. Но очень сложно определить, насколько успешным он будет в другом регионе. Поэтому возникают большие риски, которые мы пока не умеем оценивать. Думаю, в течение года эти вопросы будут отработаны.
Министр строительства, архитектуры и ЖКХ Ирек Файзуллин уверен, что реализация этих проектов поспособствует решению квартирного вопроса многих татарстанцев. Но, по его мнению, есть еще один неиспользованный аспект - это строительство доходных домов, в которых граждане могли бы арендовать жилье. «На сегодня только в Казани более тысячи готовых квартир не реализованы, в Набережных Челнах - около пятисот, - констатирует глава Минстроя. - Сейчас ведем переговоры с банками по поводу получения «длинных» денег, предназначенных для того, чтобы это жилье превратить в арендное. По расчетам, стоимость аренды однокомнатной квартиры для нашего региона не должна превышать в среднем десяти тысяч рублей в месяц...»
