В 2011 году Татарстан идет на новый рекорд по объему вводимого жилья - 2,39 млн. квадратных метров. Однако три четверти площадей будут возводиться вне рынка: 40% составит индивидуальное домостроение, около 23% - жилье по программе социальной ипотеки, а также жилье для ветеранов и студенческий кампус в рамках подготовки к Универсиаде. Но и те запланированные 615 тыс. квадратных метров коммерческого жилья (7 тыс. квартир), по словам министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ирека Файзуллина, еще "должны найти своего покупателя". В республике рассчитывают "раскачать" спрос на недвижимость с помощью классической ипотеки, пока же она слабо развита, признает Президент РТ Рустам Минниханов.

 

В дальнейшем придется внедрять новые инструменты стимулирования инвестиций и потребительской активности, старые уже исчерпали себя, подтверждают эксперты.

 

В соответствии с программой, в ближайшие пять лет в отрасль предполагается привлечь 432 млрд. рублей инвестиций из различных источников. Так, из бюджета Российской Федерации должно поступить 26,9 млрд. рублей, 36,86 млрд. рублей обеспечит бюджет Республики Татарстан, местные бюджеты выделят 8,25 млрд. рублей, средства институтов развития составят 33,6 млрд. рублей, кредитные ресурсы и средства населения - 284,61 млрд. рублей, инвесторы вложат 41,757 млрд. рублей.

 

К 2015 году каждая третья татарстанская семья должна получить возможность приобрести за счет собственных и заемных средств соответствующее стандартам жилье, в республике будет активно развиваться рынок жилья экономкласса, для чего государству необходимо снизить административные барьеры и создать условия для комплексного освоения новых территорий под застройку.

 

В среднесрочной перспективе должна измениться структура возводимого жилья, и в этих планах можно усмотреть проявление новых подходов республиканских властей в сфере жилищного строительства.

 

Значительная доля в планах отводится индивидуальному строительству, объемы которого в 2011 году составят 937 тыс. квадратных метров (9,5 тыс. домов) против 870 тыс. квадратных метров, введенных в прошлом году. Рост индивидуального домостроения - тенденция последних лет, и в перспективе она сохранится, обеспечивая до 45-50% застройки.

 

С 2005 года в республике реализуется программа социальной ипотеки с льготными условиями для участников. Построенное жилье распределяется по принципу 45х45х10, когда работникам предприятий, вносящих средства в Госжилфонд при Президенте РТ, отходит 45% построенного, 45% получают работники бюджетной сферы. Участники программы получают жилье со стоимостью квадратного метра ниже рынка (до 30%) под 7% годовых со сроком кредитования до 28 лет.

 

На "соципотечную" программу приходится до трети объемов возводимого в республике жилья, однако вскоре ситуация должна измениться. Если в 2010 году предусматривалось введение 820 тыс. квадратных метров (реально сдано 716 тыс. квадратных метров), то на 2011 год задание гораздо скромнее - ввести предполагается 547,2 тыс. квадратных метров плюс 182,9 тыс. квадратных метров "ветеранского" жилья, обеспеченного федеральным финансированием.

 

Поэтапно к 2015 году объемы соципотечного жилья будут снижаться до 340 тыс. квадратных метров многоквартирного жилья и 26 тыс. квадратных метров малоэтажки.

"Социальная ипотека "ломает" рынок", - жаловались частные инвесторы и, похоже, были услышаны. В программе развития жилищного строительства на предстоящие пять лет подчеркивается, что надо соблюдать баланс коммерческого и социального жилья, поскольку "начинает складываться негативная тенденция, связанная с ростом социального иждивенчества", которая способна "разрушить рынок жилья как такового в силу снижения инвестиционной привлекательности строительства как вида предпринимательской деятельности".

 

 

Напротив, объемы коммерческого строительства многоквартирного жилья должны вырасти и к концу действия жилищной программы достичь 1,5 млн. квадратных метров в год.

Между тем сегодня рынок коммерческого жилья переживает не лучшие времена. В Министерстве строительства, архитектуры и ЖКХ РТ предполагают, что в этом году компании-застройщики введут в эксплуатацию всего 615 тыс. квадратных метров жилья. В целом, на средства коммерческих инвесторов в Татарстане, по данным Минстроя РТ, возводятся 163 дома на 1,144 млн. квадратных метров, из них в высокой степени готовности - 69 многоквартирных домов общей площадью 569 тыс. квадратных метров.

 

Проблема активизации спроса на жилье является камнем преткновения на пути к заявленным целям. В программе предлагается задействовать целый ряд механизмов, позволяющих поднять платежеспособный спрос. В первую очередь, это классическая ипотека.

 

Однако пока ипотечное кредитование, подрубленное кризисом под корень, не по карману нуждающимся в улучшении жилищных условий татарстанцам. И хотя, по данным министерства, количество выданных ипотечных кредитов выросло с 3,5 тыс. в 2009 году до 11 тыс. (на 6 млрд. рублей) в 2010-м, говорить о радикальном повороте на рынке не приходится. Первый заместитель директора АК БАРС Девелопмент Марат Шагитов, представляя оптимистичные планы по росту ипотечного кредитования на 2011 год в "АК БАРС" Банке (6,8 млрд. рублей - на 40% к 2010 году), в то же время отмечает, что "финансовое положение застройщиков оставляет желать лучшего".

 

На самом деле, кредитные ресурсы с началом кризиса стали практически недоступны для строительных организаций. В 2008-2009 годы процентная ставка по банковским кредитам на реализацию жилищных проектов для застройщиков доходила до 28-34% годовых, и по настоящее время ставки остаются высокими, 15-18%.

 

Понятно, что те проекты, которые могли бы быть завершены сегодня - завтра, должны были закладываться как раз в тот период. Смогут ли девелоперы наверстать упущенное за ближайшие годы? Если нет - на рынке возникнет дефицит, цены вырастут и перспектив стать новоселами у татарстанцев станет еще меньше.

 

Посткризисный рост уже налицо: Казань стала лидером в стране по росту цены квадратного метра за 2010 год - на 14%, отмечает директор по развитию федерального портала недвижимости "МИР КВАРТИР" Виктор Щеблецов.

 

В свежем рейтинге Penny Lane Realty эксперты отнесли Казань к наиболее перспективным городам России с точки зрения инвестирования в жилую недвижимость. В комментариях к рейтингу, в котором столица Татарстана получила второе место, отмечается долгосрочность рыночного тренда: "Судя по политике казанских властей и динамике развития города, 2010 год - далеко не единственный, когда инвесторы могут зафиксировать прибыль".

 

Определенный рост цен на рынке является дополнительным стимулом для инвесторов по обе стороны товарно-денежных отношений, считают специалисты. Чтобы граждане несли сбережения на рынок, уровень роста цен на жилье должен превышать уровень процентной ставки по депозитам. А благоприятный климат для девелоперов формируется за счет роста цен на жилье на уровне не менее 10% в год, уверены аналитики.

 

 

Хорошим знаком кажется поворот в восприятии классической ипотеки, который произошел на высшем государственном уровне. На первой волне стагнации рынка недвижимости летом 2008 года Рустам Минниханов, будучи Премьер-министром РТ, фактически дистанцировался от проблемы, заявляя, что "у нас задача довести социальную ипотеку до 1 млн. квадратных метров", и выражая сомнение, что рынок сможет "проглотить" такое количество жилья, которое предлагается по классической ипотеке.

 

Времена меняются: на итоговой коллегии Минстроя РТ в январе глава республики выразил обеспокоенность тем, что "классическая ипотека слабо развита, она должна иметь такую же поддержку, как у нас получает социальная ипотека". Последнее пожелание было адресовано федеральному центру. Именно на поддержку федеральных финансовых институтов рассчитывает республика в ближайшем будущем. При задействовании новых схем ожидается, что процентная ставка по кредитам классической ипотеки может опуститься до уровня ставки по социальной ипотеке и ниже. Должны подешеветь кредитные ресурсы и для застройщиков.

 

Еще в прошлом году в Татарстане запустили две "встречные" программы - "Стимул" и "Новостройка". Первая касалась финансирования застройщиков на завершение ряда многоквартирных домов экономкласса в Казани и Набережных Челнах. Соглашение о фондировании проектов заключили ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК), ОАО "АК БАРС" Банк и ОАО "Ипотечное агентство РТ" (региональный оператор АИЖК) в рамках программы АИЖК по стимулированию рынка доступного жилья в регионах.

 

Чтобы граждане смогли приобретать возводимое жилье, было решено задействовать новую программу ипотечного кредитования по стандартам АИЖК "Новостройка". Базовая ставка кредитования физических лиц по программе составляет 11% годовых, однако предусмотрен ряд вычетов, которые позволяют снизить ставку до 9,25%. "Этот продукт оказался не слишком востребованным, - признал генеральный директор ОАО "Ипотечное агентство РТ" Андрей Симаков. - Сегодня на рынке нет столько новостроек, подпадающих под условия программы".

 

В ближайшее время ОАО "Ипотечное агентство РТ" рассчитывает запустить программу "Стимул-2", в которой прописана другая схема и будут более низкие ставки кредитов для застройщиков, около 9%. Льготное финансирование предоставляет Внешэкономбанк через аккредитованные банки, и, как прежде, средства должны направляться на строительство жилья экономкласса.

Источник: Газета "Время и деньги"