Шесть принципов справедливости главы Госжилфонда РТ.

Шесть принципов справедливости главы Госжилфонда РТ.

 С ПЕРЕХОДОМ НА РЫНОК ДОМИНАНТА ГОСУДАРСТВА СТАЛА НИЧТОЖНОЙ

  На рабочей встрече членов коллегии министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ и СРО (Саморегулируемая организация) строителей были рассмотрены вопросы по подходам ценообразования в строительстве.

  С момента перехода с регулируемой государственной экономики на рыночные отношения роль государства, как доминанта и выразителя воли, через сметы, основанные на нормах расхода материалов, цен на материалы, нормы труда и тарифы, стоимости механизмов, предельные уровни накладных расходов и лимитирование плановых накоплений (прибыли), практически стала ничтожной.

  Лучшее, что смогло предоставить федеральное законодательство – это торги строительных подрядов, при которых начальные цены стоимости объекта, не учитывающие динамики цен на материалы, труд, налогообложение, расходов на механизмы, стали выражать не стоимость строительства, а скатились к волюнтаризму.

  Строительство, как отрасль, тесно интегрировано с промышленностью строительных материалов, энергетикой, социальным положением населения, развитостью финансовых рынков и очень сложное при оценке реальных затрат.

  В условиях отсутствия государственных заказов строительство испытывает огромное давление от неопределенности и имеет тенденцию к сворачиванию из-за несбалансированности доходов населения, бизнеса, способного полученные накопления направлять в недвижимость, технологии.

    Заказы государства в целях создания новых объектов, а в большей степени оживления общей экономики, столкнулись с проблемой реальной – каким образом считать цену объекта, не допуская неоправданных выплат, и в то же время давать отрасли получать необходимую прибыль в целях расширенного воспроизводства.

ИНАЧЕ ОГРОМНАЯ КОРРУПЦИОННАЯ СОСТАВЛЯЮЩАЯ

  Такой подход должен пронизывать всех участников строительства – не только инвесторов, заказчиков, проектантов, строительные организации, а так же все уровни этих структур.

  Недостижение этой цели приведет к расслаиванию интересов в определенных группах, уровнях, что сломает объективность оценки строительства и, в конечном итоге, создаст огромную коррупционную составляющую и нанесет удар по строительной отрасли.

  Есть несколько способов достижения «объективной» цены, в том числе регулируемый-индексный. В этом случае аналитическая группа ведет мониторинг цен на строительные материалы, стоимость машин и механизмов, уровнем заработной платы и вносит рекомендации по установлению индексов к неким ценам, предусмотренным проектом.

  Вроде все логично, за исключением того, что проекты разрабатываются в разное время и в неполном объеме. Потребность детализации в рабочем проектировании, особенно крупных объектов, может растянуться на годы. Сметная стоимость оценивается по материалам в неких базовых ценах (как средние на рынке) и не учитывает структуру объемов предложений: скажем, общее потребление объемов цемента 1.2 млн. тонн, в этом количестве по цене 2200 руб. имеется 70 тонн, по цене 3200 руб. – 900 тыс. тонн, 299,93 тыс.тонн в этих параметрах.

  В данном случае цена будет обозначена 2700 рублей ((3200+2200)/2), и большая часть потребителей окажется в экономическом убытке, и их несогласие с таким методом объективно. Это связано с тем, что нет инструмента измерения объемов и цен приобретения у всех потребителей.

«ПОДРЯДЧИК ДОЛЖЕН БЫТЬ ОТКРОВЕННЫМ»

   Исправить можно дополнительными аргументами и попросить аналитическую группу изменить индекс, т.е. в договорном процессе. Сам индекс формируется по прошедшим сделкам – время необходимое на сбор и обработку информации отстает от текущих цен, что также создает неуверенность покупателей продукта в случаях повышения цен и, наоборот, создает неконтролируемый доход при снижении цен на поставки.

  Многолетний опыт работы Государственного жилищного фонда при президенте Республики Татарстан позволил выработать механизмы, способные на действительно демократической базе создать условия объективной оценки строительства.

  Это многоступенчатая задача и, прежде всего, определяется из возможностей инвестора (государства, хозяйствующего субъекта) и его воли.

   Схематично это выглядит следующим образом:

1. Подрядчик должен быть откровенным и ясным при приобретении материалов на торговой площадке.

2. Количество и качество материалов должно быть обосновано проектной документацией.

3. Стоимость труда и механизмов, накладных расходов, их доля в проекте должна быть рассчитана претендентом и должна являться договорной и твердой.

4. В стоимость объекта должны входить плановые накопления 10%.

5. Государство должно предъявить требования подрядчику на использование части этой прибыли на обеспечение техники безопасности, социальных расходов на коллектив, подготовку кадров, улучшение технологии.

6. Выбор подрядчиков должен проходить на тендерной основе из числа подрядных организаций, рекомендуемых СРО.

   Татарстан сегодня обладает этой технологией в полном объеме.

НИВЕЛИРОВАТЬ ВЛИЯНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ПРОЦЕССОВ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

  При разработке проектной документации созданы условия определения стоимости проектной продукции исходя из фактически спроектированного полезного объема площадей на земельном участке. Это позволяет стимулировать проектировщиков на рациональное использование земельных участков, построение эффективной планировочной структуры, применение материалов и методов возведения, достаточных для данного типа зданий и сооружений.

   Главное, что проектирование должно вестись на базе программного продукта «АвтоКАД Ревит» или аналога, который позволяет по спецификации материала выдать конкретные места нахождения данной конструкции, материала и, наоборот, из чертежей находить соответствующее изделие в спецификации.

  Именно, эта спецификация – так называемая комплектовочная ведомость, становится важнейшим лимитом приобретения ресурсов.

   Государственным жилищным фондом при президенте Республики Татарстан на базе общероссийского классификатора материалов, изделий и оборудования разработаны 10-значные коды на 42 тысячи видов материалов, с помощью которых можно идентифицировать не только название, например, кирпича, но также его свойства: керамический, силикатный, размер, цвет и т.п.

   В республике создана торгово-информационная площадка, на которую через интернет могут заявиться поставщики и покупатели и увидеть имеющийся спрос и предложение в текущем режиме времени.

   Финансирование указанных затрат осуществляется по мере подачи подрядчиками заявок на приобретение материалов и получением результатов торгов.

   Необходимо торгово-информационную площадку преобразовать просто в торговую площадку и дать возможность выбора действительно самого эффективного поставщика.

    В этом случае влияние экономических или других процессов на стоимость материалов нивелируется и никоим образом не влияет на финансовые результаты работы подрядчика.

ВЫБОР ПОДРЯДЧИКА ВСЕГДА БЫЛ СПОРНЫМ И НЕОТКРЫТЫМ ПРОЦЕССОМ

   В части оплаты работ за труд и механизмы осуществляются по мере выполнения работ и укладки купленных материалов в дело.

  Важно, что появляется возможность анализа в режиме текущего времени общей потребности, количества приобретенного, уложенного в дело материалов, остатков на складах и сделать прогноз на закупки.

   Выбор подрядчика всегда был спорным и неоткрытым процессом. Исходили из заявленной цены, опыта работы (очень важно), учитывая личность руководителей, и их качества, рекомендации и т.п.

   Федеральный закон по госзаказам предусматривает открытые торги, которые также неэффективны, так как появляются демпингующие на торгах, но не выполняющие свои обязательства организации.

   Необходимо, усилить роль СРО и дать ей возможность предлагать в качестве исполнителей подрядные организации и нести по их обязательствам солидарную ответственность.

   В рамках данной записки указанный механизм создает условия для объективной оценки работы строителей, разделяет границы экономической ответственности между отраслями промышленности, собственным трудом и повышает ответственность участников за общий результат, отражает фактический уровень мастерства.

ПОЗИЦИИ ПО ДАННОМУ ВОПРОСУ ОБНАЖЕНЫ

   Государственный жилищный фонд при президенте РТ, как инвестор, разрабатывает инвестиционную программу по городам и районам республики с учетом наличия земельных участков, развития инженерной инфраструктуры, потребности строительства жилья и финансовых ресурсов.

   Данная программа публична и до утверждения получает одобрение попечительского совета фонда, возглавляемого президентом РТ Рустамом Миннихановым.

   На основе этих планов составляются инвестиционные договоры с заказчиками. Это – структуры, получившие одобрение Попечительского Совета по представлению глав городов и районов. К ним относятся УКС города Казани, ГИСУ, Жилищные инвестиционные компании городов Набережные Челны, Нижнекамск и др.

   Правила взаимодействия инвестора, заказчика, подрядчика, администрации городов и районов зафиксированы регламентом, утвержденным президентом РТ Рустамом Миннихановым.

   На 2011 год утверждена предельная цена объекта, которую Жилищный фонд по мере выполнения работ перечисляет на счета заказчиков, а последние в свою очередь на счета подрядчиков, которых назначают главы городов и районов и несут ответственность за результат.

   Контроль за покупками и обеспечением цены должны обеспечивать заказчики. По завершению строительства объект принимается органами государственного надзора и передается Жилищному фонду для реализации населению.

   Колебания цен на материалы являются одним из факторов обращения заказчиков в Жилищный фонд о недостаточности средств и просьбы по ее увеличению, что, в свою очередь, может привести к росту цен на квартиры.