На недавнем деловом понедельнике в мэрии Казани Альберт Салихов - начальник управления градостроительных разрешений, поднял вопрос о неувязках в зоне индивидуальной и малоэтажной жилой застройки. Оказывается, некоторые застройщики, получив разрешение на строительство индивидуальных жилых домов, строят многоквартирные дома, а затем продают доли в них.

САЛМАЧИ И ДРУГИЕ

   В поселках Салмачи, Царицынский Бугор, Вознесенское, Алтан и применяется следующая схема. Прежде всего застройщик приобретает земельный участок в зоне индивидуальной и малоэтажной застройки. Затем получает разрешения на строительство индивидуального жилого дома, однако фактически строит многоквартирный. После чего регистрирует дом как индивидуальный в Росреестре. Наконец, продает доли в построенном доме, а покупатели обращаются в суд с просьбой зарегистрировать их доли в качестве отдельных квартир, и как правило, эти просьбы удовлетворяются.

   Схема и остроумна и функциональна. И по всей видимости, нигде застройщик законов не нарушает.

   Вправе ли он купить участок и построить на нем огромный трехэтажный дом, скажем, площадью две тысячи квадратных метров? Вправе, тем более что Градостроительный кодекс РФ не требует предъявления проекта при получении разрешения на строительство индивидуального жилья, да и Госстройнадзор контролировать подобные стройки не должен.

   Обязан ли Госреестр зарегистрировать такой дом как индивидуальный – ведь там, к примеру, аж двадцать санузлов и входных дверей? Обязан. Ведь закон не запрещает собственнику иметь хоть сто дверей и двести ванных комнат. Главное, чтоб основные параметры были соблюдены: строение должно быть не выше трех этажей, занимать не более 40 процентов от площади участка, не переступать «красной линии» и т.п. А что до внутренней планировки, количества окон, дверей и т.д., так это до Госсреестра некасаемо.

   По закону ли будет, если собственник продаст доли в принадлежащем ему доме, скажем, двум покупателям? Конечно, ведь это его собственность, и он имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению. А четырем покупателям? Восьми? Десяти? Двенадцати? Если закон не запрещает хозяину пригласить к себе на постоянное жительство хоть 100 человек, площадь-то позволяет, какие основания противиться проживанию на той же площади, скажем, 30 человек, представляющих 10 - 12 семей?

  Право собственника поступать со своею собственностью, как он пожелает, если это никому не наносит ущерба, зафиксировано даже в Конституции. Так, часть 2 статьи 35-й гласит: «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Вот застройщик и распоряжается.

И ОБА В ЗАКОНЕ

   В самой идее строительства многоквартирных домов на площадке для индивидуального жилого строительства ничего плохого нет – главное, чтобы не было нарушений.

   Непонятно главное: почему нужно строить многоквартирный дом под видом индивидуального – ведь сама эта уловка наводит на мысль о чем-то сомнительном? Почему, в самом деле, нельзя сразу же запросить разрешение на строительство многоквартирного дома, чтобы все с самого начала было, как говорится, без сучка и без задоринки?

   На этот вопрос с ясностью, не оставляющей желать лучшего, дает ответ один из комментаторов:

   «Допустим, я - предприниматель, и у меня в собственности участок земли для индивидуального строительства, и я решил построить на нем дом квартир на 6 и продать их. Для этого необходимо перевести зону ИЖС допустим в Ж4. На это у меня уйдет около 1,5 года (заявка, публичные слушания, внесение заявки на рассмотрение Казгордумы, постановление мэра и пр.) Далее мне надо получить техусловия по всем инженерным сетям и оплатить долевое участие по ним, для такого домика это 3 - 6 месяцев и около 2,5 млн. рублей. Затем мне надо разработать и согласовать у главного архитектора города эскизный проект, это еще 3 - 4 месяца, после чего (если не требуется проходить экспертизу) подать документы в управление градостроительных разрешений, что отнимает еще пару месяцев. Таким образом, прошло 2 - 2,5 года, и я уже потратил 4 - 4,5 млн. рублей, но пока на своем участке так ничего еще не построил.

   Теперь смотрим второй вариант. Я делаю проект на свой дом, называю его ИЖС, получаю разрешение на строительство, строю его, сдаю и распродаю квартиры как доли в своем доме. Затрат на порядок меньше, срок реализации объекта с момента разработки проекта - 8 - 10 месяцев. Что лучше – при том, что оба варианта абсолютно законны?»
    

ПОКА СУД ДА ДЕЛО

  Салихов привел характерный пример. Исполком Казани выдал некоему застройщику разрешение на строительство индивидуального жилого дома в Салмачах. «При выполнении выездной проверки был установлен факт строительства 16-квартирного жилого дома, в связи с чем в адрес инспекции Госстройнадзора РТ и прокуратуры Казани направлены материалы о необходимости принятия мер».

  Прокуратура меры приняла, вчинив иск о приостановлении строительства. Решением Приволжского районного суда Казани от 31.08.2011 в удовлетворении исковых требований было отказано. Впрочем, в настоящее время Верховный суд РТ отменил это решение и направил дело на новое рассмотрение.

   Тем временем, поскольку никаких законных препятствий не встречается, строительство идет своим чередом.

ПРИ НАЛИЧИИ ОТСУТСТВИЯ

   Любимое присловье Кафиля Амирова - прокурора РТ: «Если не знаешь, как поступить, поступай по закону». Но что делать, если закона нет, а есть законодательная лакуна, пробел?

   В иске, вчиненном прокуратурой Приволжского района, говорится об эвентуальном нарушении прав «неопределенного круга лиц». Какие конкретно права имеются в виду и кто, хотя бы приблизительно, входит в «неопределенный круг лиц», понять весьма затруднительно. На грустные размышления наводит и тот факт, что дом, ставший предметом иска, давно построен и даже заселен.

   Согласно статье 1065 Гражданского кодекса РФ, «опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность...Суд может отказать в иске о приостановлении либо прекращении соответствующей деятельности лишь в случае, если ее приостановление либо прекращение противоречит общественным интересам».

   Дело кажется не простым, а очень простым. Установите, соответствует ли такое строительство общественным интересам или противоречит им. Если соответствует - строительство законно. Если противоречит - незаконно. Однако закавыка в том, что законодатель не дал точного и недвусмысленного определения, что такое «общественный интерес».

   Таким образом, нет закона, который регулировал бы эту ситуацию, недвусмысленно запрещая или, напротив, разрешая трансформировать индивидуальное жилье в многоквартирное.