КВАРТИРА ДЛЯ СКРОМНЫХ СЛУЖАЩИХ

   Глава комитета Госдумы России по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская в прошлом созыве возглавляла подкомитет по реформированию ЖКХ в думском комитете по строительству и земельным отношениям. И уже тогда предлагала узаконить практику строительства доходных домов. Но думское большинство – единороссы – эту инициативу не поддержали. В нынешнем созыве Хованская возглавила комитет по жилищной политике и ЖКХ и рассчитывает реализовать задуманное.

   Депутат предлагает внести поправки в Жилищный кодекс РФ, разрешающие создать некоммерческий жилищный фонд, благодаря которому жилищные условия смогли бы улучшить те очередники, которые не подпадают под категорию малоимущих граждан. Но и на покупку жилья не скопившие.

   Жилье в доходных домах, в первую очередь, будет предлагаться гражданам, занятым в социальной сфере. Это должны быть 1 - 2-комнатные квартиры небольшой площади. Стоимость найма такого жилья должна быть на грани рентабельности для управляющей компании - примерно в 3 - 4 раза меньше, чем стоимость найма квартиры по рыночным ценам. В этом смысле название «доходный дом» не вполне точно, большого дохода заказчик строительства такого дома – государство – не получит. Но такое название исторически сложилось.

БОЛЬШЕВИКИ ЛИКВИДИРОВАЛИ ДОХОДНЫЕ ДОМА

   В царской России существовало порядка 600 доходных домов, большинство из них было открыто в Москве и Санкт-Петербурге. Самая дешевая комната стоила 6 рублей в месяц, койко-место – 1,5 рубля. При этом средняя зарплата квалифицированного рабочего (по данным за 1913 год) составляла 35 руб. После октябрьской революции 1917 года доходные дома были ликвидированы.

   «Возможность некоммерческого найма жилья разгрузит очередь на улучшение жилищных условий и обеспечит достойные условия для проживания многих россиян. С помощью доходных домов можно будет переломить сложившийся тренд на приобретение квартир в собственность. Россияне привыкли из последних сил покупать жилье, не всегда имея возможности расплатиться за него. Жилье в аренду – гораздо доступнее!» - пояснила Хованская.

   По ее словам, при составлении договора найма жилья между гражданином и государством можно будет предусмотреть срочный порядок. То есть договор может быть заключен, например, на пять лет, но при регулярных и своевременных платежах продлевается. Арендовать жилье в доходном доме можно будет хоть всю жизнь. И даже «передавать» его по наследству, не имея его в собственности.

   Хованская уверена, что строительство доходных домов – это более рациональное использование бюджетных средств в условиях второй волны кризиса, чем их закачка, например, на поддержку ипотеки через АИЖК.

МЕЖДУ ДВУХ СТУЛЬЕВ

   Массовое строительство доходных домов могло бы частично решить проблему трудовой миграции, уверена депутат. Если доходные дома будут построены в регионах, которые нуждаются в притоке рабочей силы, то туда – при наличии дешевого временного жилья – с удовольствием поедут российские граждане, а не гастарбайтеры, готовые жить в любых условиях. По уверениям Хованской, директора заводов в регионах поддерживают идею строительства доходных домов.

   Еще один аргумент в пользу арендованного жилья – грядущее введение единого (земля и дом) налога на недвижимость. Исчисляться он будет от рыночной стоимости, а не от оценки БТИ, как сейчас. Значительная часть граждан, в том числе, пенсионеры и одинокие люди, не смогут осилить этот налог. Им придется продавать обжитую квартиру или дом. Поселиться они могли бы в доходном доме. В своем районе, в своем городе, а не где получится. Где получится купить дешевое жилье.

   Потребность в дешевом найме колоссальная, считает Хованская. Многие россияне оказались как бы между двух стульев: они не имеют возможности купить квартиру, но и социальное жилье им не положено, потому что они не признаны малоимущими.

   «Единственное, что удерживает меня от внесения законопроекта в Думу, – необходимость проработки порога дохода на семью. Такого дохода, который дал бы семье право на квартиру в доходном доме», - говорит Хованская. Возможно, уровень дохода должен быть привязан к прожиточному минимуму, установленному для каждого из российских регионов.

   Перспектива принятия законопроекта о доходных домах вполне реальна, считает Хованская. Минэкономразвития и минрегионразвития РФ эту идею в принципе поддерживают. Но пока нет согласия минфина России.

ЛИШЬ 17% РОССИЯН МОГУТ ПОТЯНУТЬ ИПОТЕКУ

   Законопроект о доходных домах действительно может быть внесен в Госдуму в ближайшее время. Только 17% российских семей могут позволить себе ипотеку, поэтому нужно развивать и другие механизмы решения жилищной проблемы. Необходимо сместить тренд с обеспечения граждан жильем в собственность к развитию новых категорий жилья.

   Свой вариант законопроекта о доходных домах готовит правительство, уточнила депутат Николаева. 

  Впрочем, сейчас не запрещено строить доходные дома в рамках регионального законодательства. Его необходимо проанализировать. Среди российских регионов только Москва и Московская область имеют опыт строительства доходных домов.
 

БЕЗ ПОДДЕРЖКИ ГОСУДАРСТВА НИЧЕГО НЕ ВЫЙДЕТ

   Эксперты считают вполне возможным решить главную проблему арендной недвижимости - сделать цену аренды квартир в доходных домах значительно ниже рыночной.

   «Это возможно при поддержке государства, например, если субъекты федерации будут предоставлять земли на льготных условиях, давать налоговые льготы застройщикам, субсидировать строительство социальной инфраструктуры и коммуникаций, компенсировать часть ставки по кредиту», - поясняет Ксения Аношина, аналитик по потребительскому сектору ИК «Грандис Капитал». Это позволит удешевить строительство примерно на 20%.

   По мнению экспертов, для девелоперских компаний строительство доходных домов - невыгодный бизнес. По крайней мере, в Москве – из-за высокой себестоимости строительства. Выгоднее продавать жилые объекты, чем сдавать их в аренду.

   Но появление интереса у самих застройщиков к доходным домам вполне вероятно, поскольку цены на рынке сейчас достаточно стабильны (нет роста на 35% и выше, как несколько лет назад). Рост цен на недвижимость сейчас близок к росту арендных ставок, что делает рынок аренды привлекательнее, добавляет эксперт.

   Действительно, стоимость аренды квартир в столице нельзя назвать бюджетной, и с каждым годом (исключая кризисные годы - 2008-2009) арендные ставки только повышаются, считает Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость».

   Так, в сезон роста (осень 2011 года) ставки на однокомнатные квартиры экономкласса повысились в среднем на 8%. То есть, в настоящее время типовая однокомнатная квартира скромной обстановки в панельном доме спального района Москвы будет стоить квартиросъемщику около 27 000 рублей в месяц. Стоимость аренды двухкомнатной квартиры с 34 000 рублей в месяц поднялась до 38-40 тыс. рублей (то есть на 10%). Таким образом, рост ставок в сегменте эконом класса в 2011 году уже сравнялся с докризисным (2007-2008 годы) показателем, когда ежегодное осеннее повышение составляло около 10%, то есть 2 000 – 3 000 рублей в год.

   «Как следствие, найм жилья может занимать половину дохода специалиста среднего звена, не говоря уже о молодых людях, особенно низкооплачиваемых профессий», - говорит эксперт.

РЫНОК АРЕНДЫ СТАНЕТ БОЛЕЕ ПРОЗРАЧНЫМ

  Строительство доходных домов сделает рынок аренды более прозрачным, отмечает Галина Фабрицкая. Сейчас подавляющая доля квартиросъемщиков в сегменте экономкласса юридически не защищена. С ними подписывается типовой договор аренды, который нигде не регистрируется. В случае конфликта, собственник может лишить нанимателей жилья.

  В случае с арендой квартиры в доходных домах жилье будет сдаваться в найм юридическим лицом - и права квартиросъемщиков будут защищены.

   Правоведы разделяют эту позицию. Действующим законодательством предусмотрены два вида найма жилья: договор социального найма (когда наниматели оплачивают только пользование коммунальными услугами) и договор коммерческого найма (когда за предоставление жилья собственником взимается «коммуналка» и арендная плата).

   В статье 683 ГК РФ установлен максимальный срок сдачи жилья по договору коммерческого найма, который составляет пять лет. Данный срок может быть продлен только по инициативе и с согласия обеих сторон. Такое согласие бывает не всегда.

  «В ходе разработки законопроекта о «доходных» домах необходимо внести дополнения относительно бессрочного предоставления жилья по договору коммерческого найма отдельным категориям граждан.

   Также определить перечень (категорию) лиц, имеющих право на предоставления жилья по договору коммерческого найма на льготных условиях, которые заключаются в установленной со стороны государством фиксированном размере арендной плате», - считает Наталья Бокова, эксперт юридической фирмы «Частное право».