ЦЕНЫ РЕАЛЬНЫЕ И НЕРЕАЛЬНЫЕ

   Новая инициатива Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по установлению средней стоимости квадратного метра для регионов, неожиданно вызвала если не шок, то, как минимум, обеспокоенность участников татарстанского рынка ипотечного кредитования.

  АИЖК еще перед майскими праздниками разослала своим партнерам в регионах справочник с рекомендованной среднерыночной стоимостью квадратного метра жилой недвижимости в регионах. В частности, в Казани стоимость одного «квадрата» «однушки» обозначена на уровне 48 964 руб., двухкомнатной - 44 513 руб., трехкомнатной (и более) - 41 842 руб.

   Набережных Челнах стоимость 1 кв.м. в однокомнатной квартире - 34,2 тыс. рублей, двухкомнатной квартиры - 31,1 тыс. рублей и трехкомнатной (и более) - 29,2 тыс. рублей.

  По словам участников рынка, рекомендованные цены заметно отличаются от рыночных - они занижены на 20-40%. Особенно разница чувствуется на примере Челнов, где цена предложения однокомнатной в среднем составляет 48-52 тыс. рублей за «квадрат», а двухкомнатной - 40-42 тыс. рублей. 

   В итоге, обеспокоенные операторы и банкиры засыпали АИЖК письмами с просьбой пересмотреть стоимость квадрата и повысить рекомендованные цены.

Среднерыночная цена квадратного метра недвижимости для выдачи кредитов по стандартам АИЖК

Регион	Город	Стоимость 1 кв. м. 1-комнатной квартиры, руб.	Стоимость 1 кв. м. 2-комнатной квартиры, руб.	Стоимость 1 кв. м. 3-комнатной квартиры, руб.
Республика Татарстан	Казань	48964,65	44513,32	41842,52
Республика Татарстан	Зеленодольск	34275,26	31 159,32	29289,76
Республика Татарстан	Альметьевск	34275,26	31 159,32	29289,76
Республика Татарстан	Нижнекамск	34275,26	31 159,32	29289,76
Республика Татарстан	Набережные Челны	34275,26	31 159,32	29289,76
Республика Татарстан	Нурлат	29378,79	26 707,99	25105,51
Республика Татарстан	Азнакаево	29378,79	26 707,99	25105,51
Республика Татарстан	Чистополь	29378,79	26 707,99	25105,51
Республика Татарстан	Заинск	29378,79	26 707,99	25105,51
Республика Татарстан	Лениногорск	29378,79	26 707,99	25105,51
Республика Татарстан	Елабуга	29378,79	26 707,99	25105,51
Республика Татарстан	Бугульма	29378,79	26 707,99	25105,51
Республика Татарстан	NULL	24482,33	22 256,66	20921,26

*Среднерыночная стоимость одного квадратного метра жилого помещения по Справочнику определяется путем выбора значения стоимости из соответствующей региону и городу местонахождения жилого помещения строки (в случае отсутствия в Справочнике необходимого города выбирается значение «Null») и соответствующего количеству комнат жилого помещения столбца Справочника.

ОТКАЗАТЬ ИЛИ НЕ ОТКАЗАТЬ

  Руководитель пресс-службы АИЖК Елена Силенко пояснила, что указанные среднерыночные цены являются индикативными, справочными и были направлены партнерам как ориентир. «При превышении стоимости жилья в закладной над указанными ценами Агентство будет проводить дополнительную   проверку закладной на предмет завышения адекватности оценки предмета залога с целью снижения своих рисков при рефинансировании такой закладной, - говорят в АИЖК. - В то же время превышение цен над среднерыночной ценой не влечет за собой отказ в рефинансировании, так что мы не ожидаем снижения объемов рефинансирования, а соответственно, и объемов ипотечного кредитования».

   По сути, если вчитаться в официальный комментарий агентства, то в нем заложена двойственность, что с одной стороны, при завышении цены на квартиры АИЖК может отказать, а может и не отказать. Одним словом, все оставлено на усмотрение агентства.

УЙДУТ В СЕРЫЕ СХЕМЫ ИЛИ ВСЕ ЗАМРЕТ

  Андрей Симаков, генеральный директор ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" (региональный оператор АИЖК в Татарстане): «Средние цены, действительно, установлены ниже, чем у нас на рынке (по подсчетам ИА РТ, отклонение достигает 20-40% - ред.). Мы сделали свою оценку, после чего обратились в АИЖК, отправили им документы – пытаемся цены повысить. Они ниже рыночных примерно. Если цены не будут повышены, сделки по ипотеке просто не будут проходить. Либо рынок частично уйдет в серую зону. Люди будут оформлять квартиры по заниженным ценам и друг другу доплачивать разницу. Что очень неправильно и неудобно. Это не есть хорошо. Кроме того, это большое ограничение скорости для прохождения сделки. Сейчас действует прозрачная система, покупатели и продавцы доверяют друг другу, все сделки проходят официально, никаких передачи денег наличными нет. Новшество же удлинит срок прохождения сделки, а сегодня и так люди ищут по месяцу - два подходящую квартиру. На рынке дефицит квартир именно для ипотечных сделок».

   В Ипотечном агентстве РТ рассказали, что уже сейчас на рынке отмечается снижение ипотечного кредитования. «Ввиду того, что ликвидность банков поддерживается процессом рефинансирования выданных кредитов в АИЖК, то, следовательно, при ужесточении требований АИЖК кредиторы подвержены риску нерефинансирования, а держать на своем балансе все кредиты они просто не в состоянии. Уже сейчас многие кредиторы начали придерживаться политики либо более тщательно изучать заемщика и предмет ипотеки, либо отказывать в выдаче кредита вообще, в случае, если стоимость 1 кв.м. превышает установленные нормативы АИЖК», - заявили в ИА РТ.

ДОЛЯ АИЖК: НЕ МЕНЬШЕ 10%, НО НЕ БОЛЬШЕ 50%

   Председатель правления ЗАО «ГКБ «Автоградбанк» Венера Иванова согласна с Андреем Симаковым, отмечая, что установленных АИЖК цен на сегодня, к сожалению, на рынке нет. «И это проблема не только Набережных Челнов и Татарстана. Мы созванивались с Кировской областью, Удмуртией, другими регионами - везде такая же проблема, - сообщила Иванова. - Мы находимся в постоянной связи с АИЖК. Их сотрудники говорят, что в их адрес пришел шквал писем - все жалуются на несоответствие, везде рыночные цены намного выше. Если АИЖК будет настаивать на соблюдении этих норм, то ипотечное кредитование по стандартам АИЖК неизбежно будет сворачиваться. Основными потребителями ипотечного кредитования являются люди небогатые, те, кто не в состоянии разом выложить необходимую сумму на покупку квартиры. И если не будет ипотечного кредитования, жилищный рынок может рухнуть. - Могу даже больше сказать: в связи с несоответствием цен у нас недели две назад притормаживался выкуп кредитов, но уже сегодня АИЖК у нас снова начало выкупать кредиты даже с отступлением от цен, установленных ими. Буквально на днях у нас выкупили восемь таких кредитов».

   Что интересно, сегодня определить точно долю сделок по стандартам АИЖК в общем объеме ипотеки не берется даже руководитель регионального оператора. По оценкам Симакова, сегодня в Татарстане по стандартам АИЖК в год проходит около 6-7 тысяч сделок. «По нашей оценке, это около 30-40%. Но это примерная оценка, точную цифру сказать довольно сложно», - говорит гендиректор ИА РТ. Похожие цифры приводит предправления Автоградбанка - меньше 50%.

   Если учесть, что в 2011 году в Татарстане было выдано 27 920 ипотечных кредитов, то доля АИЖК при 6-7 тыс. сделок может составить четверть от всего количества выданных ипотек.

   Правда, в суммарном выражении показатели кредитов по стандартам АИЖК выглядят достаточно скромно - 7-8%. Налицо господство на рынке собственных ипотечных программ банков. В Татарстане в безусловных лидерах Сбербанк, «Автоградбанк» и «Ак Барс». Для иллюстрации можно привести статданные по ипотеке за 2011 год. В прошлом году совокупный объем выданных ипотечных кредитов у банков РТ вырос на 62,2% - с 13,2 млрд. рублей на 1 января 2011 года до 21,4 млрд. рублей на 1 января 2012 года.

  Независимо от существующей доли кредитов АИЖК на рынке следует отметить, что они являются индикатором доступности и активности рынка жилья. Именно эти кредиты имеют самые доступные ставки (варьируются от 7,9% до 12,7% в зависимости от размера первоначального взноса, вида жилья, срока кредита) и предназначены для покупки жилья эконом-класса.   

Информация о выдаче ипотечных жилищных кредитов по стандартам АИЖК в Татарстане 

Год	Количество выданных кредитов	Сумма, млн. руб.
2009	752	483,58
2010	1682	1220,78
2011	1164	795,58
за 4 месяца 2012 года	426	537,93

 

ДОЛИ МЕСТНЫХ И ФЕДЕРАЛЬНЫХ БАНКОВ В ОБЩЕЙ СУММЕ
ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ, ВЫДАННЫХ ЗА 2011 ГОД

 

ТОП 10 БАНКОВ РТ ПО ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТАМ 

№	Наименование КО	01.01.2010	01.01.2011	01.01.2012	Абсолютное изменение 1.01.2012 к 1.01.2011, млн. руб.	Относительное изменение 1.01.2012 к 1.01.2011, %
1	СБЕРБАНК	1460	3822	7924	4102	107,3
2	АВТОГРАДБАНК	169	2883	2993	110	3,8
3	АК БАРС	341	1768	2128	360	20,4
4	КАМКОМБАНК	83	1145	1645	500	43,7
5	ВТБ24	174	381	1352	971	254,9
6	БТА-КАЗАНЬ	18	208	1251	1043	501,4
7	ТАТФОНДБАНК	222	371	1093	722	194,6
8	СПУРТ	427	1397	817	-580	-41,5
9	РОССЕЛЬХОЗБАНК	15	97	285	188	193,8
10	ИНТЕХБАНК	42	116	259	143	123,3

 

ГОТОВЯТСЯ К КРИЗИСУ ИЛИ ОХЛАЖДАЮТ РЫНОК?

   Эксперты выдвигают несколько версий возможных причин нововведений АИЖК. Так, в ипотечном агентстве РТ высказали предположение, что данная мера связана с желанием АИЖК приобретать более «качественные» кредиты, избежать возможности завышения или занижения стоимости предмета ипотеки. Согласна с ИА РТ и директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гиззатова. «Не скрою, данная мера АИЖК меня насторожила. Возможно, это связано с опасениями второй волны кризиса и вследствие снижения стоимости залоговой массы, - размышляет риелтор. - Давайте вспомним далекий 2009 год. Однокомнатную "хрущевку" приобрели за 1 300 000 рублей. первоначальный взнос  оставлял 10%, соответственно сумма кредита 1 170 000 рублей. Кризис, заемщик потерял работу, за год неплатежей скопилась задолженность уже 1270 000 рублей. Цены на квартиры упали и данный объект востребован лишь за 1 000 000 рублей. Таким образом, залог не обеспечивает обязательств заемщика. Видимо АИЖК учло ошибки прошлых лет».

   По оценкам экспертов, сегодня в Казани через ипотечные программы продается 50-70% всего жилья в городе. Поэтому, можно ли назвать совпадением принятие непопулярных мер, которые, по сути, могут привести, если не к замораживанию жилищного кредитования, то, как минимум, к снижению его активность.

  Последнее ограничение по рефинансированию АИЖК вводило лишь летом 2009 года, когда агентство прекратило выкупать у своих партнеров закладные на жилье стоимостью более 5,7 млн. рублей. Таким образом, агентство дестимулировало региональные банки выдавать крупные кредиты на покупку дорогих квартир.

«ЦЕНЫ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОТКЛОНЯЮТСЯ ОТ УСТАНОВЛЕННЫХ АГЕНТСТВОМ НА 20-25%»

   Эксперты оценили новую инициативу АИЖК. Мнения участников рынка разделились.

   Венера Иванова, председатель правления ЗАО «ГКБ «Автоградбанк»:

   - Те рыночные цены, которые сложились в городах Татарстана на данный момент, в том числе и в Набережных Челнах, значительно превышают уровень, установленный АИЖК. Стоимость квадратного метра двухкомнатной квартиры в Челнах колеблется в пределах от 35 до 42 тысяч рублей, тогда как в справочнике АИЖК она составляет 31159 рублей. Таких цен на сегодня в городе, к сожалению, нет. Точно такие же отличия по однокомнатным и трехкомнатным квартирам. АИЖК рекомендует ориентироваться на стоимость 34 275 рублей за квадратный метр при покупке однокомнатной квартиры, но с большим трудом можно найти однокомнатную квартиру, где цена квадратного метра будет около 38 тысяч рублей, а в среднем она превышает 40 тысяч рублей.

   Я затрудняюсь назвать долю АИЖК на рынке. Скажу лишь, что ипотечным кредитованием в последние годы активно занимались Сбербанк, ВТБ и другие крупные банки Татарстана и России. Они имеют свои собственные программы, поэтому, на мой взгляд, доля АИЖК составляет менее 50 процентов. Хотя недавно прошла информация о том, что Альфа-банк сворачивает свои ипотечные программы, поскольку это стало невыгодно. Это значит, что крупные банки переключают внимание на потребительское кредитование населения, уходя с ипотечного рынка. И это не есть хорошо для населения.

   Интерес к сотрудничеству с АИЖК в первую очередь объясняется  привлекательными ставками - от 7,9 до 12 процентов, то есть практически на уровне инфляции. По собственным ипотечным программам Автоградбанка ставки составляют от 14 до 16 процентов годовых. Мы генерируем собственные программы для того, чтобы люди могли купить малосемейки или долю в квартире. На кредитование покупки такого вида жилья у АИЖК нет программ. Уверена, что АИЖК в любом случае будет выполнять свою функцию рефинансирования. Потому что есть государственная программа обеспечения населения доступным жильем, и ее нужно выполнять.

   Равиля Хасанова, руководитель Центра ипотечного кредитования АИКБ “Татфондбанк”

- Действительно цены на рынке недвижимости отклоняются от установленных агентством на 20-25%, мы это заметили при анализе документов по ипотечным заявкам. Как правило, это относится к недвижимости, построенной в последние 7-10 лет.

  Не думаю, что границы цен, установленные агентством, станут препятствием в получении заемщиками ипотечных кредитов. На рынке достаточно много альтернативных программ кредитования, в том числе в нашем банке можно получить ипотечный кредит по собственным программам. Безусловно, ставки при этом несколько выше ставок АИЖК, но многие клиенты согласны на данные условия, так как стандарты АИЖК более требовательны к документам по ипотечной заявке.

   Масштабные объемы строительства в Казани в преддверии Универсиады 2013 года увеличивают предложение на рынке недвижимости и как следствие спрос. Многие вкладывают имеющиеся накопления в недвижимость, зачастую используя ипотечные кредиты. Динамика роста цен за последние 6 месяцев показала эффективность такого рода инвестирования денежных средств.

   В структуре Татфондбанка на долю АИЖК приходится порядка 20% общего объема выдаваемых ипотечных кредитов. Думаю, данная тенденция свойственна рынку в целом. В среднем, если смотреть условия по АИЖК, ставка составляет 8,9% -12,2%. Собственные программы кредитования предлагают ставки от 12%-14,5%.

   Дамир Габдулхаков, управляющий ВТБ24 в Татарстане:

   - Установленные АИЖК цены объективны и ниже рыночных всего на 1-2%. Маловероятно, что установление данных цен приведет к уменьшению ипотечного кредитования, поскольку приведенная система оценки относится только к АИЖК. По сути, каждый банк устанавливает как свою систему оценки объектов недвижимости, так и свои льготные и дисконтные программы кредитования. На данный момент, в любом случае, нельзя говорить о том, что рынок ипотеки будет уменьшаться, динамика как раз обратная.

   Рынок в крупных городах уже был «разогрет», летом на рынке отмечается традиционное снижение активности. Нельзя назвать эту тенденцию свойственной исключительно для Татарстана, это федеральный тренд. При этом Казань даже отставала по темпам роста цен от других крупных городов в ПФО, таких как Самара и Нижний Новгород.

ИПОТЕКА ПРЯМО ПРОПОРЦИОНАЛЬНО ВЛИЯЕТ НА ЖИЛИЩНЫЙ РЫНОК

   Рисхат Сабирзянов, директор ООО «Агентство недвижимости «КАМА» (Набережные Челны)

   - Сейчас цены немного подросли, и установленные АИЖК цены на их фоне занижены. В Набережных Челнах, например, 1 кв.м. в однокомнатной квартире стоит 45-50 тыс. рублей, двухкомнатной - 40 тыс. рублей, трехкомнатной - 38-39 тыс. рублей. Цены на 1 кв.м., конечно, зависят и от района.  

   На рынке Набережных Челнов с участием ипотеки проходит примерно 8-9 из 10 сделок. Банки, которые работают с ипотечными программами: ВТБ, Сбербанк, ООО «Камский Коммерческий Банк», Ак Барс Банк. В ВТБ разрешили выдавать ипотеку при наличии несовершеннолетних детей, поэтому количество увеличилось.

   Предложений по программам АИЖК не так много. Тот банк, который предложит на сегодня самые лучшие и выгодные условия, получит больше всего клиентов. Риэлторы заинтересованы в том, чтобы найти своим клиентам самые низкие ставки.

   Анастасия Гиззатова, генеральный директор АН «Счастливый дом»:

   - Отклонение от реально существующих цен составляет порядка 10%. Приведенный диапазон  подходит для строящегося жилья со сроком сдачи в 2013 году и черновом исполнении.

   АИЖК конечно является основным игроком на рынке ипотечного кредитования и большинство казанских банков выдает ипотечные кредиты именно по стандартам АИЖК. Но не стоит недооценивать и других активных участников с хорошими ипотечными продуктами, как Сбербанк, ВТБ24, Абсолютбанк. Поэтому существенного влияния данное решение АИЖК не окажет, если конечно остальные игроки не последуют примеру "старшего" товарища. Ипотека прямо пропорционально влияет на жилищный рынок, а именно  на количество сделок, колебание ценовых диапазонов.

   Сложно сказать обо всем рынке недвижимости, в нашем агентстве количество сделок с привлечением кредитных средств  составляет 67%. Средняя ставка по городу 12-13%, это по сроку кредитования 15 лет и первоначальным взносом 30%. Лидеры по минимальным ставкам это АИЖК 8, 9% срок кредита на 5 лет и  8% годовых на срок кредита 8 лет-банк БТА (на аккредитованные объекты).

 Судьбы рынка вторичного и первичного жилья складываются по-разному. Вторичный рынок находится в стагнации, т.к. цены несправедливо завышены и дополнительно сказывается традиционная летняя покупательская активность. Первичный рынок развивается и пользуются устойчивым спросом, но роста цен (за исключением роста при разных степенях готовности) нет. По моему мнению, иллюзий, что в ближайшие годы рынок еще покажет движение вверх быть не должно.

   Рафис Закиров, агентство недвижимости "ТЕМП" (Набережные Челны)

   - Цены, установленные АИЖК, практически не отличаются от реально существующих сегодня на рынке. Правда, есть небольшое занижение. Кроме АИЖК, ипотечными программами занимаются различные банки. На ипотечном рынке активно работают такие банки, как Ак Барс Банк, ВТБ, Сбербанк. Предложений по программам АИЖК - незначительное количество. Больше идет ограничение предложений. На рынке жилья в Набережных Челнах сегодня та же ситуация, что и в начале года: цены стоят.

   Андрей Савельев, директор АН «НЛБ-недвижимость»

   - Цены, установленные АИЖК, попадают в нижнюю границу средних цен на рынке.  Публикация этих цен, на мой взгляд, никак не скажется на рынке, потому что мало кто об этом знает, тем более, простые обыватели. Не думаю, что будет какое-то влияние.

   На рынке жилья в Казани с участием ипотеки проходит примерно 60% сделок. Банки, которые участвуют в ипотечных программах, это Ак Барс Банк, ВТБ 24, Абсолют банк, Райффайзен банк, Спурт, Сбербанк. Предложений по программам АИЖК не так много, примерно 40-50%.

   На рынке жилья сегодня цены планомерно, тихонько растут. Не знаю, с какой целью АИЖК установило эти цены, но, скорее всего, это его внутренние нормы, которые не являются попыткой остановить цены. По крайней мере, к этому точно не приведет.