Председатель совета директоров фонда FGN Capital, девелопер проекта «Новая Тура» Александр Халдей рассказал о всех ключевых моментах строящегося технополиса «Новая Тура» в Зеленодольском районе РТ - о том, что этот проект рассчитан на все Поволжье (радиус для покупателей – 500 - 700 километров) и ставка здесь будет сделана на опт, а не на розницу, что в технополисе будет около 40 тыс. новых рабочих мест и что новый комплекс откроется ориентировочно в срок с 15 сентября по 1 октября нынешнего года и т.д.

В ТАТАРСТАНЕ - БОЛЕЕ ОПТИМАЛЬНЫЙ БИЗНЕС-КЛИМАТ

- Александр Григорьевич, проект, который вы начали реализовывать в нашей республике, вызвал в республике немалый интерес своим масштабом. Самый главный вопрос: почему объектом инвестирования выбран именно Татарстан?

- Потому что Татарстан на сегодня является одной из самых передовых республик на территории России, где создан более оптимальный бизнес-климат работы с инвесторами. И мы это сами видели, когда закладывали первый камень на комплексе «Новая Тура». Очень короткий срок прошел с момента начала обсуждения проекта «Новая Тура» до момента закладки первого камня - менее шести месяцев! Поэтому мы считаем, что именно в Татарстане создан тот инвестиционный климат, который необходим.

- Это была инициатива нашей республики, или все-таки вы сами предложили осуществить такой проект?

- Мы искали по регионам место, где открыть нечто подобное. До сих пор наша компания работала только на международном рынке и на территории Москвы и Московской области. При первой встрече в Татарстане нам предложили реализовать проект технополиса «Новая Тура» в Зеленодольском районе. Для нас, как для девелоперов, проект оказался достаточно интересным, капиталоемким. Поэтому мы считаем, что он подходит как для республики, так и для нас.

- То есть ранее вы не планировали осуществлять в Татарстане никакие другие проекты, с руководством республики не общались на эту тему?

- Это было абсолютно первое наше знакомство. И оно прошло достаточно, как бы правильнее сказать, комфортно для обеих сторон, как для республики, так и для бизнеса. И мы откликнулись на предложение республики. Мы строим этот технополис, потому что он нам интересен именно как девелоперский проект.

- То есть других бизнесов у вас в Татарстане нет, кроме того, что вы начали в «Новой Туре»?

- На сегодня это наш основной бизнес в Республике Татарстан.

НА КОГО РАССЧИТАН ПРОЕКТ? НА ВСЕ ПОВОЛЖЬЕ

- Хотелось бы услышать о концепции проекта. Люди не совсем понимают, когда звучит слово «технополис» - тут же вроде бы рынки, торговля: опт, розница. Хочется понять, на кого рассчитан этот технополис? Кто покупатели, кто арендаторы?

- Начнем с местоположения самого комплекса «Новая Тура». Он находится на трассе М7, соединяющей Москву и направление на Северный Китай. Это очень хорошее местоположение. Естественно, там для торговли созданы наиболее оптимальные и комфортные условия.

На кого рассчитан проект? На все Поволжье! Радиус - 500 - 700 километров. Мы там планируем сделать все, чтобы было правильное понимание, что это не просто там какой-то вещевой рынок. Это не так. Технополис будет многофункциональным. Само слово «технополис» объединяет в себя несколько функций. Это функция большого торгового комплекса - как розничного, так и оптового. Это развлекательная функция. Там будут развлекательные центры, кинотеатры, кафе, рестораны. Там будут офисы. Будут обязательно общежития для обслуживающего персонала. Потому что там работающих будет около 40 тысяч человек, по нашим расчетам. Поэтому мы создаем полностью комфортные условия для всего этого.

Ну а предпосылками для создания этого комплекса является то, что ничего подобного формата пока в России не существует. Есть где-то рынок отдельно, где-то просто развлекаловка, где-то какие-то торговые центры…

А в нашем технополисе будет плюс ко всему инновационная составляющая. Мы хотим возродить систему профтехучилищ, которая в Татарстане еще есть, но в России в основном забыта. Поэтому в «Новой Туре» будет научно-технический кластер. Здесь будут два института, их отделения, для которых мы построим корпуса.
 

МЫ ВСЕ ДЕТАЛЬНО ИЗУЧИЛИ, ПРЕЖДЕ ЧЕМ ДЕЛАТЬ КОНЦЕПЦИЮ

- Вот вы сказали, что в России такого проекта нет, а за рубежом существует ли нечто подобное? И кто разрабатывал концепцию вот такого вида технополиса?

- За рубежом - да, есть. Но там не совсем такой формат, как у нас, потому что в нашей стране мы несколько приспосабливаемся к местным условиям. Точно так же, впрочем, как и в любой другой стране.

На Западе - цивилизованные правила торговли. То есть там нет такого формата, как у нас был Черкизон, условно говоря. Там такого нет. Там все цивилизованно. А нечто подобное татарстанскому технополису есть в Германии, есть в Испании, есть во Франции. Мы все детально изучили, прежде чем делать концепцию. Плюс мы сюда добавили те функции, которые считаем необходимыми для республики.

- В Москве уже идет полным ходом закрытие рынков, 18 уже закрыты. Примерно та же судьба ожидает многие рынки и в Казани в связи с 271-м федеральным законом. Вы готовы ли будете принять в новом технополисе те рынки, которые окажутся вне закона?

- Ввиду того что наш комплекс региональный, мы вообще рассчитываем не только на Казань. Мы рассчитываем на республики и города в радиусе 500 - 600 километров. И для тех арендаторов, которые придут из Казани, для них, конечно, место тоже будет. И в связи с тем, что упомянутый федеральный закон уже начал действовать с 1 июля, сегодня востребованность в технополисе стала больше. И у нас очень много писем, очень много обращений с тем, чтобы получить аренду в нашем комплексе. Тем более что мы его позиционируем как цивилизованный комплекс для нормальной торговли.

- Вот мы знаем, что первый павильон должен начать свою работу 15 сентября. Успеваете ли вы к этому сроку? И что он из себя будет представлять?

- Ориентировочно комплекс откроется с 15 сентября по 1 октября. Диапазон - две недели, не больше. В целом мы успеваем. Сначала мы откроем первую очередь. Первый павильон включает в себя организацию работы вещевого рынка и кафе, рестораны, плюс инфраструктура, имеются в виду дороги и коммуникации. Каждая торговая точка будет в 10 квадратных метров, они расположатся на первом этаже. Второй этаж – складские помещения.

- В общей сложности сколько торговых точек там будет?

- 1280 торговых точек.

- На какие виды торговли ориентирован комплекс? Продукты или какие-то другие товары?

- Никаких продуктов у нас не будет, не предусмотрена у нас торговля продуктами. Наверное, они, где были, там и останутся. А у нас предусмотрена в первом павильоне торговля товарами легкой промышленности. Очевидно, и электроника будет. Опять-таки то, что по ценам является легкодоступным для основной массы населения.
 

СТАВКА БУДЕТ НА ОПТОВУЮ ТОРГОВЛЮ, НО…

- Хотелось и о других этапах поговорить. Второй павильон тоже в этом году планируете же открыть?

- Да. Мы планируем открыть второй павильон и начать строительство общежития. Потому что павильоны не могут работать без того, чтобы у обслуживающего персонала не было жилья.

- Второй будет аналогичен первому? Или будет отличаться?

- Аналогичен первому. Они все типовые.

- А в общей сложности сколько павильонов будет?

- Пять.

- И к какому году вы планируете полностью завершить строительство?

- К 2013 году.

- В итоге к 2013 году сколько будет торговых точек во всем комплексе?

- Ориентировочно можно посчитать - до десяти тысяч где-то. Мы просчитывали потребности не только Казани, а и, как я уже говорил, части Поволжья, прилегающей территории в радиусе 500 километров.

- Оптовая или мелкооптовая торговля - это еще понятно. Но вот зачем за розничной вещью покупателю ехать за десятки или даже сотни километров? Нет смысла! Концепция здесь какова?

- Я объясню. Во-первых, там будет не менее 40 тысяч человек обслуживающего персонала. Во-вторых, трасса проходная, многие проезжают и могут просто остановиться. Поэтому все рассчитано. Не будет, условно говоря, так, что два с половиной павильона розницы и два с половиной павильона опта. Будет лишь та часть розницы, которая будет востребована рынком. Но не более.

- Все-таки значит ставка на опт идет?

- Да.

- То есть казанцам нет смысла ездить туда за какой-то вещью, только мелкие предприниматели ездить будут?

- Нет, почему? Казанцы тоже могут приехать туда, погулять по красивой площадке, не в грязи. А если они увидят, что там есть развлечения, то будут приезжать туда и просто отдыхать. И в таком случае почему бы им не воспользоваться там розницей? Там будет гибкая система, предусматривающая переход от опта к рознице достаточно легко. Если мы увидим, что потребление розницы будет больше, то мы перейдем частично в розницу. Если нет, то останется оптом.

Во-вторых, чтобы было понятно, мы девелоперы. Мы компания, которая умеет строить. А работать будет управляющая компания, которая специализируется на организации торговли, та, которая понимает это все. Мы сейчас работаем с управляющими компаниями, одна из которых начнет уже детально разрабатывать текущий план развития комплекса.

- А что это за управляющая компания?

- Сейчас мы только еще выбираем ее.

- Среди московских, казанских, международных?

- Это может быть и какой-то микс, а может быть и какая-то из них. Вы возьмите любой бизнес - он требует оператора для того, чтобы было все профессионально. Возьмите ту же самую гостиницу. Гостиницу строят одни, а управляют ей операторы. Торговые центры строят девелоперы, а управляют операторы. Здесь мы ничем не отличаемся от других. Точно так же мы строим, а потом выбираем оператора на управление подобным комплексом.
 

ПРОХОДИМОСТЬ БУДЕТ НЕ МЕНЕЕ 200 ТЫСЯЧ ЧЕЛОВЕК В ДЕНЬ

- На какой трафик там ежемесячно рассчитано?

- Это сейчас просчитывается. Я не могу пока точно сказать. Мы думаем, что на первый и второй комплекс проходимость будет не менее 200 тысяч человек в день.

- Это в выходные имеется в виду?

- Ну да, в основном когда люди могут туда выехать.

- Но рынок будет и в рабочие дни тоже работать?

- Да, и в рабочие дни будет работать.

- А якорные арендаторы есть у вас? Все-таки масштабы очень серьезные. Или вы рассчитываете на серьезных казанских игроков?

- Комплекс рассчитан на всех, кто заинтересован в цивилизованной торговле. Это могут быть и Казань, и прилегающие города. Плюс мы еще ведем переговоры с крупными торговыми сетями, чтобы они тоже вошли к нам в комплекс.

- А есть те, с кем вы уже договорились?

- Пока ведем переговоры, и я бы не хотел заранее называть имен. Позднее мы обязательно вам скажем, кто это будет.

- Сколько земли сейчас у вас там, на какой площади все это будет располагаться?

- Первая очередь - 75 гектаров, суммарно потом будет около 230 гектаров. Площадь объектов суммарно выйдет до 4 тысяч квадратных метров. Будет до 7 тысяч парковочных мест.

- Эта земля вам передана в аренду, или вы ее выкупили все-таки?

- Мы что-то выкупили, что-то взяли в аренду. Тут такого объединенного большого торгового участка не было. Мы его сформировали сами.

- Вопрос по земле у вас уже закрыт?

- Участок сформирован. По земле вопросов уже нет.
 

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ВЛАСТЕЙ РТ – ОБЕСПЕЧИТЬ ИНФРАСТРУКТУРУ ОБЪЕКТА, ДОРОГИ, КОММУНИКАЦИИ

- Какие договоренности у вас с правительством Татарстана? Оно какие-то обязательства на себя взяло по заполнению арендаторами? Потому что было совещание, куда приглашали рынки, и в принципе, есть ощущение, что рынки будут в добровольно-принудительном порядке направлять в «Новую Туру». Так есть какие-то есть обязательства властей перед вами? Или это уже местная инициатива?

- Обязательства властей республики перед нами – это обеспечить инфраструктуру объекта – дороги, коммуникации. Никаких других обязательств нет, и мы никакие другие обязательства не просим. Это проект девелоперский, это наш риск. Но мы считаем, что проект будет удачным. Потому что все равно придет время, когда цивилизованная торговля победит любую барахолку. Рынки - кто-то из них придет к нам, кто-то не придет. Никто насильно никого не заставляет.

И это абсолютно не наше решение - закрывать рынки или открывать их. Это решает само руководство республики вместе с местными рыночниками - и так, как считают нужным.

Мы уверены, что наш проект удачный. Мы же не спрашиваем, когда строим торговый центр, условно, в Москве, заставят ли власти столицы прийти к нам арендаторов или нет. Мы проводим маркетинг, мы просчитываем, выгодно это или невыгодно. Аналогичная ситуация здесь. Мы просчитали и знаем, что на пересечение данной трассы в таком месте просто глупо не сделать комплекс. Плюс нас попросило об этом руководство республики, побеспокоившись за своих «рыночников»: подготовьте такой центр, если он вдруг нужен будет. Тем более что 271-й закон требует закрывать рынки. Но это решение самой республики - закрывать их или оставлять.

 

МЫ ПРЕДУСМОТРЕЛИ, ЧТОБЫ ДОБИРАТЬСЯ БЫЛО КОМФОРТНО И УДОБНО

- Одна из обсуждаемых тем – транспортная доступность нового комплекса, есть вопросы по тому, как добраться в «Новую Туру», каким транспортом. Была информация, что обсуждаются новые маршруты, прокладка даже новых дорог. Могли бы вы об этих вещах подробнее рассказать?

- Да, действительно, добираться сейчас долго. Но мы предусмотрели, чтобы всем было комфортно и удобно. Первое - это электричка, будет пересмотрено расписание электричек, чтобы они стали ходить чаще, особенно в выходные дни. Второе - будут расширены дороги и сделано несколько развязок. Третье - мы пустим бесплатные «шаттлы» от метро до самого комплекса. КАМАЗ выпускает такие электрокары, мы пустим их бесплатными, чтобы людям было комфортно и удобно добраться до нашего комплекса. То есть мы сделаем все возможное, чтобы жители Казани и близлежащих городов имели комфортные условия, чтобы приходить, покупать, отдыхать в нашем комплексе и получать удовольствие.

- А власти республики в транспортной части какие-то обязательства взяли на себя?

- Обязательство по бесплатным «шаттлам» наше. Ну а об изменении расписания электричек – это они нам помогут.

- А сколько в среднем времени надо, чтобы, по вашим подсчетам, доехать от Казани до комплекса?

- На электричке – порядка 10 минут, на машине - 15 - 20 минут.
 

СРОК ОКУПАЕМОСТИ ПРОЕКТА - 7 ЛЕТ

- Объем инвестиций в технополис озвучивался в 9 миллиардов рублей. Действительно, такая цифра?

- Действительно, такая.

- Это в течение какого времени будет вложено?

- Планируется до конца 2013-го и к середине 2014-го завершить проект.

- А первая очередь в какую сумму уже обошлась?

- Первая очередь обойдется в сумму порядка миллиарда рублей. Это только первый павильон. Ну и дальше развитие внутриплощадочных сетей. Дойдет где-то до 2 - 2,5 миллиарда.

- А срок окупаемости проекта в целом какой?

- Где-то семь лет.