Александр Романенко - самый известный из российских риэлторов, президент Всемирной федерации недвижимости и эксперт Европейской комиссии ООН, предлагает свой способ решения квартирного вопроса. По его мнению, источник зла - это стремление россиян иметь квартиру в собственности. Именно поэтому свои жилищные условия могут улучшить лишь 15 - 20% наших граждан, тогда как нуждаются в этом около 65%. Романенко предлагает не строить новые хрущевки, а заимствовать опыт Австрии по строительству арендного жилья. Соответствующий закон уже разрабатывается в Госдуме.

ОРИЕНТИР - АВСТРИЯ!

   - Александр Юрьевич, и федеральные, и городские власти уже не первое десятилетие, как мантру, повторяют, что нужно обеспечить условия, при которых жилье для россиян было бы доступным. Какие способы решения этой проблемы видите вы?

  - Чтобы добиться достойных условий жизни для наших граждан, нужно менять сам подход к решению проблемы доступного жилья. А для этого предстоит изменить и законодательство, и во многом менталитет россиян. Я имею в виду переориентацию на строительство арендного жилья. Не нужно ничего изобретать - в других странах давно уже все придумано и прекрасно работает.

Не секрет, что высокий уровень собственности на жилье не способствует развитию экономики в стране, а, наоборот, его тормозит. Поэтому то, что у нас около 80 процентов жилья в собственности у граждан, не означает, что наша страна так здорово продвинулась. В западных странах этот показатель составляет 40 - 60 процентов. Большая часть населения там всю жизнь живет в арендном жилье и прекрасно себя чувствует.

   - Вы имеете в виду, что нужно строить больше жилья не для продажи в собственность, а для сдачи в аренду? Но частному бизнесу не выгодно строить доходные дома - прибыль от таких проектов существенно ниже, чем от продажи квартир. А у государства на это нет денег. Как быть?

   - Есть механизмы, в рамках которых от государства и не требуется вложений. Например, такой, какой действует в Австрии. Это жилищно-арендные ассоциации. Такая ассоциация занимается только одним видом деятельности - строит доходные дома. Ассоциации созданы в виде государственно-частного партнерства. Государство при этом, во-первых, дает землю под застройку - за нее государство не должно ничего платить, так что назвать это вложением средств нельзя. Второе: государство предоставляет застройщикам «длинные» кредиты под более низкие, чем у частных банков, проценты. И наконец, власти обеспечивают условие, что деньги, которые зарабатывает ассоциация после возврата государству взятого у него кредита, вкладываются только в строительство такого же жилья.

   Таким образом, получается эффект снежного кома: количество доходных домов растет, строителям выгодно их строить, они полностью загружены, потому что рынок необъятный. Кроме того, это еще и прекрасный объект для инвестиций. В странах, где развит такой механизм (в Австрии, Голландии), любой предприниматель, частный гражданин, политическая партия, пенсионный фонд, ассоциация и т. д. по закону могут вложить деньги в эту жилищно-арендную ассоциацию. Это гарантированный доход для инвестора. Если сравнивать с банковскими вкладами, где вы получаете только проценты на свои вложения, то, инвестируя в такую ассоциацию, помимо процента (5 - 7% годовых) вы получаете капитализацию в виде постоянного прироста части собственности в этой ассоциации. Ваши деньги реинвестируются в другие дома, то есть продолжают работать. Это выгодные вложения и для граждан, и для предпринимателей. Свои заработанные 100 тысяч долларов бизнесмен сегодня может вложить в покупку однокомнатной квартиры. Если же он будет снимать за 15 тысяч рублей квартиру в доходном доме, то те же 100 тысяч долларов он лучше направит на свой бизнес и получит 15 - 25 процентов прибыли. Это разумно.

   - На каких условиях сдается в аренду такое жилье, кто основной потребитель подобного продукта?

  - Это, безусловно, не элитные квартиры, но удобные для жизни. Стоимость их аренды, если сопоставлять с российскими условиями и сравнивать с нашими текущими ценами, будет примерно на 25 - 30 процентов ниже нынешней рыночной цены аренды. То есть порядка 15 тысяч рублей в месяц за однокомнатную квартиру. Это жилье для среднего класса, который у нас в большинстве своем не может сегодня решить жилищную проблему.

   Что касается того, что называется у нас социальным жильем, то тут тоже все понятно. Определенный процент квартир в таких домах отдается муниципалитету, который распределяет их среди нуждающихся и платит разницу за аренду, обеспечивая жильцам доступную для них ежемесячную плату.

   В Австрии закон о подобных государственно-частных партнерствах был принят 20 лет назад и с тех пор не менялся. До этого работала форма кооперативного строительства социального жилья. Новый закон позволяет существовать обеим формам параллельно. Просто старые кооперативные дома, где цены, соответственно, ниже, сегодня расцениваются как жилье для малоимущих. А то, что строится сегодня, используется средним классом.

   Эта система выгодна всем: и частным гражданам, и строительным компаниям, и государству, которое благодаря этому решит жилищную проблему. Это послужит также стимулом для развития науки, благодаря которой появляются новые строительные технологии. Людям будет выгодно жить в новых домах, с хорошими коммуникациями, в районах с удобной инфраструктурой, с понятными правилами аренды, не боясь, что в любой момент их выгонят из квартиры. Это означает создание другого уровня жизни - возведение новых кварталов, где сразу должна строиться вся социальная и прочая инфраструктура.

  Понятно, что невозможно решить жилищную проблему за пять-десять лет. Надо ставить реальные задачи, а не стремиться к коммунизму в рекордные сроки. Но сделать это можно.

СТРОИТЬ НОВЫЕ ХРУЩЕВКИ - ГРУБАЯ ОШИБКА

  - Если в этом все так заинтересованы, то почему до сих пор подобные механизмы не получили у нас распространение?

    - У нас сейчас преобладает такая точка зрения: давайте построим много маленьких квартир - и жилье будет доступно. Это грубейшая ошибка, не надо наступать еще раз на те же грабли, что в свое время с пресловутыми хрущевками.

   Еще в 2007 году, когда я был президентом Российской гильдии риэлторов, Дмитрий Медведев устраивал совещание с лидерами бизнеса, и я тогда говорил, что нужно строить доходные дома. На что мне господин Медведев заявил, что эта тема не актуальна, потому что она не соответствует менталитету российского человека. Он был прав. И даже сегодня это, в общем, так. Наши люди хотят иметь собственность. Чтобы поменять менталитет, необходимо объяснять людям, как это будет работать. А чтобы эта система работала, нужно менять законодательство, которое защищало бы арендатора, нужно создавать экономические условия для того, чтобы развивалась система строительства арендного жилья. Если ничего не изменится и все останется так же, как сейчас, то никто не захочет жить в доходных домах. На Западе, если человек не привлекается к уголовной ответственности, если он честно платит за аренду и не нарушает правила общежития, его никто не имеет права выселить из съемного жилья. И он чувствует себя абсолютно комфортно. У нас арендатор никак не защищен.

   - Насколько я знаю, сейчас закон об арендном жилье готовится к внесению в Государственную Думу?

  - Да, и есть основания надеяться, что это скоро состоится. Реально его разработкой занимаются только последние полгода. Сроки, которые поставили сегодня для решения этой проблемы президент и премьер-министр, очень сжатые (законопроект должен быть принят Госдумой в осеннюю сессию 2012 года - ред.). Удастся ли сделать за такой короткий срок хороший закон - не знаю. Но над ним сейчас активно работают министерство регионального развития, министерство экономики, комитет по недвижимости Госдумы, фонд «Институт экономики города», FIABCI.

   Важно, чтобы было понимание, что это не очередной закон, принятый для участников рынка недвижимости, которые получат очередной кусок колоссального бизнеса и будут извлекать доход. Самое главное - создать понятный механизм для людей, который обеспечит не только возможность решения квартирного вопроса, но и явится эффективным механизмом вложения средств.

   В конечном варианте законопроектов, как правило, половина хороших мыслей пропадает. Но я оптимист, надеюсь, что будет принят хороший закон.