Долевое строительство появилось на свет не от хорошей жизни и совсем не в России. Где же это произошло?

Проблема обманутых дольщиков в России особенно обострилась в прошлом году на фоне экономического кризиса и падения курса рубля. Уже третья по счету волна конфликтов накрыла значительную часть  страны от Калининграда до Сибири. Может ли государство обезопасить дольщиков и свести к минимуму их риски?

Откуда есть пошло долевое строительство

Долевое строительство появилось на свет не от хорошей жизни  и совсем не в России, а в измученной инфляцией и кризисом Аргентине в середине 80-х годов прошлого века.

Тогда власти предложили аргентинцам делать денежные взносы на покупку жилплощади. На руки вложившие деньги люди получали акции, которые в последующем обменивались на новые квартиры. Схема заработала неожиданно эффективно. В результате число собственников жилья в стране выросло почти на 20%. 

Затем идею подхватили британские компании и, упростив ее, стали продавать у себя на родине и в некоторых арабских странах непосредственно квадратные метры. Затем эта практика распространилась в континентальной Европе, Северной Америке и Африке. 

В Россию долевое строительство пришло в лихие 1990-е, когда трудности в экономике не оставили большинству граждан другого способа покупки жилья, кроме как на «этапе котлована». 

Эх ты, доля, моя доля…

Надо отметить, что нигде в мире дольщики, покупающие строящееся жилье, не застрахованы на 100% от недобросовестных застройщиков и банкротств. Свидетельство тому — вызванное мировым финансовым кризисом 2008—2009 годов снижение объемов строительства и появление нереализованных проектов в Индии, Китае, Испании, Болгарии, ОАЭ и многих других странах.

Причины бедствий дольщиков в разных государствах имеют общие корни. Это прежде всего необоснованно высокий, можно сказать, неестественный рост цен на недвижимость, который в кризис приводит к обрушению перегретого рынка. А еще — существенные пробелы в законодательстве, не позволяющие эффективно защищать права долевых вкладчиков. 

Российская же специфика была обусловлена тем, что сначала появились покупатели строящегося жилья, а уж потом законодатели решили вмешаться в регулирование этого процесса.

Скольких обманули

Сегодня, по данным Минстроя и ЖКХ РФ на 1 октября 2015 года, количество обманутых дольщиков достигло 42,5 тыс. По другим экспертным оценкам, это число доходит до 100 тыс. человек. Всего ведомство минувшей осенью насчитало 510 проблемных объектов в 29 регионах страны (Калининградская, Московская, Новосибирская, Ростовская, Тюменская области, Москва и Петербург, Алтайский, Краснодарский, Красноярский края и др.).

Генпрокуратура РФ подытожила свою работу в 2015 году по защите прав дольщиков: возбуждено 546 уголовных дел по фактам мошенничества и коррупции в долевом строительстве.

В конце 1990-х недобросовестные застройщики порой попросту «кидали» дольщиков, исчезая с их деньгами. Также обманывали людей, пытаясь решить свои проблемы за счет привлечения средств новых дольщиков. Это создавало очередную «пирамиду».

Однако со временем характер обмана инвесторов изменился. Сегодня застройщик по какой-либо причине часто просто не завершает строительство в оговоренный срок, заставляя вкладчиков ждать месяцы, иногда — годы. 

Заройте ваши денежки…

С 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он начал регулировать отношения дольщиков и строительных компаний, привлечение денежных средств граждан и юридических лиц в долевом строительстве.

 И хотя 214-ФЗ и пошел на пользу, но все проблемы он решить не смог. Отчасти поэтому в России возникли структуры, помогающие пострадавшим дольщикам. Они собирают данные о строящихся объектах, недобросовестных застройщиках, принимают жалобы от обманутых вкладчиков. 

В 2015 году Госдума приняла закон, определяющий собственный капитал страховых компаний при долевом строительстве в сумме не менее 1 млрд рублей. Кроме того, страховщик должен быть чист перед ЦБ в вопросах собственной финансовой устойчивости и платежеспособности. 

 Ну, а второй блок поправок в 214-ФЗ, инициированный Минстроем, повышает требования к застройщикам и защищает права дольщиков. Главное из них — собственный капитал застройщика должен составлять не менее 5% от объема предполагаемого им строительства, рассчитываемого по ценам Росстата. Если таких средств нет, то минимальный капитал застройщика и его поручителей должен достигать 1 млрд руб.

Также признано необходимым создать Единый электронный реестр застройщиков и обязать их регулярно публиковать информацию о текущем состоянии проектов и самих строительных компаний.

Еще одна важная поправка — обеспечение возможности накапливать деньги дольщиков на банковских счетах эскроу, где средства остаются до выполнения застройщиком определенных обязательств.

На стадии обсуждения находится и вопрос о приоритете возврата дольщикам их средств в случае банкротства застройщика.

Пока поправки приняты в первом чтении, но уже вызвали бурную критику со стороны мелких и средних застройщиков. По их мнению, такие нововведения преследуют цель резко снизить конкуренцию на рынке и льют воду на мельницы крупных компаний.

Они считают, что 1 млрд руб. минимального капитала или 5% собственного капитала от реализующихся проектов могут позволить себе только киты строительного бизнеса. В результате мелкие и средние фирмы вынуждены будут прекратить свою деятельность в крупных городах и ведущих регионах.

Кроме того, запрет на использование средств дольщиков с банковских счетов эскроу сделает невозможным текущее строительство, поскольку оно на 80% финансируется деньгами дольщиков. 

Так быть ли в доле?

Так или иначе, но защита российских граждан, участвующих в долевом строительстве, с течением времени все более укрепляется принимаемыми властями законодательными мерами. Усиливается контроль над деятельностью застройщиков, повышаются требования к их финансовой устойчивости, детально регулируются их отношения с дольщиками, устраняется непрозрачность и неподотчетность строителей по отношению к вкладчикам и регуляторам.

С другой стороны, экономические и финансовые кризисы непрогнозируемы и имеют тенденцию повторяться. Никто из застройщиков не гарантирован от банкротства в кризисный период. И, несмотря на усиление государственного контроля над строительным бизнесом, никто из дольщиков гарантировано не защищен от мошенничества со стороны застройщиков. 

Таким образом, участие в долевом строительстве в обозримом будущем все же остается достаточно авантюрным предприятием. Риск потерять вложенные деньги постепенно минимизируется, но не исчезает полностью.

Это объективные факторы. Но есть еще и немаловажный субъективный фактор. Чтобы не стать обманутым дольщиком, самому вкладчику, конечно, нужно внимательно следить за развитием долевого строительства. И семь раз отмерить, прежде чем один раз отрезать, вложив в строительство свои кровные.