Поставил ли Президент точку в дискуссии о кадастровой оценке? Пока полной уверенности в этом нет

Оценку кадастровой стоимости жилья и земли должны проводить государственные учреждения, а не частные компании, заявил президент Владимир Путин в ходе «Прямой линии» с гражданами страны. Чем это может обернуться?

 

Продать не можем: не знаем цену

Наш журнал внимательно следит за сложными перипетиями кадастровой реформы, которая происходит в стране. На эту тему было несколько публикаций. Кратко напомним суть проблемы.

В настоящее время в России осуществляется переход от оценки недвижимости по балансовой стоимости к кадастровой. Это должно привести к тому, что наши дома и квартиры официально станут стоить столько, во сколько их оценивает рынок. Или, по крайней мере, близко к этой цене. Это позволит государству, испытывающему сегодня финансовые проблемы, существенно нарастить налогооблагаемую базу в данном сегменте.

Однако при переходе к кадастровой оценке выяснилось то, о чем и раньше прекрасно знали, но на что закрывали глаза. А именно — крайнее несовершенство всей существующей оценочной системы. В частности, отсутствует полноценная база данных, сама оценка нередко происходит необъективно, допускаются грубейшие нарушения и произвол. Большое число объектов по разным причинам вообще выведено из зоны кадастрового учета.

В итоге казна несет большие потери, а огромные массы владельцев собственности точно не знают, сколько она реально стоит, из-за чего у них возникают проблемы с ее узакониванием в регистрационных палатах. А это означает, что легально очень трудно продать свою собственность.

 

Кто виноват

В такой ситуации сам собой возник вопрос: а кто виноват? Государство считает, что причиной всех бед являются рыночные оценщики, которые не справляются со своими обязанностями, далеко не всегда добросовестно выполняя свои функции.

А оценочное бизнес-сообщество, напротив, во всех бедах винит государство. Прежде всего за то, что оно не создало условий для нормальной деятельности, само допускает массу ошибок и нарушений, а ее кадастровые и регистрационные институты работают некачественно. В результате в стране вся информация о недвижимости носит фрагментарный характер.

Например, как у нас происходит переоценка кадастровой стоимости в судебном порядке? Допустим, не понравилась владельцу недвижимости та или иная цифра, которая появилась в документах с подачи соответствующей оценочной госкомиссии. Он обращается в арбитражный суд.

Арбитраж прибегает к помощи эксперта. А им часто оказывается… член той же самой комиссии, которая дала эту цифру. Ну не будет же он, в самом деле,  свидетельствовать против себя самого! Поэтому говорить здесь об объективном судебном решении просто глупо.

В феврале этого года Президент России Владимир Путин дал поручение Правительству разобраться с кадастровой оценкой. Но там не говорилось ни о разработке законопроекта, ни о создании специализированных бюджетных организаций.

А вскоре появился подготовленный Минэкономразвития законопроект. В нем предлагается отдать весь комплекс вопросов по кадастровой оценке и кадастровому учету государству. С этой целью должны быть созданы специальные бюджетные учреждения, а оценку будут проводить специальные государственные оценщики.

Такой подход привел в негодование рыночных оценщиков. По их мнению, богу нужно отдать богово, а кесарю — кесарево. То есть оценка недвижимости должна остаться прерогативой «рыночников», а вот определением налоговых ставок, учетом, регистрацией, формированием базы следует заниматься государству. Такое разделение существует во всем мире. И везде эта система нормально работает. Почему в России ее надо ломать и создавать нечто новое, непонятно, недоумевают оценщики.

По их мнению, согласно поручению Президента, этот вопрос должен быть всесторонне изучен с привлечением представителей бизнес-сообщества. И только после этого должна быть сформирована окончательная официальная позиция. 

 

Не вырубишь топором

Однако, судя по заявлению Президента, сделанному в ходе «Прямой линии», он решил не дожидаться выполнения собственного поручения, а высказал свою позицию непосредственно гражданам страны напрямую.

«Сейчас кадастровой стоимостью занимаются как раз частные компании. Мне кажется, что нужно, наоборот, сделать так, чтобы эту оценку проводили государственные учреждения, — сказал Владимир Путин. — Потому что сегодня, к сожалению, эти частные компании не несут ответственности за результаты своей работы по этой самой кадастровой оценке. И получается совершенно парадоксальная ситуация. Я это видел, кстати, в вопросах, которые вчера читал в большом количестве, когда две рядом расположенные квартиры оценены совершенно иначе. Они на порядок одна от другой отличаются. Это не только несправедливо, это даже неумно. Здесь нужно все привести в соответствие со здравым смыслом. И будет правильно, если таким образом будет построена работа, если ответственность будут нести государственные учреждения».

Таким образом, позиция главы государства предельно ясна. Он встал на сторону передачи всех функций по оценке недвижимости государству. Правда, зная нашу действительность, это не означает на 100%, что вопрос окончательно решен. Он еще может быть переигран, а слова Президента могут «перевести» и истолковать иначе его помощники. Однако надо признать, что сторонники огосударствления оценочной деятельности получили огромное преимущество.

 

Что теперь будет

Не станем гадать, почему это случилось, какие причины побудили Владимира Путина определиться именно с такой позицией. Пусть каждый решает сам, в чем тут дело. Хотя стоит отметить, что к приведенной выше аргументации можно предъявить целый ряд претензий.

Во-первых, непонятно, почему государственные оценщики будут лучше оценивать недвижимость. Только потому, что они представляют государство? Но мы-то все хорошо знаем качество госуправления в нашей стране. Скорее, тут возникают новые риски, чем решение проблемы…

Да и вообще непонятно, зачем государству эти функции по оценке. Всегда лучше, когда такими задачами справляется бизнес, а государство устанавливает правила игры. Но в данном случае, если оно их и устанавливает, то исключительно для себя. А к чему обычно приводит такой подход, хорошо известно.       

Весьма вероятно, что оценочный бизнес не смирится со своим поражением и еще попытается изменить ситуацию. Другое дело, что сделать это теперь будет намного сложнее.

Но гораздо важнее последствия передачи кадастрового учета и оценки целиком в руки государству. Что ж, раз так, то пусть оно за них и отвечает.

 

Экспертное мнение

Елена ПЕТРОВСКАЯ, генеральный директор НП «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки»

Задача кадастровой оценки — обеспечить справедливость налогообложения, а также баланс интересов налогоплательщиков, то есть бизнеса, населения и государства.

Искажение кадастровой стоимости в любую из сторон имеет негативные последствия. При завышении — неоправданно повышается налоговая нагрузка на юридических и физических лиц, что в конечном итоге снижает конкурентоспособность национальной экономики в целом. При  занижении — бюджеты разного уровня недополучают налоговые поступления, что затрудняет выполнение государством своих функций. 

Результаты проводимой кадастровой оценки вызывают много вопросов и у государства, и у бизнеса. При этом объективно существует как минимум две основных проблемы качества кадастровой оценки.

Первая — крайне некачественная исходная информация, содержащаяся в Перечне объектов оценки. Она либо недостоверна, либо противоречива, либо вовсе отсутствует (например, по линейным объектам нет характеристики «протяженность»).

Качество исходной информации по объектам оценки может и должен обеспечить только заказчик работ, поскольку в рамках массовой оценки оцениваются миллионы объектов, информация о характеристиках которых содержится в государственном кадастре недвижимости.

Вторая проблема — стимулирование исполнения работ по государственной кадастровой оценке (ГКО) специалистами с низкой квалификацией, которых годами выбирали на аукционах по принципу «кто быстрее, кто дешевле».

Стоит отметить, что только с сентября 2015 года ситуация изменилась к лучшему и были отменены обязательные аукционы при размещении заказов на определение кадастровой стоимости, а заказчик получил возможность проводить конкурсы по данному виду работ. Утверждены требования к исполнителям работ по ГКО и методические рекомендации, которые, по сути, еще не успели применить.

Минэкономразвития России разработало законопроект «О государственной кадастровой оценке», в котором предлагается законодательно установить государственную монополию на проведение ГКО подконтрольными региональным администрациям структурами. Это исключает из процесса ГКО независимых оценщиков и саморегулируемые организации оценщиков. В последней редакции из законопроекта полностью исключен досудебный порядок оспаривания.

Без решения вышеизложенных ключевых проблем кадастровой оценки замена независимых оценщиков и саморегулируемых организаций оценщиков на бюджетные учреждения (налоговых асессоров) не изменит ситуацию к лучшему, но создаст новые проблемы и может усугубить имеющиеся.

Параллельно был подготовлен и внесен в Госдуму законопроект №914532-6 «О государственной кадастровой оценке в Российской Федерации». В депутатском законопроекте закрепляется рыночная природа кадастровой стоимости, что позволяет сохранить институт оспаривания.

Органам исполнительной власти субъектов РФ дается право создавать бюджетные учреждения, в функции которых входят в том числе сбор и актуализация информации, необходимой для оценочных работ, отбор исполнителей работ по определению кадастровой стоимости.

Кадастровую оценку проводят профессиональные оценщики, к которым предъявляются дополнительные требования, что повышает уровень исполнителей работ и приводит к повышению качества оценки.

Оценщику дается право не оценивать объекты, по которым отсутствует информация, существенная для оценки. Тем самым решается одна из ключевых проблем — повышение качества исходной информации, содержащейся в государственном кадастре недвижимости.

Предлагаемая норма законопроекта мотивирует органы власти поддерживать перечень объектов оценки в актуальном состоянии, обеспечивающем достоверную и непротиворечивую информацию по оцениваемым объектам.

В целом законопроект направлен на восстановление баланса интересов государства и налогоплательщиков.