Рынок жилья Татарстана: «Подушки безопасности у застройщиков исчерпаны».

Рынок жилья Татарстана: «Подушки безопасности у застройщиков исчерпаны».

В ПРЕДДВЕРИИ СТРОИТЕЛЬНОГО СЕЗОНА ДЕВЕЛОПЕРЫ КАЗАНИ ПОЛУЧИЛИ РАЗРЕШЕНИЯ ВСЕГО НА ЧЕТЫРЕ НОВЫХ ДОМА — ЭТО ВТРОЕ МЕНЬШЕ, ЧЕМ ГОД НАЗАД

Весенний ренессанс рынка жилья, связанный с ожиданием конца «медведевской» ипотеки и распечатанными валютными кубышками, позади. Что дальше? Участники рынка ждут провала из-за реализации отложенного спроса в первом квартале и начала сезона праздников и отпусков. Тем временем цены на «первичку» за год выросли на скромные 2,2%, а на «вторичку» и вовсе упали на 7%. Закладка нового жилья, по сути, останавливается — девелоперы мечтают распродать то, что начали.

ПЕРВЫЙ КВАРТАЛ НАЧАЛ ГОД ЗА ЗДРАВИЕ

Относительно успешным оказался для рынка недвижимости Казани и Татарстана первый квартал 2016 года, если судить по данным Росреестра. Количество зарегистрированных сделок почти по всем статьям оказалось весьма впечатляющим.

Так, для новостроек эти три месяца стали самым удачным за последние четыре года. По республике было заключено 3,4 тыс. сделок долевого строительства, что пусть на скромные 2%, но больше, чем в I квартале прошлого года. Вытянула Казань, которая показала рост аж на 13%, тогда как в целом по республике произошло падение на 11,5%.

Вторичка в I квартале также била рекорда. Практически весь прошлый год участники рынка говорили о необходимости господдержки вторичного рынка жилья, но данные Росреестра показывают, что финансовый «мельдоний» не понадобился — первый квартал каждого года и так был лучше, чем годом ранее (и март, судя по регистрации договоров, опять оказался лучшим месяцем). Вот и на этот раз по Татарстану было заключено 18,1 тыс. сделок по купле-продаже вторичных квартир и домов, тогда как в 2015 году — 17,6 тыс., в 2014 году — 16,2 тыс., в 2013 — 14 тыс. Правда, по республике темпы роста существенно замедлились. Если в 2014 году увеличение было на 16%, то в прошлом году темпы роста упали до 8,6%, а этот первый квартал превзошел прошлогодний лишь на 3%.

В Казани покупатели вторички поставили абсолютный рекорд. Если в I квартиле 2015 года был зафиксирован спад объемов продаж на 11%, то на этот раз покупатели, как с цепи сорвались: вторичного жилья накупили на 35% больше, чем за первые 3 месяца прошлого года. Такого риэлторы не могут припомнить за последние лет пять. Например, в марте 2016 года в столице РТ было продано на 915 квартир (47,5%) больше, чем в том же месяце прошлого года.

Бум продаж, прежде всего, вторичного жилья наблюдался во всех крупных городах страны. Например, в Москве, по данным компании «Азбука жилья», в марте продажи вторички выросли на 50,9% по сравнению с мартом 2015 года.

Впечатление от рекордов отчасти смазывает эффект крайне низкой базы. «Январь 2015 года рынок находился в шоке от повышения ключевой ставки ЦБ, банки приостановили выдачу ипотечных кредитов или предлагали их под 18-22% годовых, количество сделок было минимальным. Январь 2014 года характерен тем, что вводится страховая ответственность застройщиков жилья, соответственно, с 1 января того Росреестр не принимал на госрегистрацию договоры долевого участия без выполнения этого условия», — говорит директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. На этом мрачном фоне в первые три месяца этого года звезды расположились крайне удачно для рынка жилья.

МЕДВЕДЕВСКАЯ ИПОТЕКА И ВАЛЮТНЫЕ СПЕКУЛЯНТЫ

Первое объяснение ажиотажу тривиальное: рынок подстегнула льготная ипотека, которую правительство РФ лишь недавно решило продлить до конца этого года. В результате прошедший I квартал порадовал 9,1 тыс. сделками с ипотекой по всему Татарстану (в Казани — 2764 сделки), что почти на треть больше (в Казани — более чем на треть), чем по итогам замиравших в ожидании господдержки трех первых месяцев прошлого года (тогда было заключено 6,9 тыс. сделок).

Хотя непосредственно вопрос льгот касался в первую очередь новостроек (госсубсидии распространяются только на них), частично он затронул и вторичку. Многие покупатели квартир в новых домах вынуждены были активизировать продажу старой квартиры, чтобы заскочить на уходящий, как им казалось, поезд.

Масштабы ажиотажа I квартала видны из данных, предоставленных нашему изданию банком ВТБ24 в Татарстане. «С начала 2016 года ВТБ24 в Татарстане выдал 583 ипотечных кредитов с господдержкой на сумму 971,4 млн. рублей. Для сравнения, за весь 2015 год мы выдали 1400 кредитов на сумму 2,3 млрд. рублей. То есть, за три месяца 2016 года мы выдали более 40% кредитов (по количеству) от общего количество кредитов в 2015 году», — рассказал «БИЗНЕС Online» Олег Исламов, управляющий директор по ипотеке ВТБ24 в Татарстане. Он пояснил, что в начале года спрос на ипотеку с господдержкой вырос на опасениях ее отмены. После того, как стало понятно, что программа продлевается, количество заявок несколько сократилось, но выдачи все равно были обеспечены теми заявками, которые клиенты подали в начале года.

В Набережных Челнах представители ряда агентств недвижимости и вовсе заявляют, что количество сделок по ипотеке почти достигло 100%, причем и по «вторичке» тоже, хотя стоимость кредитов кусается: «По ипотеке много сложностей, — говорит гендиректор агентства „Перспектива“ Сергей Кудряшов. — Процентная ставка там все-таки очень высокая: начинается от 13,25%, это если большой первоначальный взнос, а потом 14-15% и выше. Поэтому особой активности по ипотеке нет, но без нее ни одна сделка не проходит. В цепочке продаж она все равно где-то да присутствует».

Второе объяснение повышенному спросу — спекулятивное. В конце января этого года курс доллара поднялся к своему историческому максимуму — 80 рублей. В ожидании повторяющегося из года в год сезонного укрепления рубля владельцы валютных накоплений немедленно понесли их на рынок недвижимости. Как говорят эксперты БИЗНЕС Online, бум продаж произошел еще в феврале. Росреестр участвует в заключении сделок лишь на последнем этапе, поэтому зарегистрированы они были уже в марте.

ДЕВЕЛОПЕРЫ ВТРОЕ СНИЗИЛИ АКТИВНОСТЬ

Как видим, оба фактора всплеска спроса разовые. А потому риэлторы и особенно девелоперы собственному счастью не верят. Впереди, по их убеждению, рынок ожидают тяжелые испытания. Ключевой индикатор настроений — застройщики не спешат начинать новые проекты. За I квартал в Казани было выдано лишь... семь разрешений на строительство, из них три приходятся на так называемые таунхаусы. То есть многоквартирных домов будет в обозримой перспективе заложено только четыре. Если, конечно, планы застройщиков не поменяются, и они не решат отказаться и от этих проектов.

Для сравнения в начале прошлого года было выдано почти в три раза больше разрешение на строительство многоквартирных домов в Казани — 11 штук, плюс 3 разрешения на возведение таунхаусов. Год назад девелоперы были еще уверены в своих силах: по всем объектам, на которые тогда были получены разрешения, строительные работы уже начаты.

Что планируют построить сейчас? ООО «Березовая роща» (входит в «Сувар холдинг») собирается начать реализацию ЖК «Волжские просторы», ООО «Тандем-Д» (ИА РТ) продолжает застраивать экопарк «Дубрава» (разрешение на один дом), ООО «Самрай» построит дом на ул. Максимова, еще один дом запланировало ООО «Пик+» на ул. Габишева. Вот и все.

За рамками первого квартала, в начале апреля, девелоперы получили еще два разрешения на строительство. «КамаСтройИнвест», возглавляемая депутатом КазгордумыДелюсом Сиразетдиновым, планирует строительство ЖК «Красное яблоко» в Авиастроительном районе (9 этажей, 192 квартиры, сдача в III квартале следующего года). Компания «Грань» Леонида Анисимова получила «добро» на дом № 7 в ЖК «Соловьиная роща» (11-14 этажей, 406 квартир). Но в корне это ситуацию не меняет. Девелоперы очень существенно поумерили аппетиты. Им надо на стагнирующем рынке распродать и без того немалый массив ранее построенного жилья. Поэтому возникают лишь одиночные проекты новой точечной застройки, а о закладке крупных жилых комплексов не слышно.

Участники рынка казанских новостроек говорят о затоваривании (об этом газета «БИЗНЕС Online» писала ранее). На рынке много квартир в сданных домах или в домах с высокой степени готовности. Предложение значительно превышает спрос, раз в 6-7, считает Андрей Савельев, руководитель ООО «НЛБ-Недвижимость». Но через какое-то время, если не активизируются строители, предложение может подвести. По словам же Анастасии Гизатовой, «у всех застройщиков дела обстоят по-разному, но подушки безопасности, наверное, у многих исчерпаны».

ЖИК ЭМИЛЯ ХУСНУТДИНОВА ВЫШЕЛ В ЛИДЕРЫ

Интересно в этой связи посмотреть, сколько и у кого из застройщиков жилья в работе. По версии Национального объединения застройщиков жилья и портала www.ерз.рф, рейтинг крупнейших застройщиков жилья в Татарстане на апрель возглавила «Жилищная инвестиционная компания города Казани», возглавляемый бывшим замруководителя исполкома Казани Эмилем Хуснутдиновым. Топ-15 составлялся по объему текущего жилищного строительства в РТ на основе анализа проектных деклараций и сайтов застройщиков. В рейтинг вошли компании, совокупная доля жилищного строительства которых составляет более 80%.

По данным параметрам ГК «ЖИК города Казани» занимает в регионе долю в 15,8% с объемом жилищного строительства в 311,3 тыс. кв. метров. Второе место в республике занимает «Унистрой», с объемом 230,3 тыс. кв. метров и долей на региональном рынке 11,7%. На третьем месте — «Домкор», принадлежащий экс-замруководителя исполкома Челнов Муниру Гайнуллову и семье директора ГЖФ Талгата Абдуллина. Его объемы — 225,4 тыс. кв. метров, а доля на рынке — 11,5%.

Четвертое место заняла ГК «Сувар холдинг» (доля 10% и 199 тыс. кв. метров). На пятое место составители рейтинга поставили терпящую бедствие ГК «ФОН» (9,6% и 189,3 тыс. кв. метров). Впрочем, это скорее «хромая утка». Следом за ним идет недавно национализированный «АК БАРС Девелопмент» (6,4% и 124,8 тыс. кв. метрами).

Добавим также, что в рейтинге не фигурирует Госжилфонд, который фактически сегодня стал одним из крупнейших застройщиков, хотя и работает под флагом «соцжилья».

Анализ проектных деклараций крупнейших застройщиков показывает, что в период апрель-декабрь 2016 года ими планируется ввести в эксплуатацию 1,17 млн. кв. метров жилья. Традиционно не менее 0,9 млн. кв. метров жилья в этот же период должно ввести население. За январь — март 2016 года в Татарстане уже введено в эксплуатацию более 466 тыс. кв. метров. Таким образом, расчеты показывают, что в текущем году в республике может быть введено 2,53 млн. кв. м. жилья, что на 5,2% больше уровня 2015 года (2,4 млн. кв. метров), считают составители рейтинга. А значит, предложение еще сильнее опередит спрос. Впрочем, эти расчеты справедливы только при условии, что строящееся жилье будет возведено в срок. А это, как видно на примере того же ФОНа, отнюдь не гарантировано.

ЦЕНА «КВАДРАТА» ПРОЩУПЫВАЕТ ДНО КРИЗИСА

При таком соотношении не удивительно, что по состоянию на апрель средние цены за «квадрат» на рынке первичного жилья Казани год к году выросли минимально — всего лишь на 2,2% (1,3 тыс. рублей). В апреле прошлого года стоимость в среднем составляла 59 972 руб., тогда как в этом месяце — 61275 руб. (по данным reportal.ru). И это еще без учета того, что девелоперы проводят активную «скидочную» политику.

Разумеется, такие акции всегда носят подчеркнуто временный и ограниченный характер, ведь застройщики заинтересованы создать ощущение, что завтра будет дороже, чем сегодня. Но суть от этого не меняется. К примеру, ЖК «Победа» на своем сайте предлагает «каждый день три квартиры с дополнительной скидкой до 500 тысяч рублей». Чтобы получить столь шикарную скидку, достаточно первым забронировать тот или иной вариант на сайте или по телефону. Участники рынка обратили внимание и на мартовские «специальные цены» в ЖК «Современник» у «ЮИТ-Казань», который оказались ниже примерно на 7%, чего ранее у финнов никогда не было.

На вторичном рынке в Казани за год произошло снижение почти на 5 тыс. рублей за «квадрат» (или на 7,4%) — в апреле прошлого года за 1 кв. м на вторичке давали 67523 руб., а сейчас — 62535 руб.

«Я не думаю, что цены будут снижаться и дальше. Потому что ценник уже „откатился“ достаточно. В перспективе если даже цены снизятся, то не на много, и потом они будут опять расти. На протяжении многих лет мы наблюдали, что если квартиры и дешевели, то потом цены „нагоняли“ свое. Плюс инфляция, рубль дешевеет, а жизнь дорожает», — считает Руслан Садреев, директор агентства «Премьер». С ним спорит Анастасия Гизатова: «Учитывая начало традиционного отпускного сезона и снижение деловой активности стоит рассчитывать на лояльность продавцов в предоставлении скидок как на вторичном, так и на первичном рынке. Думаю, что дисконт может достигать 10%, более того, уже сейчас это можно проследить в виде скрытых скидок и акций. Но рассчитывать на снижение цен по ликвидным объектам (месторасположение, площадь, стоимость) как на первичном, так и на вторичном рынке не стоит».

Тем не менее, как говорят все наши эксперты, с учетом предоставляемых продавцами скидок, сейчас оптимальное время для приобретения жилья, но не в целях инвестирования средств, а для собственного проживания.

За пределами столицы республики цены упали еще ниже. Например, в Набережных Челнах «цены падают и на первичном рынке, и на вторичном, — говорит гендиректор АН „Кама“ Рисхат Сабирзянов. — На „первичке“ всякие акции предлагают, подарки, специальные условия. В среднем цена там упала на 2-3 тысячи рублей за „квадрат“, а то и больше. Кто продавал по 50 тысяч, сейчас у них идет 47, если было 45, стало 43. У „Санрайс Сити“ была цена от 60 тысяч рублей, сейчас они предлагают от 57 тысяч. Но это усредненные показатели. Если же поискать конкретные варианты, то можно найти и по 37 тысяч рублей за квадратный метр. Снижение цен у застройщиков вполне логично, так как, по логике вещей, цены у них были задраны».

По вторичке в Челнах тенденция та же, только падение цены глубже — около 20%. «Предложений по низким ценам стало больше, — комментирует Кудряшов. — Появились квартиры, которые на 100-200 тысяч дешевле, чем аналогичные, которые выставлялись на продажу год назад». Сабирзянов добавляет, что на вторичном рынке спад цен начался еще в прошлом году, вслед за снижением платежеспособности покупателей. «Квартиры, которые год назад стоили 1,8 млн. рублей — сейчас их по 1,5 миллиона выставляют. Встречаются и за 1,3 миллиона, но это кому срочно нужно продать».

В Казани наибольшим спросом пользуются квартиры небольшой площади, как правило, однокомнатные. Однако в последнее время их стали догонять «двушки», что также свидетельствует об оживлении рынка в первом квартале и прихода на него валютных сбережений. «Согласно статистике за март, по типам квартир спрос сегодня распределился так: однокомнатные — 42%, двухкомнатные — 33%, трехкомнатные — 21%, четырех — 3%, пять и более — 1%. Основной упор делается на привлечение студентов, специалистов и молодые семьи, которые, как правило, идут на приобретение одно-двухкомнатных квартир с малым метражом: в 30-50 кв. метров», — говорит директор АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов,.

В свою очередь Андрей Савельев отмечает: «Нельзя сказать, что все инвесторы вкладывают исключительно в однокомнатные квартиры, хотя по идее это более правильно. Многие у нас вкладывают и в двушки, и даже в трешки, особенно на первичном рынке. Хотя более логично купить три однокомнатные, чем две двухкомнатные».

«Сейчас инвесторам интересны не только однокомнатные квартиры, но и небольшие двухкомнатные, — утверждает Руслан Садреев. — Застройщики начали строить небольшие двушки от 50 до 60 квадратных метров, которые хорошо продаются. Инвесторы стали более избирательными — рассматривают варианты, которые гарантированно принесут прибыль, сегодня это в среднем 15-20 процентов годовых, при сроке инвестирования 1-3 года».

«ЗАКОНЫ РЫНКА, КОТОРЫЕ РАБОТАЛИ РАНЬШЕ, СЕЙЧАС УЖЕ НЕ РАБОТАЮТ»

Эксперты оценили I квартал на рынке недвижимости Татарстана.

Искандер Юсупов, директор по продажам компании «Унистрой»:

— Январь и февраль прошли под знаком достаточно серьезного роста. Заканчивалась ипотека с господдержкой, у нас завершалась беспрецедентная программа «Ипотека под честные 7%». Как это часто бывает, покупатели пытаются запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда, поэтому ближе к концу акций всегда идет вал продаж. В целом, первый квартал для нас был неплохим.

У нас спросом продолжает пользоваться «Царево», особенно у молодых семей, для которых это первые квартиры. Жилье там более доступно, чем в городе — средняя цена за квадратный метр под 50 тыс. рублей — при том, что имеет все те же преимущества. Скоро стартуют продажи новых домов в «Царево», так как предыдущие 24 дома распроданы, а это более 2 тысяч квартир. Кроме того, в марте мы запустили строительство нового дома в «Арт Сити», в начале апреля — еще один дом в ЖК «Весна», где сейчас строится и продается уже четыре дома.

Лето считается периодом затишья, но последние годы это опровергают. В 2014 году июль вообще поставил рекорд по продажам у нас в компании. Законы рынка, которые работали, скажем, в 2006-2008 годах, сейчас уже не работают.

Наиля Еникеева, директор по инвестициям ЮИТ Казань:

— В целом итоги I квартала достаточно позитивные, тем не менее, мы ожидаем снижения темпов продаж в 2016 году, что объясняется низкой покупательной способностью. Прогнозируя II квартал, мы исходим из приближения «несезонного» для недвижимости периода. Для мая традиционен отток клиентов, так как большинство старается провести выходные дни первой декады мая на дачах. С приближением летних отпусков сбережения жителей тратятся на отдых, хотя, возможно, высокий курс валют и неподъемная цена путевок помешает многим выехать за рубеж и переключит их на подбор и приобретение жилья.

Мы подготовлены к стагнации рынка. Объем предложения у нас в этом году и ближайшие последующие будет соответствовать спросу. В 2016 году мы завершаем работу над масштабным проектом «Современник», дома готовятся к сдаче и уже сейчас количество оставшихся на продажу квартир в них невелико. Другой наш строящийся проект — ЖК «Гармония» состоит всего из двух домов, более четверти квартир в них уже продано.

Вероника Костюнина, начальник отдела продаж первичной недвижимости АН «Ак Барс Недвижимость»

— Мы находимся в общем рыночном тренде. По нашим комплексам основной всплеск наблюдался в феврале. Мы связываем это с информацией о завершении госпрограммы субсидирования ипотеки. Хотя, не последнюю роль играет и корректировка предложения в наших комплексах: мы предложили рынку квартиры оптимальных площадей.

Как всегда, самый ходовой товар — «однушки» и «двушки» небольших площадей: наиболее востребованы однокомнатные от 38 до 41 кв.м, двухкомнатные до 60 кв.м.

Если заглянуть в ближайшее будущее, то в разгар лета мы ждем традиционной активности от студентов: в основном это абитуриенты из районов Татарстана, поступившие в казанские ВУЗы, жилье которым покупают родители. Для них у нас есть интересное предложение: новый дом с малогабаритными квартирами в «Светлой долине».