Минимизировать риски.

Минимизировать риски.

Новая версия 214-ФЗ: проблемы есть, но положительных моментов больше

Долевое строительство является самым распространенным способом приобретения жилья в России. На сегодняшний день более 80% всех строящихся в стране домов возводится с привлечением средств граждан по договорам долевого участия (ДДУ). Неудивительно, что эта сфера всегда была и остается объектом пристального внимания и регулирующих органов, и участников рынка. В этом году закон «Об участии в долевом строительстве…» (214-ФЗ) претерпел серьезные изменения и обрел новую, тринадцатую редакцию, основные положения которой вступают в силу с 1 января 2017 года. Нововведения должны кардинально изменить ситуацию на первичном рынке жилья. При этом внесенные корректировки до сих пор вызывают споры в профессиональном сообществе. Позицию застройщиков по этому вопросу для «СГ» сформулировал председатель комитета по строительству «Опоры России» и президент стройхолдинга «Премьер» Николай ЦИГАНОВ.

«СГ»: Изменения в основной закон, регулирующий российский рынок жилищного строительства, готовились несколько месяцев, и что в итоге? Довольны ли вы результатом?

Николай Циганов: Диалог власти и бизнеса вокруг поправок в 214-ФЗ принес много положительных моментов. Например, повышение открытости строительной отрасли и введение дополнительных требований к застройщику являются безусловным плюсом для населения и государства. Положительно следует оценить и введение определенных требований к застройщику, привлекающему денежные средства граждан. В частности, застройщик не должен проходить процедуру ликвидации или банкротства; в отношении него не должно быть решения суда о приостановлении деятельности. Компания не должна быть включена в реестр недобросовестных поставщиков и недобросовестных участников аукциона по продаже земли. Лица, осуществляющие бухгалтерский учет и руководство в компании, не должны иметь судимостей за преступления в экономической сфере.

Большие дебаты шли вокруг вопроса о введении требований к собственному капиталу застройщика. Государство избавляется от компаний, которые строят дома, имея уставный капитал в 10 тыс. рублей. В результате была избрана система определения минимального размера уставного капитала в зависимости от общей суммы площадей всех жилых и нежилых помещений всех домов, не введенных в эксплуатацию этой компанией. Так, если у вас небольшая компания, и вы строите до 1 500 кв. метров, размер уставного капитала должен составлять минимум 2,5 миллиона рублей. Но если вы — крупный застройщик, и пакет незавершенных проектов составляет более 500 000 «квадратов», размер уставного капитала должен составлять минимум 1,5 миллиарда рублей. Всего законом теперь предусмотрено 9 порогов определения минимального размера собственных средств застройщика. Сохранился и блок поправок, касающийся работы застройщиков с банками через механизм счетов эскроу

«СГ»: Помнится, застройщики горячо возражали против внедрения данного механизма…

Н.Ц.: Да, по мнению «Опоры России», схема внесения денежных средств дольщиков через счета эскроу остается не до конца проработанной. Безусловно, предлагаемая система имеет плюсы. Главный — снятие рисков банкротства застройщика с дольщика и снижение риска срыва срока строительства. Но есть и минусы. Например, законодатели не предусмотрели возможные риски дольщиков по банкротству банка, в котором открыт счет эскроу. Отсутствует понятный механизм достройки объекта в случае банкротства застройщика, который привлекал средства дольщиков через счета эскроу. Главным бенефициаром схемы финансирования с применением счетов эскроу оказывается, как это ни странно, банк. Банк выдает человеку ипотеку на покупку квартиры, где имеет маржу от 3% и выше. Далее возвращает эти средства к себе на счета эскроу, и за счет них второй раз на эти же средства кредитует, только теперь застройщика. Хорошо, что в итоге эта норма установлена как альтернативная форма, не носящая обязательного характера.

«СГ»: Что, по вашему мнению, может придать рынку новую динамику и повысить интерес к долевому строительству?

Н.Ц.: На мой взгляд, самым цивилизованным механизмом, снимающим максимум рисков при реализации проектов жилищного строительства, является институт проектного финансирования. Наличие программ проектного финансирования у банков предполагает создание в кредитных организациях специального структурного подразделения по оценке потенциальных проектов и контроль за целевым использованием предоставленных кредитных средств.

Только профессионалы могут оценить состояние компании, рентабельность проекта, провести оценку или переоценку залогового обеспечения и спрогнозировать успешность или неуспешность предлагаемого проекта. В банковских структурах за годы работы разработаны действенные механизмы за контролем по использованию кредитных средств и возможности скорректировать действия кредитора в случае выявления нарушений. Помимо финансовой документации, банк оценивает и риски строительного этапа. При анализе проектной и инженерной документации упор делается на проверку пригодности технологий и инженерных решений: риски строительства тесно связаны с применяемой технологией и масштабами проекта.

При этом выгоды всех участников рынка очевидны. Банк, предоставляя финансирование проекта в размере от 60 до 100% стоимости проекта, снижает риски недостроя и невозврата кредита застройщиком. Последний, получая финансирование на весь проект или его большую часть, защищен от ряда внешних факторов, которые могут привести к остановке хода строительства. Например, резко снижается спрос на жилье на территории размещения объекта, следовательно, снижается приток частных инвестиций по ДДУ. Такое временное явление, как снижение спроса, не влияет, в данном случае, на ход реализации. В свою очередь, дольщики получают гарантию завершения строительства в срок. Помимо прочего, граждане понимают, что если банк со всеми своими ресурсами и механизмами одобрил девелоперский проект, значит, он уверен в его успешной реализации и в застройщике. Ну и наконец — в выигрыше и государство, ведь чем больше будет реализовываться проектов создания доступного жилья с привлечением проектного финансирования, тем меньше риски появления обманутых дольщиков и долгостроев.

«СГ»: Николай Михайлович, напоследок, что бы вы хотели пожелать коллегам накануне профессионального праздника — Дня строителя?

Н.Ц.: Это праздник всех участников строительной сферы — изыскателей, проектировщиков, архитекторов, инженеров, технических работников, рабочих строительных специальностей. Мы с вами формируем облик наших городов, благоустраиваем их, создаем условия для комфортной и безопасной жизни миллионов людей. Я уверен, что высокий профессионализм, преданность делу, использование самых передовых технологий и умение принимать смелые решения в настоящем помогут нам вместе справиться с поставленными задачами в будущем!

НИКОЛАЙ ЦИГАНОВ: «НА МОЙ ВЗГЛЯД, САМЫМ ЦИВИЛИЗОВАННЫМ МЕХАНИЗМОМ, снимающим максимум рисков при реализации проектов жилищного строительства, является институт проектного финансирования»