Жить или не жить?

Жить или не жить?

Идея делать первые этажи многоквартирных домов нежилыми вызывает возражения

Сегодня одним из приоритетов жилищной политики становится создание комфортной городской среды. Это понятие включает много различных аспектов: и создание мест приложения труда внутри жилых массивов, и безбарьерную среду для маломобильных групп граждан, и зоны рекреации, и дворы без автомобилей. Казалось бы, о чем здесь можно спорить? Однако, как выясняется, темы для дискуссии есть. Одним из новых «постулатов», защищаемых многими архитекторами, является требование, чтобы первые этажи жилых зданий были нежилыми. На минувшей неделе Главархитектура Московской области представила новый проект изменений нормативов градостроительного проектирования (РНГП). Согласно проекту, при новом строительстве и реконструкции жилых зданий выше 12 этажей не допускается размещение жилых помещений на первых этажах. В зданиях этажностью от 4 до 12 этажей необходимо предусматривать 6% нежилых помещений от общей жилой площади зданий. При этом речь идет не только о размещении объектов торговли, но и объектов здравоохранения, культуры, социального обслуживания, центров обучения и так далее. Нежилые помещения на первых этажах рекомендовано размещать в жилых зданиях, фасады которых выходят на магистральные улицы. Этот проект появился на свет после долгого обсуждения (планы изменений РНГП были анонсированы еще мае), в котором участвовали и представители Ассоциации проектировщиков Московской области. На состоявшемся недавно в Главархитектуре МО «круглом столе» эта тема вызвала оживленную дискуссию.

«Исследователями городских пространств уже давно отмечено, что гарантию качества жизни в проектируемых и существующих районах дает разнообразие использования территории, — заявил на «круглом столе» член правления Ассоциации и руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект» Илья Машков. — Это означает, что если в микрорайоне предполагается разместить только лишь жилье, через некоторое время он придет в упадок».

В пользу нежилых первых этажей говорит несколько обстоятельств: за счет присутствия людей улицы становятся оживленнее, а значит, безопаснее, снижается нагрузка на транспортную инфраструктуру, так как появляются рабочие места рядом с жильем, улучшается визуальный порядок городских пространств. Кроме того, при высокой плотности застройки потребности в бытовом обслуживании автоматически возрастают, а первый этаж 17-этажного здания составляет всего лишь 4,7% от площади квартир.

На первый взгляд, все выглядит очень логичным, но эксперты по коммерческой недвижимости и девелоперы выдвигают ряд возражений, в первую очередь экономических и финансовых. Во-первых, при одновременном введении большого объема коммерческих площадей на первых этажах зданий рынок разбалансируется. Уже сейчас в Подмосковье есть города, например, Реутов, где существует избыток нежилых помещений по сравнению с нормативами. Руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield (Россия) Денис Соколов утверждает, что в домах, которые не выходят на первую линию дороги, такие помещения часто пустуют, превращаются в «мертвые» и даже опасные зоны. Кроме того, объясняет Сергей Нотин, директор по инвестициям девелоперской компании «Сити-XXI век», фактическое заселение микрорайонов происходит не сразу, а в течение 3-4 лет после постройки, поэтому и нежилые первые этажи оживут только к этому моменту, а до этого застройщик или собственник будет вынужден платить налоги и нести убытки, что весьма нежелательно в текущей экономической ситуации. Эксперты полагают, что нежилые первые этажи всегда будут востребованы только в зоне влияния существующих и проектируемых транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). А в более удаленных от транспортных артерий районах не следует ограничивать использование первых этажей исключительно в коммерческих или общественных целях.

«Решение сделать все первые этажи нежилыми не позволит обеспечить тишину и покой для жителей, которые и сейчас часто жалуются на шум, производимый предпринимателями, — полагает Сергей Нотин. — Это не даст также полноценно реализовать принцип «дворы без машин», может негативно сказаться на безопасности жителей, поскольку арендаторы первых этажей потребуют неограниченного доступа третьих лиц к своим объектам». Если говорить о других возможностях использования помещений на первых этажах, то, отмечают специалисты, в качестве жилья они будут очень востребованы среди маломобильных групп населения. Если обратиться к недавнему прошлому, то на первых этажах строились специальные квартиры для инвалидов-колясочников. Есть и другой опыт, к примеру, квартиры со своими земельными участками и отдельными входами с улицы.

Справочно:

Сегодня в Подмосковье готовятся поправки в Региональные нормативы градостроительного проектирования, согласно которым на первых этажах жилых зданий высотой более трех этажей должны быть размещены общественные либо коммерческие предприятия.