Что нужно сделать собственнику (арендатору), чтобы добиться пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости

Вопрос о корректности кадастровой оценки объектов недвижимости остро стоит перед бизнесом, поскольку ее величина напрямую влияет на размер платежей по земельному налогу, налогу на имущество и ряд других платежей. Для того чтобы эффективно оспаривать кадастровую стоимость объекта недвижимости, необходимо учитывать моменты, отмеченные в постановлении Пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 г. №28.

Первое, что необходимо сделать собственнику, — это провести независимую рыночную оценку объекта недвижимости, поскольку в соответствии с федеральным законом от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и п. 2 постановления №28 Пленума ВС РФ, если кадастровая стоимость недвижимости превышает рыночную, в качестве кадастровой суд вправе установить рыночную стоимость.

Важно помнить, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости может подать не только собственник. Подобное право есть и у арендаторов, в том случае, если арендная плата устанавливается, исходя из кадастровой стоимости объекта. Кроме того, оспорить кадастровую стоимость может лицо, имеющее право на преимущественное право выкупа/аренды государственного или муниципального имущества, в том случае, если выкупная цена «привязана» к кадастровой стоимости.

Если собственником (арендатором) объекта является юридическое лицо, то следующим шагом после проведения рыночной оценки будет обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при территориальном управлении Росреестра. Комиссия обязана рассмотреть заявление в течение 1 месяца.

Досудебная процедура оспаривания для юридических лиц является обязательной, в отличие от индивидуальных предпринимателей (физических лиц), которые могут сразу обращаться в суд. Впрочем, при желании ИП также могут начать оспаривание кадастровой стоимости с комиссии.

Если комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости или не рассмотрела заявление в установленный срок, то собственник (арендатор) может обращаться в суд.

Иски о пересмотре кадастровой стоимости подведомственны судам общей юрисдикции, однако подавать их и юрлица, и ИП должны в суд регионального уровня.

В заявлении собственник (арендатор) объекта недвижимости может попросить суд выполнить одно из следующих требований: либо установить в качестве кадастровой стоимости объекта его рыночную стоимость, либо оспорить решение комиссии об отказе в пересмотре кадастровой стоимости, либо оспорить действия или бездействие комиссии.

Включение в исковое заявление требований, скажем, о перерасчете арендной платы, земельного налога или налога на имущество не имеет смысла, так как эти вопросы находятся в ведении арбитражных судов и рассматриваются отдельно.

Исковое заявление суд должен рассмотреть в течение двух месяцев. Если судья посчитает необходимым, к рассмотрению дела могут быть привлечены эксперты, а оценщик, на оценку которого вы ссылаетесь, может быть вызван в качестве свидетеля.

В случае, если суд соглашается с истцом, то в резолютивной части решения должна быть указана новая кадастровая стоимость (сведения об этой стоимости должны быть внесены в Государственный кадастр недвижимости), а также дата подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости (в комиссию или в суд). Это нужно для того, чтобы определить, с какой даты производить перерасчет налогов.

Кадастровая стоимость, которую установил суд, в соответствии с Налоговым кодексом используется для расчета имущественных налогов с начала календарного года, в котором собственник начал процесс оспаривания кадастровой стоимости. Но сам перерасчет может быть сделан только после внесения данных о новой кадастровой стоимости конкретного объекта в Государственный кадастр недвижимости.

Обратите внимание: новая кадастровая стоимость, утвержденная решением суда, применяется до утверждения результатов очередной кадастровой оценки недвижимости. Так что, после этого собственнику, возможно, придется вновь проходить процедуру оспаривания.

Что касается арендной платы или выкупных платежей, то для их перерасчета не предусмотрено условие внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Таким образом, эти платежи должны быть пересчитаны сразу после вступления решения суда в законную силу.

Автор: Светлана ГОЛОВАЧЕВА, генеральный директор ООО АКГ «БАЗИС» (Москва)