Объем ввода жилья в республике показывает положительную динамику

Республика Татарстан входит в ТОП-10 российских регионов по объему жилья, построенного в 2016 году (6-е место). По данным Росстата, в республике за год было сдано в эксплуатацию 2,4 млн кв. м (3% от всех новостроек в стране). Сейчас республика — один из немногих субъектов Федерации, которые не снижают, а напротив — наращивают объемы ввода (+10,5% к началу 2016 года). В общей сложности на начало весны в Татарстане силами 53 девелоперских компаний возводилось 270 домов на 38 650 квартир общей жилой площадью 1 862 455 кв. м. Подробности — в очередном аналитическом обзоре «СГ», подготовленном по материалам исследований Института развития строительной отрасли (ИРСО).

Что и где строится 

Татарстан — пока единственный из описанных ИРСО и «СГ» региональных рынков, где весь объем текущего жилищного строительства (все 270 объектов) приходится на многоквартирные дома (МКД). Ни блокированных домов (таунхаусов), ни апарт-комплексов, так популярных в других российских регионах, в «рабочих портфелях» республиканских девелоперов аналитики не нашли. Для сравнения: в соседнем Башкортостане сейчас строится 43 таунхауса, а доля домов с апартаментами в Москве и вовсе составляет 11% от числа новостроек.

В целом в Татарстане строительство ведется в 11 территориальных образованиях. Больше всего новых жилых «квадратов» должно появиться в Казани (включая село Константиновка) — 1 148 837 кв. м, или 61,7% совокупной жилой площади. Так, в столице Татарстана и ее ближайшем пригороде сейчас возводится 98 домов, рассчитанных на 23 739 квартир (36,3% от всех строящихся в регионе домов).

На втором месте — Набережные Челны (49 домов, 7097 квартир). На долю этого города, расположившегося на левом берегу Камы, приходится 363 473 кв. м (19,5% от общей площади жилья).

Еще 9,2% республиканских площадей (171 522 «квадрата») строится в Пестречинском районе Татарстана (входит в Казанскую агломерацию). Здесь населенные пункты-лидеры: Новое Шигалеево (30 домов на 3011 квартир общей площадью 110 652 кв. м) и Куюки (63 дома на 1263 квартиры площадью 59 039 кв. м).

Остальные семь районов республики (Зеленодольский, Альметьевский, Нижнекамский, Лаишевский, Верхнеуслонский, Елабужский и Бугульминский) вместе «забирают» 9,6% регионального рынка новостроек.

Татарстанская квартирография по средней площади близка к общероссийскому показателю. Так, площадь среднестатистической квартиры в республике составляет 48,2 кв. м (в целом по РФ — 50 кв. м). При этом самое скромное в регионе жилье — 24,8 кв. м — представлено в Казани в жилом комплексе (ЖК) «Станция Спортивная» (застройщик «Сувар девелопмент»). Для сравнения: минимальная «квадратура» у соседей в Уфе чуть выше — 25,3 кв. м, зато в российской столице бывают квартирки и поменьше (общая площадь — 23 «квадрата»). Самая большая квартира в Татарстане строится тоже в Казани — в девелоперском проекте Legato от группы компаний «КамаСтройИнвест» — 148,2 кв. м (это на 30,7 «квадратов» просторнее, чем, скажем, в Башкортостане, но на 181,3 кв. м меньше, чем в московских «хоромах»).

Что касается самих новых ЖК, то их в Татарстане сейчас возводится 89. В состав самого крупного из них — ЖК «Острова» (Казань) — входит всего 4 дома, зато на 3 207 квартир совокупной площадью 128 752 тыс. кв. м. По количеству жилых «квадратов» этому проекту от группы компаний «ЖИК» в республике нет равных. Ближайший «преследователь» — застройщик «Унистрой» — хоть и возводит в своем ЖК «Царево Village» (Новое Шигалеево) сразу 30 домов на 3011 квартир, но проигрывает лидеру по общей площади (110 652 кв. м). Еще больше домов в республике строит ЖСК «Комфортное жилье» — 48 объектов, но здесь будет всего 810 квартир и 40 502 кв. м. А вот самый маленький ЖК в Татарстане — «Казанский». Здесь стройхолдинг «Спектр» возводит один дом на 36 квартир (1 831 кв. м).

Из чего и какого «роста» 

В отличие от Москвы, где на сегодняшний день наиболее распространенным материалом для стен является монолит (применяется при строительстве половины столичных домов — 344 из 684), у татарстанских строителей в большем почете кирпич. Именно из него возводится 40,4% всей республиканской жилплощади (109 домов на 13 113 квартир, или 605 266 «квадратов»). При том, что в целом по стране доля кирпичного домостроения в пересчете на площадь квартир значительно меньше — 19,3%.

На втором месте по популярности — монолит. Так, в регионе строится 42 дома на 432 980 кв. м (7 930 квартир), и это 15,6% от всех домов, или 23,2% совокупной жилой площади региона (по всей России — 27,8%).

Панельных домов в республике строится больше — 67 на 4 706 квартир (24,8% объема жилищного строительства в регионе), однако на их долю приходится только 244 884 «квадрата» жилой площади (12,2% площади квартир). Что примечательно — в соседнем Башкортостане этот «конструктив стен», можно сказать, вообще практически не востребован — всего-то две «панельки» на 214 квартир (10 282 кв. м), и их доля в общей площади возводимого жилья составляет ничтожные 0,4%. А в целом по стране этот материал используется на 12,5% российских стройплощадок.

На долю 28 блочных домов (7 801 квартира) в Татарстане приходится 330 407 кв. м строящейся недвижимости (17,7% республиканских площадей, в России — 9%).

«Гибридные технологии» (монолит-кирпич) применяются при строительстве 19 домов на 4 164 квартиры (199 900 кв. м, или 10,7% от всей площади жилищного строительства).

Существенно отличается Татарстан от российской столицы (при этом схож с Башкортостаном) по такому показателю, как средняя этажность жилищного строительства. Средняя высота домов в этих республиках — 9,8 этажа (из расчета на строящийся дом), в то время как в Москве — 15,7 этажа.

Больше всего в Татарстане строится домов высотой всего в 1-3 этажа — 87 зданий (32,2% от всех объектов), в то время как, например, в Белокаменной строители больше любят строения высотой 13-17 этажей (28,5%). Однако, если не брать в расчет такой показатель, как количество домов, а сравнить их по качественным характеристикам, то наибольший объем текущего строительства в республике приходится все же на 9-12-этажные здания (36,9% от всей жилой площади, подробности — в инфографике).

В остальном высотность возводимых в Татарстане домов распределяется следующим образом: на долю 4-8-этажных домов приходится 13,7% строящегося сейчас жилья (37 домов), 13-17-этажных объектов строится 10% (27 домов), 18-24-этажных зданий — 18,9% (51 жилое здание).

Появятся в республике и свои небоскребы (25 и более этажей) — 6 домов (2,2% строящихся объектов). Самым высоким строящимся домом в Татарстане является сейчас 26-этажный многоквартирный дом в Казани (входит в ЖК «Сказочный лес», состоящий из 8 домов на 1 938 квартир совокупной площадью 67 304 кв. м) от застройщика «Сувар девелопмент». И лишь чуть-чуть не дотягивают до него сразу три 25-этажные казанские высотки — объект в ЖК «Залесный сити» от той же ГК «Сувар холдинг», жилое здание «Легенда» на 335 квартир общей площадью 20 001 кв. м (СК «Арт-строй») и «Дом на Даурской» на 182 квартиры площадью 15 601 кв. м («ГенСтройПодряд»). Для сравнения, разрыв этажности у фаворитов высотного строительства в Москве составляет 11 этажей (между 77- и 66-этажными жилыми небоскребами).

При этом самыми «вместительными» (по общей жилой площади) строящимися сейчас домами в Татарстане считаются (все находятся в республиканской столице): многоквартирный «Дом по улице Павлюхина», который строит СК «Бриз» (33 781 кв. м), объект ГК «Сити Строй» — «Гранд парк» (33 476 кв. м) и одно из четырех зданий в ЖК «Острова» от ГК «ЖИК Казани», рассчитанный на 32 188 кв. м жилья.

Кто и когда 

В общей сложности в Татарстане сейчас работают 53 застройщика (ТОП-30 по объемам текущего строительства представлен в таблице). При этом совокупная доля десяти крупнейших компаний, возводящих жилье в республике, превышает 60% рынка. Первое место занимает застройщик «Унистрой», в портфеле которого сейчас находится свыше 260 тыс. кв. м жилья (14% от общего объема возводимых в регионе «квадратов»). На второй строчке — стройхолдинг «Домкор» (167 тыс. кв. м, 9% от совокупной жилой площади). Далее, с еще более значительным отрывом от лидера, следует «ЖИК Казани» — 128 тыс. кв. м (6,9%), «Бриз» — 117 тыс. кв. м (6,3%) и «Сувар девелопмент» — 97 тыс. кв. м (5,2%).

Наибольший объем текущего республиканского строительства приходится на объекты, разрешение на строительство которых выдано в прошлом году — 167 домов (61,9% от всех строящихся сейчас, или 46% по площади квартир). Строительству почти четверти (22,6%) домов (61 здание, 30,2% по общему метражу) старт был дан в 2015 году. Свыше 393 тыс. кв. м (21,2% строящихся площадей), а это 38 домов (14,1% всех объектов), начали возводить в 2014 году. По документам, выданным в 2012-2013 годах, в сумме строится три дома на 695 квартир площадью около 41 тыс. кв. м (2,2% общереспубликанского метража). Между тем, в Татарстане до сих пор ведется строительство одного дома, документация на который была получена еще в сентябре 2007 (!) года (130 квартир на 7 402 кв. м — 0,4% от всей новой жилой площади в регионе).

А вот в этом году разрешение на строительство в республике не получил еще ни один проект (при том, что в Москве и Санкт-Петербурге, к примеру, с начала 2017 года «добро» было дано уже четырем и трем стройкам на 91 и 165 тыс. жилых «квадратов» соответственно).

Зато до конца текущего года татарстанские девелоперы из 270 строящихся сейчас в республике жилых объектов планируют ввести в эксплуатацию 178 домов на 933 212 кв. м. Это почти две трети от всех возводимых зданий — 65,9%, и половина (50,1%) от всей заявленной на данный момент жилой площади (18 507 квартир). Сдача 34,1% площадей (72 дома на 13 901 квартиру) намечена в Татарстане на следующий год. Также местными застройщиками декларируется, что еще 19 домов на 5 912 квартир площадью 278 362 кв. м (14,8% совокупной жилой площади) будут введены в эксплуатацию в 2019 году. Оставшийся один дом на 330 квартир общей площадью 14 895 кв. м (0,8%) может быть заселен в 2020 году.

Вот только проанализировав ситуацию с переносом сроков ввода объектов в эксплуатацию (в пересчете на совокупную площадь), можно предположить, что в эти планы еще могут быть внесены коррективы (возможно и не один раз). Так, например, свыше 174 тыс. республиканских «квадратов» (18,8% от общего метража в Татарстане), намеченных к сдаче в этом году, изначально заселиться должны были в 2015 и 2016 годах — 17 470 и 157 414 кв. м соответственно. Опять же с 2016-го, но уже на 2018 и 2019 годы «переехал» ввод почти 58 тыс. кв. м (11,6% от всех площадей квартир).

Однако в целом нельзя сказать, что просрочка сроков сдачи — очень распространенное явление в республике. Из 53 местных застройщиков 37 компаний вообще не имеют переносов сроков ввода объектов с прошлых периодов. Правда, срыв первоначальных сроков сдачи встречается даже среди ТОП-10 по объемам текущего строительства в регионе. Так, например, из 89,7 тыс. кв. м жилья, возводимого сейчас «Сувар холдинг»», ввод 14,8 тыс. «квадратов» (16,6%) уже был перенесен. «Уточнение» сроков у этого застройщика составляет 3,5 месяца. Или возьмем ГК «АК БАРС девелопмент», который вовремя не сдал уже 55,4 из 85,5 тыс. кв. м (64,7% площадей этого сдаются с задержкой в 11,5 месяца).

Стопроцентный перенос ввода объектов с прошлых периодов отмечен у восьми республиканских девелоперов (на их счету свыше 87,3 тыс. кв. м строящегося жилья в Татарстане). Диапазон «просрочки», встречающейся у компаний «СпецСтройСервис», «Варикус», «ЖИК-НК», «Корстон», «Молком», «Перманент» и «Спектр», составляет от 3 до 12 месяцев. Максимальная «поправка» сроков ввода объектов в эксплуатацию — 18 месяцев — выявлена у группы компаний «Олимп». Вот уже полтора года этот застройщик переносит завершение строительства дома в Казани на 272 квартиры общей площадью 17 470 «квадратов».

Справочно

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Это стало возможно благодаря усилиям государства, направленным на повышение прозрачности деятельности органов власти и бизнеса. В открытом доступе стали появляться муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Весь этот массив важной и технически сложной информации и обрабатывается специалистами ИРСО. Результаты этой большой аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства по состоянию на начало весны 2017 года, были переданы на эксклюзивных условиях «СГ». С начала мая в «СГ» уже вышли обзоры новостроек Москвы (№ 17), Санкт-Петербурга (№ 18) и Республики Башкортостан (№ 19).

119 542 м2  составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками в Татарстане