На что следует обратить внимание при получении земельного участка под строительство
Александр ЦВЕТКОВ, руководитель юридического бюро «Бизнес Эксперт»:
Строительные организации получают земельные участки в аренду для дальнейшей застройки на торгах. Но не стоит думать, что аренда участка у государства или муниципалитета — гарантия успешного и долгосрочного «освоения» территории. В связи с ужесточением законодательства в области строительства, аренда земельного участка становится для застройщика не только серьезным финансовым вложением, но и рискованным делом. Казалось бы, получить право аренды земельного участка на аукционе не так уж и сложно. Но проблемы могут начаться после подписания договора аренды, поэтому советуем обратить внимание на ряд моментов.
По закону земельный участок осваивается в заявленные в договоре аренды сроки. Возведение объекта, для которого этот участок предоставлялся, и оформление всех необходимых документов (как проектно-сметных, так и эксплуатационных) должно быть произведено в период действия договора. Сроки предоставления земельного участка в аренду закреплены законодательством.
Так, договоры аренды для строительства, реконструкции зданий, сооружений заключаются на срок от 3 до10 лет в зависимости от срока, необходимого для осуществления изыскательских, проектных и строительных работ (статья 39.8 ЗК РФ).
Как правило, застройщиков не заботит окончание срока аренды: они считают, что, если строительство не завершено, то аренду обязательно продлят. В действительности же можно столкнуться как с отказом в продлении срока аренды, так и отказом в возмещении затрат, которые строители понесли на возведение здания.
Стоит помнить, что даже если вы попали в категорию «исключений», прописанных в законодательстве (например, земельный участок, на котором идут строительные работы, был предоставлен без торгов), подписание соглашения о продлении срока аренды — это право, а не обязанность арендодателя. Поэтому в данном случае существует риск отказа в пролонгации договора аренды на новый срок в период строительства (в том числе и при истечении срока действия выданного разрешения на строительство).
Часто застройщики берут земельный участок в аренду, рассчитывая на его низкую стоимость. Однако следует помнить, что цена аренды определяется на электронных торгах, и тот, кто предложит максимальную цену за интересующий участок земли, тот и становится арендатором. В этом случае стоимость аренды может вырасти непредсказуемо.
Расторжение договора аренды земельного участка может коснуться не только небольших компаний, но и крупных застройщиков, имеющих хорошие отношения с арендодателями — органами государственной власти и местного самоуправления. При этом затяжные судебные тяжбы не всегда могут привести к возврату вложенных инвестиций, а расторжение договора аренды земельного участка может означать полную остановку работ и дальнейшее банкротство застройщика.
Следует также обратить внимание на то, что после расторжения договора аренды земельного участка органы власти могут принудительно изъять объекты незавершенного строительства (ОНС), находящиеся на муниципальной или государственной земле. Подробнее эти вопросы урегулированы в статьях 235 и 239.1 Гражданского кодекса РФ.
Однако если объект строительства удовлетворяет всем нормативным требованиям, не стоит паниковать раньше времени, в случае расторжения или истечения договора закон может встать на сторону застройщика. Поэтому, чтобы строительство на арендованном земельном участке стало успешным инвестиционным проектом, необходимо четко отслеживать сроки договора аренды. Если они на исходе, а объект, на который был выделен земельный участок, еще не достроен, необходимо зарегистрировать право собственности на ОНС и готовить все необходимые документы, которые могут потребоваться в суде.
Источник: www.stroygaz.ru
