Продуманные меры государственной поддержки бизнеса и стимулирования спроса помогут сохранить темпы ввода жилья и инфраструктуры

День строителя — хороший повод не только поздравить коллег с успехами и достижениями, но и поговорить о проблемах отрасли, о том, что еще предстоит сделать. Тем более что в этом году строительное сообщество встречает свой профессиональный праздник в непростых экономических условиях. За первое полугодие 2017 года было введено 28 млн кв. м жилья, что на 11,3% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. Снижение происходит по большей части из-за сокращения объемов ввода в индивидуальном жилищном строительстве (почти на 16,5% в сравнении с прошлогодними показателями). Снижение объемов ввода индустриального жилья меньше, и связано оно, в основном, с тем, что именно в этом году вводятся в строй дома, строительство которых начиналось в острую фазу экономического кризиса 2015 года. При этом стандартное жилье (эконом-класс) третий год показывает рост: по данным на 1 июля, введено 14,3 млн кв. м стандартного жилья, это на 18,4% выше, чем за аналогичный период 2016 года. Лидируют по объемам ввода Московская область (10,5% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России), Краснодарский край (7,3%), Санкт-Петербург (5,8%), Ленинградская область (5,2%), Республика Татарстан (3,9%), Ростовская область (3,8%). Вместе с тем, при значительных объемах жилищного строительства в I полугодии 2017 года наблюдалось снижение ввода жилья по сравнению с I полугодием 2016 года в Москве — на 39,2%, Свердловской области — на 22,3%, Новосибирской области — на 21,4%, Республике Башкортостан — на 11,9%, Краснодарском крае — на 3,8%, Московской области — на 0,7%.

Даешь сто!

Одной из главных целей государственной политики в жилищной сфере является увеличение объемов ежегодного ввода жилья до 100 млн кв. м к концу 2020 года. Для того чтобы достичь этого весьма высокого показателя, необходим целый комплекс мер по стимулированию как предложения, так и спроса.

Если говорить о мерах поддержки строительного бизнеса, то здесь можно выделить несколько направлений. Во-первых, расширению жилищного строительства будет способствовать вовлечение в оборот федеральных и муниципальных земель, в том числе неэффективно используемых земель внутри городов (бывших промышленных зон). Инструментом реализации данного механизма является программа АО «АИЖК» по вовлечению федеральных земель под жилищное строительство. 

Параллельно государство предпринимает меры с целью уменьшить расходы застройщиков, связанные с созданием инфраструктуры. Речь может идти как о предоставлении прямых субсидий, так и о субсидировании процентной ставки по кредитам. В 2017 году в федеральном бюджете заложены средства в размере 20 млрд рублей в рамках подпрограммы «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации», которые могут быть направлены на строительство объектов инфраструктуры. 32 регионам были выделены значительные субсидии, что обеспечит дополнительный ввод более 6 млн кв. м жилья. В настоящее время в Минстрое РФ рассматривают заявки регионов для участия в подпрограмме «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации» на 2018 год. По итогам конкурсного отбора будут определены субъекты, которые получат субсидию.

Кредит — двигатель стройки

Мощным средством поддержки спроса на жилье остается ипотечное кредитование. Недаром многие представители бизнеса, отвечая на вопрос, какие меры господдержки они считают наиболее эффективными, говорят о необходимости развития ипотеки.

По предварительным данным АО «АИЖК», за I полугодие 2017 года было выдано более 420 тыс. ипотечных кредитов на 765 млрд руб. «По нашим прогнозам, в 2017 году уровень ипотечного кредитования достигнет рекордного уровня 2014 года», — заявили «СГ» в Минстрое РФ.

В рамках реализации задачи по повышению доступности ипотечного жилищного кредитования для граждан Российской Федерации АО «АИЖК» разработан и применяется механизм реализации региональных программ ипотечного кредитования, в рамках которых ипотечная ставка для заемщиков может составлять от 6,25% годовых. Достигается это за счет единовременной компенсации банкам части процентов по кредиту из бюджета региона. В настоящее время программа уже запущена во Владимирской, Новгородской, Воронежской и Калининградской областях.

Кроме того, АО «АИЖК» развернуло активную работу по созданию в России цивилизованного рынка ипотечных ценных бумаг. В рамках проекта «Фабрика ипотечных ценных бумаг» уже прошло несколько крупных сделок по секьюритизации ипотечных банковских кредитов. В конечном счете этот механизм позволяет коммерческим банкам увеличивать объемы ипотечного кредитования и предоставлять займы по более низким ставкам.

Минстрой РФ подготовил поправки в федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусматривающие введение электронных закладных в гражданско-правовой оборот. Внедрение электронной закладной также позволит снизить затраты, связанные с выдачей и рефинансированием ипотеки, сократить временные издержки участников и увеличить оборачиваемость средств, направляемых на ипотечное кредитование. Плюс к этому ведомством подготовлены поправки к проекту ФЗ «О внесении изменения в статью 5 федерального закона «О потребительском кредите (займе)», которые регулируют правила раскрытия информации о полной стоимости ипотечного кредита в соответствие с рекомендациями Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР). Принятие этого закона поможет заемщикам, которые не обладают достаточными знаниями о финансах и кредите, получить более объективное представление об условиях, на которых предоставляются кредиты, а значит, избежать проблем, связанных с их погашением.

В конечном счете, повышение доступности ипотечных кредитов и снижение финансовых рисков путем формирования ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг будут, безусловно, способствуют росту спроса на жилье со стороны населения.

Не купить, так арендовать

Еще одним важным направлением в деятельности Минстроя и АИЖК является развитие рынка арендного жилья. Основы развития цивилизованного рынка аренды были заложены еще в 2014 году. Для того чтобы вывести российский рынок аренды жилья из «серой» зоны, необходимо значительно увеличить предложение сдаваемых в аренду квартир, а для этого надо привлечь в этот сектор значительные инвестиции. Одним из механизмов привлечения средств инвесторов должны стать закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Сегодня в рамках приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье» в Московском регионе уже реализуются пилотные сделки по приобретению квартир для последующей сдачи их в аренду. В частности, квартиры были приобретены в МФК «Лайнер» в Москве. В Минстрое РФ видят значительный потенциал спроса на паи фондов арендного жилья со стороны институциональных инвесторов (банки, НПФ, страховые компании), которые дают возможность вложить сбережения в недвижимость с более низким порогом входа по сравнению со стоимостью квартиры. Для граждан предоставление арендного жилья может стать альтернативой длительному накоплению средств на приобретение жилья, позволяя быстро вселиться в квартиру, отвечающую современным требованиям. Как считают в Минстрое РФ, все эти меры стимулирования рынка позволят достичь запланированных показателей ввода жилья к 2020 году.

Справочно

Уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам, выданным на 1 июня 2017 г., составил 11,60%, что на 1,09 п.п. ниже аналогичного периода 2016 г. Доля просроченной ипотечной задолженности свыше 90 дней на 1 июня 2017 г. снизилась до 2,6% (против 3,16% на ту же дату прошлого года).