Чего ждать от непрерывного снижения ипотечных ставок

Чего ждать от непрерывного снижения ипотечных ставок

Кажется, что снижению ставок надо только радоваться. С позиции потенциальных заемщиков, продавцов недвижимости, государственных деятелей снижение ставки кредитования является приятной новостью. 

Вокруг процесса снижения ставок выстроен целый маркетинг, как со стороны государства, так и со стороны бизнеса. Складывается ощущение, что все взяли в руки флаги с лозунгом «снижение ставок — наше все» и радостно встали на марш без тени сомнений. Попробуем оценить наличие у этого красивого лозунга обратной стороны или мелкого шрифта.

Реальное снижение ставок и реальный эффект для потребителя

Во-первых, смею утверждать: масштаб снижения ставок, которые мы наблюдаем последнее время, разнится, если сравнивать данные ЦБ РФ о средней ставки по выданным кредитам и данные «Русипотеки» о средней ставке предложения для клиентов «с улицы», предположим, с первоначальным взносом 30%. Однако, в целом, мы наблюдаем практически пропорциональное снижение ставок с марта по июнь 2017 года, что подтверждает достоверность маркетинговых и политических заявлений на эту тему. 

Во-вторых, связь доступности приобретения жилья со снижением ставок не очевидна. Доступность зависит от трех факторов: доходов населения, стоимости недвижимости и ставки кредитования. То есть ставки кредитования занимают только условную треть влияния, но если зафиксировать доходы и стоимость недвижимости, то на первый взгляд, снижение ставок становится главным фактором влияния на доступность. 

Такая условность дает прекрасный результат в снижении необходимого дохода при уменьшении ставки от сегодняшних 11% до озвучиваемых ориентиров в 7%. Допустим, взят кредит на покупку квартиры стоимостью 2,25 млн руб. на 15 лет в сумме 1,8 млн руб. с первоначальным взносом 20%, коэффициентом платеж/доход 35%. В этом случае платеж снижается на 5 тысяч рублей, а требования к доходу на целых 14 тыс. руб. Только на первоначальный взнос копить при снижении процентных ставок легче не становится.

Промежуточный вывод довольно очевиден. Отдельное влияние снижения ставок на доступность жилья несколько преувеличено. Потребность в первоначальном взносе не уменьшается при любых ставках. Можно говорить, что о явном комфорте в обслуживании кредита, но наибольшее воздействие на доступность жилья даст изменение во всей триаде: кредит, доходы, недвижимость.

Особые условия

В 2017 году существенно активизировалось внедрение региональных ипотечных программ, суть которых заключается в предоставлении льготы в виде низкой процентной ставки, а также дополнительных преференций — особой цены на квартиры или даже субсидирования первоначального взноса. Предоставляются такие льготы за счет регионального бюджета и четко определенным категориям граждан, преимущественно дефицитным специалистам и некоторым социально значимым группам. Общее число участников программы измеряется сотнями человек в год. При этом ставки по таким программам варьируются в пределах 6-7%. 

Упомянутая социальная ипотека отлично вписывается в модный тренд снижения ставок и активно использует ипотечный инструментарий с акцентом на новостройки.

Можно отметить несколько дополнительных моментов при оценке таких программ. 

Во-первых, программы выглядят красиво при их объявлении и отчете о выполнении за счет красивой ставки, конкретного числа участников, быстрой реализации.

Во-вторых, нерыночная ставка сегодня уже через три года должна стать привычной. Но программы обычно на такой срок и рассчитаны. 

В-третьих, красивая ставка выполняет функцию маяка, к которому нужно стремиться. Достигается низкая ставка за счет бюджета, но оптическая сила от этого не уменьшается. Многократно произнесенные слова про 7% должны привести к вопросу, а почему до сих пор везде не 7%.

В-четвертых, для региональных властей ипотечный механизм в текущем моменте имеет наименьшие затраты. Казалось бы, зачем привлекать дефицитных специалистов приобретением жилья. Может, этому специалисту и не нужна собственная квартира в этом городе. Не проще ли строить арендное жилье и давать льготы по его оплате? При арендном механизме необходимо проинвестировать всю стоимость жилья и соответствующие дополнительные расходы. При ипотечном механизме складываются бюджетная субсидия, средства гражданина, средства кредитора. 

Развитие тренда на снижение ставок может привести к важным последствиям. Льгота в виде низкой процентной ставки потеряет свою привлекательность, а мы увидим экзотику в виде ипотеки без процентов или с символическими 1-3%. Кроме того, расширятся инвестиционные возможности для развития арендного жилья.

Парадоксы ожиданий ставок «как в Европе»

Многократно озвучивалось, что свыше 40 % населения в близкой перспективе нуждаются в улучшении жилищных условий. Обычно этот показатель используется для оценки перспектив развития ипотечного кредитования и основывается на классических социологических исследованиях.

В последнее время появляется новая тенденция. При проведении некоторых специально сфокусированных опросов выявляется, что большая часть граждан (около 60 %) негативно относится к ипотечному кредитованию. При рассмотрении причин негатива можно выделить недовольство высокими ставками, которые не «как в Европе».

Противоречия на самом деле нет. Все те же 40 % готовы к улучшению жилищных условий, в том числе, с помощью ипотечного кредита.

А на психологическом парадоксе стоит остановиться поподробнее. Как только тренд на снижение ставок преодолел критическую массу озвучивания с самого верха и получил практическое подтверждение, то включился в действие субъективный фактор «сколько ни предложи, а все мало».

Ожидание ставок «как в Европе» может для части граждан стать поводом отложить улучшение жилищных условий до пресловутых 7%.

Итоги

Тренд снижения ипотечных ставок на ближайшее время имеет все возможности для продолжения. Не стоит ожидать от отдельно взятого снижения ставок радикального изменения рынка недвижимости, но продавцы недвижимости увидят оживление спроса, а заемщики определенный комфорт.

Кредиторы продолжат соревнование в скорости снижения ставок. О провокационном снижении ипотечных ставок объявил Сбербанк. В течение ближайших двух недель этот ряд будет существенно продолжен. 

Обратная сторона тренда показывает главное — необходимо уже сейчас подумать, о последствиях периода оптимистичного снижения ставок.

Полезно заглянуть за горизонт и подумать об устойчивости системы ипотечного кредитования при возможном обратном тренде повышения ставок, пусть даже на короткое время.

Кстати, продавцам недвижимости всех типов необходимо держать наготове проверенные решения поддержки продаж при повышении ипотечных ставок.