Новый вид мошенничества на рынке недвижимости выявила Федеральная нотариальная палата. Продавец квартиры получает деньги, а спустя пару месяцев подает в суд о признании сделки недействительной, ссылаясь на психическое расстройство. Ему возвращается квартира, в которой новый владелец уже успел сделать ремонт.

В таких схемах участвуют объекты, которые невозможно использовать для проживания. То есть под сделку изначально выбирается квартира в очень плохом состоянии. Очевидно, что покупатель будет делать в ней ремонт. Многие не скрывают этого, и на сделке смело делятся своими планами. Покупатели не чувствуют опасности, раскрывая эту информацию, но спустя несколько месяцев продавец обращается в суд с иском о недействительности сделки.

Эксперты рынка недвижимости говорят, что такие схемы готовятся заранее и тщательно продумываются. Поэтому у покупателя нет шансов доказать факт мошенничества. Чаще всего продажа проводится от лица, действительно страдающего психическим расстройством. "Причем иногда родственники или опекуны могут специально в день заключения сделки обратиться в психдиспансер или в психбольницу с жалобами на состояние здоровья владельца квартиры", - поясняет Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость. И во время следующего за сделкой судебного разбирательства так называемый продавец заявляет, что он при заключении сделки вообще ничего не помнил, так как, например, принимал в этот день какие-то лекарства.

Проблема заключается в том, что закон напрямую не обязывает компенсировать пострадавшему покупателю стоимость произведенных в квартире ремонтных работ. Можно попытаться доказать неосновательное обогащение продавца, но проблемы часто появляются на этапе исполнения решения - продавцу нечем возместить стоимость ремонта.

Потеря квартиры с ремонтом, по мнению экспертов, не самое страшное. Продавец может не захотеть возвращать полученные деньги. "Например, заявить, что не помнит факт передачи этой суммы", - отмечает Михаил Куликов.

Такую сделку легче предотвратить, чем иметь дело с ее последствиями. Насторожить при покупке должна цена квартиры ниже рыночной или "быстрая" продажа. То есть квартира перешла в руки нынешнего владельца совсем недавно. Суть в том, что такую схему можно осуществить при наличии двух факторов: ветхой квартиры и собственника с расстройством психики. Поэтому перед мошеннической сделкой жилье переводится на нужного собственника.

Застраховаться от такого вида мошенничества помогут справки от продавца о том, что он не страдает психическими расстройствами и не стоит на учете в медицинском учреждении. "Конечно, и не состоящий на учете человек может в момент совершения сделки не осознавать значения своих действий, но доказать это сложнее", - говорит президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.

Сделки, в которых участвуют люди с расстройствами психики, проводятся с медицинским освидетельствованием собственника врачом-психиатром или наркологом в день заключения договора. Кроме того, можно обратиться и к нотариусу, он обязан убедиться в том, что стороны понимают значение своих действий, считает Сухов.

Мнение

Недавно в Баку прошел международный семинар "Участие нотариуса в сделках с недвижимым имуществом: зарубежный опыт", на котором присутствовала большая делегация Федеральной нотариальной палаты России и некоторых региональных нотариальных палат. Как раз речь о том и шла: как защитить людей. Проблема вечно актуальная, а решить ее, по мнению специалистов, может только оформление сделки через нотариуса.

Возможно, нам стоит пристально присмотреться к зарубежному опыту, особенно к тем странам, где оформить покупку жилья можно только через нотариуса. Практика показывает, что там подобных историй, когда покупатель квартиры лишился жилья, нет. Так как нотариус все досконально проверит. Как рассказали выступавшие на семинаре, в Германии, например, в ходе договора детально прописываются все мелочи, вплоть до того, в каком состоянии должны быть подоконники, и должен ли продавец оставить в люстре лампочки, или же квартира продается без них.

Стоит так же напомнить, что по нашим законам, нотариальный документ обладает особой силой. Чтобы его оспорить нужны веские основания. Если бы покупатели квартир, о которых идет речь в статье, оформили жилье через нотариуса, продавец уже не смог бы прийти и сказать, что был в момент сделки не в себе.

Напомним, что особую доказательную силу нотариальный акт приобрел с 1 января 2015 года после вступления в силу соответствующего закона. До того на практике действительно подчас возникали проблемы. Например, недовольные наследники оспаривали завещания, утверждая в суде, что их родной человек под конец жизни сошел с ума. Появилось даже такое явление, как посмертная психиатрическая экспертиза. Специалистов такая практика возмущала. Но психиатры действительно уверяли, что могут задним числом увидеть безумие в глазах человека (уже мертвого человека), отписавшего квартиру не постылым (и забывшим его при жизни) племянникам, а кому-то постороннему, проявившему тепло и заботу. Сейчас же так просто нотариальный акт не отменить. К тому же нотариусы вправе фиксировать на видео все действия

"Нотариально удостоверенный документ поможет отсечь необоснованные претензии, а также попытки мошенников, выдающих себя за наследников, прибрать к рукам часть имущества его законных владельцев, - объясняют в Федеральной нотариальной палате России. - Не менее важно быть защищенными и в случаях сделок с недвижимостью". Любая сделка, условия которой удостоверены нотариусом, либо любой иной документ, нотариально удостоверенный, даже в случае возникновения каких-то проблем будут рассматриваться судом как факты, в подлинности которых сомнений нет.

Важно также, что нотариус работает фактически в режиме одного окна: сам собирает документы и отправляет на регистрацию. При этом сроки регистрации сделки через нотариуса сокращены.